1、湖南民俗民情旅游開發(fā)建設(shè)項目可行性報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月58可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄第一章 項目建設(shè)背景和必要性61.1項目名稱61.2項目單位基本情況61.3項目建設(shè)的背景61.4項目建設(shè)的必要性7第二章 項目建設(shè)條件102.1自然條件102

2、.2社會條件112.3資源條件12第三章 市場分析與定位143.1市場規(guī)模分析143.2客源市場定位153.3市場需求分析16第四章 建設(shè)方案164.1擬開展服務(wù)項目164.2建設(shè)內(nèi)容17第六章 組織管理結(jié)構(gòu)與人力資源配置266.1工程項目管理266.2組織管理結(jié)構(gòu)26第七章 進度安排27第八章 投資估算與資金籌措288.1估算范圍及依據(jù)288.2項目總投資288.3資金籌措308.4投資計劃30第九章 財務(wù)分析319.1評價依據(jù)319.2基本數(shù)據(jù)319.3財務(wù)分析429.4財務(wù)不確定分析459.5結(jié)論45第十章 社會效益分析46第 十一章 結(jié)論與建議4811.1結(jié)論4811.2建議49第一章

3、 項目建設(shè)背景和必要性1.1項目名稱*xx民俗民情旅游開發(fā)建設(shè)項目1.2項目單位基本情況 1.2.1項目單位名稱:*交通能源開發(fā)有限公司1.2.2所有制形式：有限責(zé)任公司1.2.3法人代表：*1.2.4注冊資本：2180萬元1.2.5經(jīng)營范圍：交通能源開發(fā)及節(jié)能技術(shù)服務(wù)；旅游項目開發(fā)；五金、機電產(chǎn)品、百貨、化工產(chǎn)品、鋼材、建筑材料銷售；家禽、家畜養(yǎng)殖、銷售。（以上不含專營專控及限制項目，涉及許可經(jīng)營的辦理許可證或資質(zhì)證方可經(jīng)營）1.3項目建設(shè)的背景xx風(fēng)景區(qū)位于漣源市xx鄉(xiāng)，這片方圓百里的神奇土地，素有“青藏高原”之稱，可以說是“江南的北國，北國的江南”。這里山山皆秀色，樹樹染春暉，可謂一步一

4、景，峰峰有歷史，洞洞有傳奇。這里人文薈萃，物阜糧豐，幾千年古老文化的深厚積淀，山川秀美的自然風(fēng)光和生態(tài)植被保存完好的崇山峻嶺，孕育了極為豐富的旅游資源。山清水秀，洞幽石奇是她的天生麗質(zhì)；悠久的歷史、優(yōu)美的傳說是她醉人的芬芳；豐富的人文資源是她迷人的風(fēng)韻。xx是天然的旅游勝地，是名副其實的人間仙境，他將讓無數(shù)文人墨客傾倒，它將以獨特的魅力使游人往返流連，具有很高的開發(fā)價值?，F(xiàn)我公司本著文化與旅游的一體化原則，堅持以特色為主線，堅持“依托文化發(fā)展旅游，依托旅游創(chuàng)造品牌，依托品牌發(fā)展產(chǎn)業(yè)，依托產(chǎn)業(yè)反哺文化”的發(fā)展思路，擬開發(fā)集休閑、娛樂、度假、民俗風(fēng)情于一體的、能與張家界媲美的現(xiàn)代旅游特色景區(qū)。經(jīng)濟

5、的繁榮，帶給了人們豐富的物質(zhì)享受，但同時也產(chǎn)生了貼近自然的渴望。這種現(xiàn)象在越是城市化的地區(qū)，其需求越大，由于緊張勞累的都市生活，使城市居民渴望寧靜，渴望出游與自然接觸，正因如此，帶有特色的自然奇景與休閑游逐漸成為了旅游消費市場的熱點。隨著城市化的建設(shè)，人們工作、生活得壓力不斷增大，大量城市工作者為減輕壓力選擇農(nóng)村、山區(qū)旅游，呼吸新鮮空氣，放松身心；越來越多的中高端商務(wù)人士也越來越注重健康，更樂意到環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的景區(qū)休閑度假，鄉(xiāng)村文化旅游有著愈來愈廣闊的美好前景。xx獨具特色的旅游資源和深厚的文化底蘊，恰恰能夠滿足這種高層次的旅游需求。本項目正是基于這一市場開發(fā)熱點應(yīng)運而生，并依托xx優(yōu)質(zhì)

