大連石門新區(qū)地產(chǎn)開發(fā)項目前期研究之市場定位報告（50頁）.doc
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大連石門新區(qū)地產(chǎn)開發(fā)項目前期研究之市場定位報告（50頁）.doc
1、 大連石門新區(qū)開發(fā)項目前期研究 之 市場定位市場定位 1 地塊及項目分析 . 59 1.1 SWOT 分析 . 59 1.2 本案開發(fā)的關(guān)鍵點 . 61 2 總體定位. 62 3 目標客群定位 . 63 4 項目形象定位 . 65 4.1 形象風格定位的原則 . 65 4.2 項目形象風格定位 . 65 4.3 項目意向 . 66 5 價格定位. 68 5.1 分析方法 . 68 5.2 市場介入點研究 . 68 5.3 競爭項目性價比分析 . 70 5.4 價值提升因素分析 . 73 5.5 價格定位結(jié)論 . 78 6 項目產(chǎn)品定位 . 79 6.1 產(chǎn)品檔次定位 . 79 6.2 物業(yè)類型
2、的組合及規(guī)模. 80 6.3 住宅產(chǎn)品定位 . 82 6.4 公建產(chǎn)品定位 . 98 6.5 新材料和新技術(shù) . 102 6.6 物業(yè)管理服務(wù) . 104 7 總體定位總結(jié) . 106 1 地塊及項目分析地塊及項目分析 1.1 SWOT 分析分析 1.1.1 優(yōu)勢優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢：本案所在地是大連市城西未來最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K，隨著城市規(guī)劃和 配套的不斷完善，片區(qū)的未來投資升值潛力將日益顯現(xiàn)。 交通優(yōu)勢：項目處于大連城市西拓的黃金通道上，東接城區(qū)繁華生活，北靠機 場，南通過張前路連接旅順中路，還有即將開通的西部通道和明珠路，交通便 捷，整體可達性較好。 環(huán)境優(yōu)勢：地塊處于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，又屬城區(qū)
3、范圍，是城市未來發(fā)展規(guī)劃的 主要區(qū)域，具有進城不近塵，遠離喧囂卻不遠離繁華的環(huán)境優(yōu)勢。 規(guī)模優(yōu)勢：140 公頃的規(guī)模，是個準大盤概念，因其規(guī)模較大的優(yōu)勢，具有極強 的可塑性，規(guī)劃設(shè)計可以自成完善的體系，有營造國際家園社區(qū)形象和多種物業(yè) 組合開發(fā)的條件。 發(fā)展借勢：本案緊鄰發(fā)展趨勢較好的錦繡片區(qū)，近期由于萬科等企業(yè)的入住，為 錦繡片區(qū)的區(qū)域形象提升帶來了極大的利好，使周邊物業(yè)平均價格上漲了 500- 1000 元。借助這種強大的區(qū)位利好，可以極大地縮短公眾對石門新區(qū)的心理距 離。 1.1.2 劣勢分析劣勢分析 地處機場南側(cè)，城市近郊區(qū)，周邊配套極少，地塊商業(yè)缺乏傳承價值的支持。尚 缺乏用以滿足居住日常生活購物的大型購物場所和休閑娛樂場，生活和商業(yè)尚需 依賴城區(qū)。在社區(qū)商業(yè)配套和生活設(shè)施尚未完善的情況下，會給項目首期開發(fā)和 推廣帶來一定難度。 地塊現(xiàn)狀為農(nóng)用地，在大連市民的觀念中對該地塊的認知
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