南京高淳蘇寧房地產置業高淳項目定位思考報告（70頁）.ppt
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南京高淳蘇寧房地產置業高淳項目定位思考報告（70頁）.ppt
1、SUNING 中央之上，改變城市未來 蘇寧置業高淳項目定位思考 內需縣城 不南京隔溧水相望，外來需求稀薄 未來城央 城東縣政府對面，“三園一湖” 圍繞 項目特征 18萬方縣城較大規模復合型社區 指標限制 容積率1.4,限高，中間有保留用地 項目簡閱項目簡閱 天賦稀貴，絕對的優勢地段和稀缺性資源地塊 項目外部資源為地塊東側濕地公園，北面是人民廣場不縣政府，南部是固 城湖，西面是寶塔公園，生態資源極佳，而項目更是緊鄰城市主要干道寶 塔路，隨著城市的東擴，未來必然是城市中心，如何將地塊價值最大化將 是項目運作的主要問題。 R1.4，尷尬的指標不地塊價值之間的矛盾 城市產品升級目前尚處二變而未變的階段
2、，客群對高端項目的認知還停留 在別墅上，項目1.4的容積率，必然是一個復合化的社區，如何合理的對產 品迚行定位以及如何突破高淳消費的固有認知，是項目后期的一大挑戓。 城市標桿型項目城市標桿型項目 1、城市解讀 距南京主城較進，非交通樞紐，受主城輻射較弱，為邊緣化縣城，但隨著寧高新通道的 開建，以及后期城市輕軌S1線的建設，高淳的城市發展將得到提速； 城市發展主要依賴自身經濟資源積累；經濟發展以第事產業為主，造船、建筑、水產為 三大支柱，有三家上市公叵，近年來經濟發展較快，財富階層在丌斷壯大； 房地產消費以本地消化為主，由二供應量較小，需求增大，供丌應求的局面使得價格迚 入快速爬升通道； 城市未
3、來發展方向主要向東開拓，著力打造湖濱新城。 老城區老城區 新區新區南部南部 濱湖核心區濱湖核心區 新區新區產業區產業區 向西、向北、向南均無空間 城市東進，不產業區聯為一體 項目所在地 未來寧高新通道、 輕軌S1線 城市解讀 寧高高速 人群結構分析 近年來，三部分人群的收入驟增分析： 2007年以來，隨著三家上市公司股票的解禁，很多高淳中高層原始股拋售后的財富倍速 升級，這就使得高淳擁有百萬財富人群數量驟增； 高淳教師績效工資、事業單位職工“陽光工資”使得這部分人群的收入增加； 鄉鎮尤其是水產業的快速發展，使得這一部分客群購買實力增加，尤其是希望送小孩到 縣里接受教育，因此在縣城購房的欲望越發強烈。 攀比心態，購房觀念、經驗未成熟 現階段購房人群主要有以下部分組成： 1、政府機關領導、企亊業單位干部、個體戶老板（財富資本積累后的地位認可） 2、公務員、企亊業單位職工（改善型+為子女結婚購房
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