6、獨特的自然景觀資源促成本項目的建設(shè)。1.4項目建設(shè)的必要性是建設(shè)旅游文化強市的需要，是區(qū)域社會全面全面進步的迫切需要，是解決旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的需要。作為推動消費結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)和社會接受轉(zhuǎn)變的結(jié)合點，促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟、社會、生態(tài)協(xié)調(diào)的有效載體現(xiàn)代旅游業(yè)的休閑、娛樂、度假、民俗風(fēng)情等多種功能對于促進人與自然和諧發(fā)展，社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有著重要的意義。1.4.1是加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的需要 大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占國民收入的比重，是我國的一項重要產(chǎn)業(yè)政策。旅游業(yè)是兼具經(jīng)濟功能與社會功能，集傳統(tǒng)與現(xiàn)代，生產(chǎn)性與生活性，勞動密集型與資金、知識密集型等特征于一體

7、，具有明顯比較優(yōu)勢的服務(wù)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。現(xiàn)代旅游業(yè)是依托自然景點發(fā)展起來的綜合性休閑旅游產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展為第三產(chǎn)業(yè)的延伸開辟了通道，增強了第三產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展能力，不但可以滿足人們多層次的精神文化需求，提高生活質(zhì)量，有益于社會主義精神文明建設(shè)，而且可以增加就業(yè)，增加財政收入。項目的建設(shè)適應(yīng)了我市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長方式轉(zhuǎn)變的根本要求，作為關(guān)聯(lián)度很大的產(chǎn)業(yè)，它對優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快社會經(jīng)濟發(fā)展具有積極的意義。本項目是貫徹落實國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見的具體表現(xiàn)，通過優(yōu)化旅游消費環(huán)境、完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、培育新的旅游消費熱點、提高旅游服務(wù)水平，促進景區(qū)經(jīng)營由粗放型向集約化轉(zhuǎn)變，由滿足人

8、們旅游的基本需求向提供高質(zhì)量的旅游服務(wù)轉(zhuǎn)變，對于整個旅游業(yè)快速發(fā)展起到示范作用。 1.4.2適應(yīng)消費結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要改革開放以來，我市經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入不斷攀升，生活水平持續(xù)提高，消費結(jié)構(gòu)也隨之不斷升級。居民的食品消費支出占消費支出的比重逐年下降，而用于居住、文化、教育、衛(wèi)生、旅游等高層次消費的支出則不斷提高，越來越多的城市居民向往奇趣未知、純樸自然的大自然景觀，體驗不同于城市生活的新鮮景觀。本項目充分利用了xx及周邊村鎮(zhèn)豐富的自然人文資源，迎合了人們返璞歸真、回歸自然的消費心理和對生活品質(zhì)的追求，拓展了旅游市場，豐富了旅游產(chǎn)品，創(chuàng)新了旅游內(nèi)容，為人們提供了更多的消費選擇。1.4.3

9、可行性研究報告編制依據(jù)（1）國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)；（2）國家和省、市等政府主管部門下發(fā)的旅游業(yè)綜合開發(fā)項目申報指南；（3）國家有關(guān)部門發(fā)布的旅游業(yè)綜合開發(fā)項目可行性研究報告編寫指南；（4）國家和省、市有關(guān)部門頒發(fā)的政策、法規(guī)、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程、規(guī)范等；（5）項目單位提供的項目建議書等基礎(chǔ)資料。1.4.4可行性研究報告編制原則（1）貫徹國家經(jīng)濟建設(shè)方針、政策，認真執(zhí)行國家對節(jié)能環(huán)保和安全衛(wèi)生要求。（2）合理利用資源，規(guī)劃建設(shè)經(jīng)濟合理；（3）優(yōu)化設(shè)計、合理布置、節(jié)約用地、節(jié)省投資；（4）優(yōu)化流程、節(jié)省人、財、物；（5）合理配備公用設(shè)施，滿足項目建設(shè)要求。第二章 項目建

10、設(shè)條件2.1自然條件* xx民俗民情風(fēng)景區(qū)擁有八卦圖、月光巖、鳳行山、龜蛇嶺、xx坪、白竹溪、雷缽井、紅日峰等八大景點。這里青山懷抱，綠水逶迤，環(huán)境清幽，鳥獸群集。氣候溫和，冬無嚴寒，夏無酷暑，氣候宜人，四季分明，春聞山花飄香，夏沐涼風(fēng)送爽，秋賞紅葉爛漫，冬望松柏傲雪。這里遠離城市的喧囂，幽靜恬適，周邊沒有工廠企業(yè)，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)良，是天然的氧吧。置身xx，沐浴自然之光，徜徉在悠悠的青山綠水之中，靜能解憂、雅能生趣，讓人頓感心地合運，分不清是人在仙境中，還是仙境在人間。2.1.1氣溫：年平均氣溫17.4，年極端最高氣溫33，年極端最低氣溫-4。2.1.2風(fēng)速、風(fēng)向：常年主導(dǎo)風(fēng)向為北風(fēng)，年平均風(fēng)

