成都集群式高層房地產項目市場深度調研和產品定位策劃案（121頁）.doc
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成都集群式高層房地產項目市場深度調研和產品定位策劃案（121頁）.doc
1、前前 言言 不明于數，欲舉大事，猶舟之無楫而欲經于水險也。不明于數，欲舉大事，猶舟之無楫而欲經于水險也。 管仲 我們認為： 策劃商不能扮演策劃商不能扮演“醫生醫生”角色，更不應該僅僅是角色，更不應該僅僅是“點子大王點子大王”。 全程策劃的宗旨是：協助房地產商尋找并建立一套規范、科學、周密的全程策劃的宗旨是：協助房地產商尋找并建立一套規范、科學、周密的 項目經營決策項目經營決策“防范失誤體系防范失誤體系”。 市場策劃是全程策劃的首要環節之一，對項目的成敗具有戰略意義，對市場策劃是全程策劃的首要環節之一，對項目的成敗具有戰略意義，對 項目經營決策起主要依據導向作用。項目經營決策起主要依據導向作用。
2、 房地產界流行的傳統經典理論是“地段、地段、還是地段”。 但中國房地產市場經過 10 余年的市場化發展，特別是在 e 時代的今天，世 界已經變小，同一化的趨勢使任何房地產商均可進一步跨越地域界限，獲取最 先進的資訊，并利用先進的手段來爭取有限的客戶資源，從而在殘酷的房地產 市場競爭中搶占一席之地。因此傳統的地段理論在信息時代的今天已經不能保 證房地產項目運作的成功。有一個好的地段（塊），僅僅代表房地產有了一個 好的開端，要使房地產項目運作成功，還有許多的環節和細部需要控制和策 劃。因此，我們認為房地產項目需要一個系統、科學的全程策劃過程。 我們總結房地產商品有如下幾個基本屬性： 資源稀缺性資源
3、稀缺性 房地產商品的基礎生產條件是土地，而從靜態角度而言土地是不可再生的 資源。這個特性告訴我們樓盤的個性化應該是其主要的特征，任何一個房地產 商存在克隆某成功樓盤的幻想是不現實的，也是危險的。 區域消費性區域消費性 房地產商品消費的地域特性十分明顯，而房地產商品的輻射面極其有限。 這個特性告訴我們，房地產商品有效消費者的鎖定應該是不同地域產生對應的 定位選擇和區域客戶的鎖定（目標客戶群）。 資金密集性資金密集性 房地產業是高資金投入（包含房地產商、消費者兩方）和資金密集性產 業。因此精明的房地產商追求的經濟目標是回報率而非利潤率。同時對大多數 購房消費者而言，購買房屋所需資金的積累往往需要數年乃至數十年漫長的資 金沉淀或負債過程。因此，房地產對資金的需求的屬性決定了房地產項目無論 是投資開發，還是置業投資均需要大量的資金作支撐，是典型的資金密集型產 業。 高度專業及綜合性（綜合技術性、思
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