1、商業規劃設計的基本理論 引言 最近我在網絡上看到一則消息：中國商業設計協會對全國商業地產的設計機構和設計項 目做了一個統計。統計結果反映了中國商業地產規劃設計，包括建筑設計的現狀，就是大多 數沒有前期定位，或者前期定位是虛擬化的。在當今的中國，幾個人就可以開一家策劃公司， 因為開發商對這一塊的知識幾乎沒有，所以這樣的結果只是一個策劃性的東西，而不是實際 可操作的。所以，即使做了這樣的前期策劃，后續的也是無法落地的。再加上設計院這方面 的設計水平本來就不夠。這是很容易理解的，綜合設計院不可能具備這樣的水平，各個專業 （建筑、規劃、機電、取暖等）都曾經做過商業設計，但是我們對綜合設計院不可能有更高
2、 的要求，除非是專業的設計院。 一、國內目前商業項目規劃設計的整體現狀： 中國商業設計協會里面有一百多家全國各地的甲級資質設計院。在協會內部做過一個小型的 摸底測試，結果是 98%的設計院是不懂商業的，甚至于告訴他業態的名字都理解不了，所以 實質上他們對于商業設計的了解甚至不如開發商。 這是中國的商業地產是一個非常大的缺憾。 在這過程中，我接觸的外資的設計機構有兩類，一類是確實懂商業；另外一種也不懂商業， 但會要求開發商找一個懂商業設計的咨詢機構來配合設計。像世界前幾位的建筑設計師事務 所。他們不盲目做設計，也不輕易承諾。像一些大的公司之所以能夠受到開發商委托和設計 院配合，是因為他們的建筑師
3、和空間環境設計師都一定要有在商場里做過高管的經歷。這樣 的設計公司里，對于剛畢業的人會派去各個商業業態的高管手下做助理，經過三五年后回來 才開始做設計。不會允許建筑師進來馬上就做設計的，這是對客戶極端的不負責任。這是指 的商業設計機構，不是中國的設計機構，一個綜合設計院就很難這樣要求了。 我剛才說的這些情況，可以看到中國的商業目前面臨著許多問題。不專業的設計，這里說的 不專業不是說設計院不專業，設計院對于規范和空間的引導都很專業，但是由于不清楚商業 的需求，所以我們看到大量的項目都是這種情況：由于設計的不合理，最終招商的時候商鋪 進不來，物業滿足不了設計要求；后期改建改造大；第三個最重要的就是運營成本的加大。 為什么會這么說呢？我來說個例子。亞洲最大的購物中心日本永旺購物中心，這家購物 中心準備在 23 年內在中國開 100 家購物中心，面積是在十幾萬平米左右，基本上和萬達的 模式是一樣的
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