11、速1.52.0米/秒，多年最大風(fēng)速為20.3米/秒。2.1.3降水量：多年平均降水量13001400毫米，一日間最大降水量147毫米，降水量集中在47月。2.1.4地形地質(zhì)：根據(jù)建設(shè)地點地形地質(zhì)資料，建設(shè)地點地層巖分布具有規(guī)律性，多為坡積殘積物風(fēng)化形成的紅褐色、棕褐色粘土，涂層呈硬塑、可塑狀，密度、厚度1030M，是良好的地基持力層，自然地坪基本平坦，地勢有一定起伏，地震基本烈度小于V1度，宜于工程建設(shè)。2.2社會條件2.2.1交通優(yōu)勢明顯xx緊靠婁漣高等級公路，至婁底中心城區(qū)僅1小時車程，交通十分便利。近年來婁底鐵路、公路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)成績顯著，國家級高速公路上（海）瑞（麗）高速公路已通車，橫貫祖

12、國東西、與規(guī)劃中的二廣高速公路在橫穿漣源，長沙韶山寧鄉(xiāng)漣源紅色旅游高速公路正在修建。南北向洛（陽）湛（江）鐵路與東西向湘黔鐵路亦相交于婁底，形成一個東西南北相交的交通樞紐。婁漣、婁湘、婁寧高等級公路縱橫交錯，形成了稠密而便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。在“十二.五”期間，湖南省將建設(shè)長婁高速延伸段湄瑯高速：從漣源市湄江國家地質(zhì)公園、經(jīng)xx民俗民情風(fēng)景名勝區(qū)、新化縣田坪鎮(zhèn)、吉慶鎮(zhèn)，至新化縣瑯塘鎮(zhèn)。從珠梅至xx的公路將擴寬至8米。即將動工修建的與景區(qū)僅隔10余公里的婁底飛機場和穿境而過的湄瑯高速公路，拉近了景區(qū)與世界的距離，將為景區(qū)的開發(fā)建設(shè)插上騰飛的翅膀。xx的開發(fā)將把漣源龍山、白馬水庫、湄江風(fēng)景區(qū)與新化的梅山

13、龍宮，紫鵲界、大熊山、油溪河以及冷水江的波月洞景區(qū)連成一片，形成比較完善的旅游線路，成為婁底市旅游業(yè)總體發(fā)展的點睛之筆。2.2.2良好的政策環(huán)境本項目的建成，將在漣源市現(xiàn)有的旅游資源基礎(chǔ)上增添一道靚麗的風(fēng)景，有利于完善旅游業(yè)層次，豐富旅游服務(wù)內(nèi)涵；有助于拓展農(nóng)村資源，促進農(nóng)民進入非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)，推動農(nóng)民就地轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)充分就業(yè)，符合政府產(chǎn)業(yè)政策，政策環(huán)境寬松。2.3資源條件項目依托xx現(xiàn)有的旅游資源，古樹名木，郁郁蔥蔥；闊葉片林。景隨時變；飛禽走獸，游嬉林間；前后八卦、天門大圓陣、雷王殿、古仙洞、嫦娥洞、水上樂園等自然、人文景觀穿插其中，加上項目自身的“特色游”、“休閑游”、“體驗游”等特色資源，

14、對游客有著強大的吸引力。xx景點遍布，保護完整，可開發(fā)的自然景點達八處之多。景區(qū)中心突出，東西貫通，南北輻射，和諧統(tǒng)一，形成了以古仙洞（又名瀟湘洞）、八卦圖為核心的天然景觀。xx像一串散落的珍珠，若把它串起來，將是一條熠熠生輝、搶人眼球的精美項鏈。其中古仙洞長達五公里，似一幅玲瓏剔透、氣勢恢宏的畫卷，又是一座美輪美奐的藝術(shù)寶庫，像皇宮一樣壯觀，像迷宮一樣神奇。洞內(nèi)水聲潺潺，石林聳秀，石花吐芳，石帷垂掛，石瀑飛濺，玉柱擎天，如人似物惟妙惟肖，千姿百態(tài)、絢麗多彩。它天造地設(shè)，不假人工，因而氣韻純真；它素面朝天，不待修飾，于是一派天然，有鬼斧神工之妙，毫無斧鑿之痕。它美得雅致，它美得雋永；它美得富麗

