房地產開發企業如何有效控制規劃設計階段的成本研究分析報告（21頁）.doc
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房地產開發企業如何有效控制規劃設計階段的成本研究分析報告（21頁）.doc
1、房地產開發企業如何有效控制規劃設計階段的成本房地產開發企業如何有效控制規劃設計階段的成本 邁克爾 波特的三個基本競爭戰略,即成本領先、差異化和集中一點。其中成本領先是 最重要、最直接的方法，同時也是最難的。成本領先不僅僅是有競爭力相對低成本、而且 需要考慮時間成本；相對的低成本貫穿開發的整個過程，不是簡單的預算。規劃設計環節 的成本控制在整個成本領先中所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。在該環節 進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。在項目 開發的設計過程中是實現成本優化的“重點專業地帶”，項目的建安、運營成本中絕大多 數決定于設計階段，所以該環節控制
2、要點和控制內容相當復雜。基本原則是：周密規劃設 計，科學研究討論，嚴格預算審批。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般 只占建安成本的 1.5%-3%，但對工程造價的影響可達 75%以上，由此可見，設計質量的優 劣直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。 合理科學的設計，可降低工程造價 10%左右。但在工程設計中不少設計人員重技術、 輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響 了項目成本的有效控制。例如：某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離，其間又無防 火分區，就設了三只消防箱，而按消防規范要求，只要兩支水槍同時
3、到達室內任何部位即 可。這種設計不合理，造成了一定浪費，顯然是對工程的各種經濟指標不夠重視。因此， 設計階段對項目投資的影響是極其重要的。特別是擴初設計階段對項目經濟的影響達 70% 95%，實際上，當擴初設計批復之后,存在的技術問題、費用問題都很難解決，因此必須 重視擴初設計，以避免“先天不足”。以下經驗可供借鑒： 1. 推行設計招標，擇優選擇設計單位 積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體 規劃、建筑設計、景觀設計等放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比 定標，這樣既可優選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間 布局、建筑造型、使用功能和景觀環境設計上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。其中 甲方選擇適合自己項目定位的設計單位十分重要，在設計單位的選擇上，最好采用招標的 形式，要選擇甲方項目適合的主案設計師，設計費用
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