大型集中商業(yè)的售賣模式研究及案例分享（15頁）.ppt
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大型集中商業(yè)的售賣模式研究及案例分享（15頁）.ppt
1、本報告是嚴格保密的。 大型集中商業(yè)的售賣模式研究大型集中商業(yè)的售賣模式研究 及案例分享及案例分享 本報告是嚴格保密的。 案例研究案例研究 我們將通過商業(yè)的價值鏈和利益?zhèn)鲗Х绞絹砦覀儗⑼ㄟ^商業(yè)的價值鏈和利益?zhèn)鲗Х绞絹?界定銷售模式。界定銷售模式。 產權返租模式 店中店銷售模式 基金整售模式 項目信托啟動方式介紹 案例選取標準：案例選取標準： 項目總體規(guī)模超過5萬平米 商業(yè)具備一定的規(guī)模，形成集中的商業(yè)核心區(qū) 商業(yè)以全部銷售為目標 本報告是嚴格保密的。 產權返租模式產權返租模式 1 1 操作方式操作方式客戶購買時即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產返租給開 發(fā)商，租約期內由開發(fā)商將房產轉租經營，租期兩年
2、到十幾年不等。發(fā)展 商一次性返數年租金降低首付；同時返租期內，業(yè)主定時從發(fā)展商處得到 定額租金回報。通常這種返租回報模式會附帶“回購”條款。 典型案例典型案例曼哈購物廣場、常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、 大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店 支付租金 提供回報 小業(yè)主小業(yè)主 發(fā)展商發(fā)展商 商家商家 代理招商 出租物業(yè) 購買 物業(yè) 小業(yè)主小業(yè)主 商家商家 提供物業(yè) 支付租金 銷售結束 關系轉化 小業(yè)主和商家不能承擔解決 矛盾的角色，也不具備解決 矛盾的能力。 產權返租模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗Ｐ停寒a權返租模式下的價值鏈模型和利益?zhèn)鲗Ｐ停?解決了高價銷解決了高價銷 售與提前消化售與提前消化 的
3、矛盾，但激的矛盾，但激 化全部銷售和化全部銷售和 持續(xù)經營的矛持續(xù)經營的矛 盾。盾。 建設部建設部房地產銷售管理辦法房地產銷售管理辦法規(guī)定：規(guī)定： 20012001年月日后，不得以返本銷售年月日后，不得以返本銷售 和售后包租的方式出售未竣工的房屋。和售后包租的方式出售未竣工的房屋。 本報告是嚴格保密的。 案例：常興天虹商場案例：常興天虹商場 樓層：15層。 主力店：天虹 發(fā)展商年租金回報率變化：4.8%6%2.8% （低于三年期國債3.37%） 與天虹租約：15年 年租金增長率：2% 現(xiàn)狀：在售，分期或一次性付款 樓層 銷售鋪位個數/總鋪 位個數 銷售個數比率 1/F 未售 - 2/F 15/211 7% 3/F 21/211 10% 4/F 152/211 72% 5/F 227/243 93% 資料來源：國土局網站銷售公示。 發(fā)展商保留發(fā)展商保留1 1層高租層高租 金樓層，通過金樓層，
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