五洲商業(yè)廣場營銷策劃方案(25頁).doc
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五洲商業(yè)廣場營銷策劃方案(25頁).doc
1、五洲商業(yè)廣場營銷策劃方案 項目檢視 (一)項目深度分析 整體市場狀況 沈陽商業(yè)經(jīng)過歷史的發(fā)展,在購物模式、競爭格局以及消費(fèi)者觀念變化方面呈現(xiàn)以下特點。 1.傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形成新的競爭格局。 沈陽商業(yè)正處于一個新的發(fā)展時期,傳統(tǒng)百貨(如中興、聯(lián)營公司)努力通過改造購物環(huán)境 增強(qiáng)競爭實力,鞏固商業(yè)地位;同時大量外來百貨和超市進(jìn)入沈陽,如大連大商集團(tuán)友誼商 場,盤錦興隆大家庭、沃爾馬、家樂福、樂購等相繼進(jìn)駐沈陽,加入競爭行列,形成了傳統(tǒng) 百貨與新興商業(yè)形式并存的商業(yè)局面。 2.人們 消費(fèi)觀念已經(jīng)逐漸發(fā)生變化。 先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式給沈陽人民帶來了生活和消費(fèi)觀念的變革,消費(fèi)者正從單純的購物行為 向集
2、購物、娛樂、餐飲、觀光、旅游等多功能為一體的一站式消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變。追求舒適的購 物環(huán)境和全新消費(fèi)體驗逐漸成為沈陽人的消費(fèi)趨勢。 3.以中街、太原街為商業(yè)中心逐漸向周邊區(qū)域發(fā)展 政府對城市建設(shè)布局的重新規(guī)劃,促進(jìn)沈陽商業(yè)市場的進(jìn)一步發(fā)展。整體規(guī)劃的重心是通過 太原街和中街兩大商業(yè)街的改造及重新定位,提高其商業(yè)的輻射力,從而帶動周邊區(qū)域商業(yè) 的發(fā)展。 4.商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例不合理,不能滿足人們的消費(fèi)需求。 目前,在沈陽大多數(shù)商場中,業(yè)態(tài)比例不平衡,業(yè)態(tài)分布主要以購物為主,休閑、餐飲、娛 樂產(chǎn)業(yè)相對比例較少,甚至沒有;但隨著當(dāng)?shù)厝藗兩钏降牟粩嗵岣撸洳缓侠淼臉I(yè)態(tài)分 布已經(jīng)不能滿足人們對休閑、娛樂、餐
3、飲的需求。 5、規(guī)劃中的商用物業(yè)市場供應(yīng)量不斷增大 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,以及沈陽“金廊”工程的進(jìn)行,房地產(chǎn)迅速發(fā)展,特別是城市中心的商業(yè) 物業(yè)發(fā)展極快,使得沈陽的商業(yè)競爭越來越激烈。 (二)目標(biāo)群體 投資者 投資者分析: 在經(jīng)過沈陽前期一系列的商業(yè)項目開后,沈陽的商業(yè)投資者已經(jīng)脫離了“投資饑渴癥”,從 整個市場的“沒鋪可買”過渡到“選鋪買”,投資者對商業(yè)項目的投資逐漸理性,同時在市 場的引導(dǎo)下,已經(jīng)具備一定的專業(yè)投資知識。商業(yè)氛圍、交通條件、經(jīng)營特色已經(jīng)成為投資 者最看重的三個因素。商圈的聚集效應(yīng)、商氣濃不濃、有沒有培育商業(yè)氣氛的潛力都將成為 影響投資者的首要因素。同時便利的交通以及店鋪有無經(jīng)營特色都是決定投資者是否成功的 因素。現(xiàn)有的商業(yè)投資者有兩種: 專業(yè)投資者:有較成熟心態(tài),對投資有一定的經(jīng)驗,這種投資者具有雄厚的資金和商業(yè)背景, 較為理性,他們最為關(guān)注的就是地塊的經(jīng)營規(guī)劃和具體售價。本