廣東江門長沙公園商業(yè)項目營銷策劃報告（51頁）.doc

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廣東江門長沙公園商業(yè)項目營銷策劃報告（51頁）.doc

1、長沙公園商業(yè)項目長沙公園商業(yè)項目營銷策劃報告營銷策劃報告（1）投資策劃部 2010 年 11 月長沙公園商業(yè)項目營銷策劃報告長沙公園商業(yè)項目營銷策劃報告第一章：第一章：五五邑邑地區(qū)商圈地區(qū)商圈市調(diào)篇市調(diào)篇一、江門樓市商圈走勢：房產(chǎn)局披露：蓬江、江海兩區(qū)住宅成交最活躍，平均樓價： 4500元至 4700元/，其中 5000 元以上的盤僅幾個，金匯城市廣場和中天國際，珠江帝景灣出價最貴，價幅 6000-8000 元/，市區(qū)在售的大部分新盤成交均價都在 4000-5000 元/區(qū)間，同時二手房市場活躍。商鋪二手價位：旺鋪街區(qū)板塊 1300016000 元/，最貴常安路步行街

2、出價 24000 元/，有價無貨，而其余商業(yè)街多為沿路底商舊鋪，一旦偏離旺區(qū)街則租價低到 30-50 元/（旺區(qū)商鋪出租率達(dá) 90%以上，）舊城區(qū)基本上極小有旺區(qū)街鋪放盤，在會展中心板塊有新鋪出售價格 1.8 萬/，但基本商業(yè)氛未形成，租金回報僅 2-3 厘難追上入息。最旺的主題商城屬地王廣場，首層達(dá) 200-250 元/，首層最貴街鋪在 10000-12000 元/間（約 40 ），首層內(nèi)鋪達(dá) 8500 元/間（44 ）。最旺的街是常安路步行街，租金 250-320 元/，光華二路街鋪放盤達(dá) 3.3 萬元/（45 鋪賣 150 萬）。五邑城及商會大廈四層或?qū)诱凶?，整層面積

3、3000 租 25 元/ ，管理費按原 10 元/，折實 6.4 元/。點評：舊城密集，無改造潛在價值、熱線基本無鋪可投資，最貴二手鋪 2.4 萬/。地王廣場業(yè)態(tài)及運營可借鑒：負(fù)層：潮人地帶、車庫：260-300 元/，格仔鋪 10 首層：真功夫、屈臣氏、化妝品、首飾、皮具 200-250 元/ （部分售）二層：大昌超市、女士服飾、西餐廳 100-130 元/（部分售）三層：游藝城、數(shù)碼、動漫精品、美容美甲 50-80 元/ 四層：時尚服飾、KTV、影院 35-60 元/ 管理費：30 元/，5 元/推廣費，管理到位較為專業(yè) 較熱衷投資高端住宅：如珠江帝景灣、碧桂園等常安步行街旺鋪難求：租金最貴 250-320 元/ 步行街業(yè)態(tài)是運動、服飾，女性及潮物為主，商鋪評估值達(dá) 4- 5 萬元/。二、臺山市樓市商圈走勢臺山普通住宅，無梯房在 1800-2200 元/，臺山碧桂園雙

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