北京朝來購物中心項目定位建議報告（120頁）.doc

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北京朝來購物中心項目定位建議報告（120頁）.doc

1、第 1 頁共 117 頁北京朝來購物中心北京朝來購物中心項目定位建議報告項目定位建議報告北京源亞商業(yè)管理有限公司北京源亞商業(yè)管理有限公司第 2 頁共 117 頁目目錄錄一、一、報告概述報告概述 . 3 (一) 報告的目的 . 3 (二) 報告的研究方式 . 3 (三) 報告的結(jié)構(gòu) . 4 二、二、項目本體條件分析項目本體條件分析 . 5 (一) 立地條件分析 . 6 (二) 建筑規(guī)劃分析 . 8 (三) 交通條件分析 . 16 (四) 項目商業(yè)適用性綜述 . 20 三、項目周邊商業(yè)環(huán)境分析三、項目周邊商業(yè)環(huán)境分析 . 27 (一) 北京城市發(fā)展概況 . 27 (二) 北

2、京市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況. 32 (三) 項目所在城區(qū)概況 . 33 四、四、項目商業(yè)競爭分析項目商業(yè)競爭分析 . 44 (一) 對競爭物業(yè)標準的設(shè)定. 44 (二) 競爭物業(yè)案例評估 . 45 五、五、項目市場反饋情況分析項目市場反饋情況分析 . 74 (一) 兩個市場方向 . 74 (二) 目標經(jīng)營者調(diào)研訪談 . 78 六、六、項目市場定位建議項目市場定位建議 . 105 (一) 主題購物中心定位方向舉例 . 108 (二) 結(jié)語 . 116 第 3 頁共 117 頁一、一、報告概述報告概述 (一一) 報告的目的報告的目的 “北京朝來購物中心” （下稱“本項目或項目” ）是一個在建

3、獨棟商業(yè)項目，總建筑面積 98137 平方米，其中商業(yè)面積約 7 萬平方米。計劃于 2007 年 6 月建筑封頂，12 月物業(yè)交付， 2008 年初試營業(yè)。源亞在接受委托方委托時，建筑設(shè)計已經(jīng)全部完成。該設(shè)計方案表明：本項目的原商業(yè) 定位為 Shopping Mall，原定位的部分方向性意見已經(jīng)被固化在在建的建筑物上（詳見建筑規(guī)劃分析），建筑形態(tài)是較為典型的購物中心形態(tài)，物業(yè)的設(shè)計標準較高。（參見：朝來購物中心設(shè)計理念Beijing Changxin Huilongyuan Villa Co. Ltd； Architects Crang & Boake Inc.）同時，委托方已經(jīng)確定本項目的地下一層及一層局部租賃給 WAL-MART。基于以上事實，結(jié)合業(yè)主方對源亞的委托業(yè)務(wù)內(nèi)容，對朝來購物中心再定位的主要目的是： 1. 發(fā)掘和定義物業(yè)的商業(yè)特性； 2. 論證和擬定除沃爾

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