15、，美得絢爛。洞內(nèi)移步換景，美不勝收！八卦圖景區(qū)栩栩如生地布局在高山之上、峻嶺之巔的八卦嶺上，“天下獨一、舉世無雙”的世界絕景，為世人揭開了xx的神秘面紗！伏羲的先天八卦圖、文王的后天八卦活靈活現(xiàn)的展示在這里。中國周易風(fēng)水研究協(xié)會的國學(xué)大師，他們以拓荒者的勇氣，不畏艱辛，跋山涉水，發(fā)現(xiàn)了這一處“中華民族國學(xué)文化的天然圖騰”，并譽以 “天下第一景”、“南國小昆侖”的美稱。相傳明朝平寇將軍吳公永揚曾在此習(xí)武！xx的其它七大景區(qū)也各盡其妙，與古仙洞、八卦圖景區(qū)交相輝映，相映成趣。xx鄉(xiāng)民風(fēng)淳樸，更有濃厚的牛山文化底蘊。牛山文化已有近千年的歷史傳承，明清以來歷代民間詩人層出不窮。xx鄉(xiāng)牛山詩社已成立二十

16、一周年，百里牛山詩風(fēng)蔚起，農(nóng)民詩人層出不窮，群星璀璨，涌現(xiàn)了300多位農(nóng)民詩人，蔚為詩壇奇觀，xx成為全國著名的詩詞之鄉(xiāng)，此間“有詩無酒不精神，有酒無詩俗死人”已蔚成風(fēng)氣，逢年過節(jié)民間以以詩聯(lián)作賀禮的風(fēng)習(xí)由來已久，其事跡多次在中央電視臺、湖南日報等媒體重點報道。2003年榮獲“漣源市詩詞之鄉(xiāng)”稱號，2005年榮獲“湖南省詩詞之鄉(xiāng)”稱號，牛山詩歌已申報湖南省非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，濃郁的文化氛圍為迷人的xx增添了美麗的光環(huán)。神奇迷人的山水孕育了極富濃郁鄉(xiāng)土風(fēng)情的民俗文化與宗教文化。勤勞淳樸的xx人在衣食住行、婚喪嫁娶、宗教信仰等方面都具有很大的特色，流傳和保存了曲折動人的民間故事傳說。有每年正月的龍燈獅

17、舞，有勞作時的山歌對唱，有新鮮蔬菜出現(xiàn)時的“嘗新節(jié)”。每家每戶遇到喜事，都要制作糍粑。xx鄉(xiāng)的杉鳳村保留有地地道道的民間花鼓劇團，在遇到紅白喜事，還有請花鼓劇團唱戲的習(xí)俗。xx境內(nèi)寺、堂、塔、庵、廟、池林立，信奉儒、道、佛教，至今還存在著請水、還水、還香、祭祀民俗。xx鄉(xiāng)有著良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，xx鄉(xiāng)煤炭資源豐富，生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展勢頭良好。xx鄉(xiāng)的楓木貢茶，俗名“香十里”，曾為明清時期的御用珍品，有著悠久的歷史和優(yōu)美的傳說。現(xiàn)已成立了漣源市楓木貢茶茶業(yè)有限公司，并作為旅游產(chǎn)品全面推向市場，明清“貢”茶大煥異彩。xx鄉(xiāng)的藥材基地已形成2萬畝規(guī)模，并且開發(fā)了藥材加工產(chǎn)業(yè)，玉竹飲料已投入市場。xx鄉(xiāng)四季瓜果

18、飄香，以金秋梨、水晶梨為主要品種的果園達數(shù)十處之多。養(yǎng)殖業(yè)較為普遍，在xx能真正吃到貨真價實的原生態(tài)無公害土味。這些為發(fā)展旅游服務(wù)的食品工業(yè)與土特產(chǎn)品加工提供了較好的基礎(chǔ)，將成為xx風(fēng)景區(qū)的靚麗名片。第三章 市場分析與定位3.1市場規(guī)模分析3.1.1基礎(chǔ)市場人口基數(shù)大xx景區(qū)距婁底市僅50多公里，交通便捷，巨大的客源市場為xx風(fēng)景區(qū)發(fā)展提供了可靠保障。僅婁底市人口有400多萬，湘中區(qū)域8個地級市擁有4300萬，湘中城市經(jīng)濟發(fā)展迅速，為xx景區(qū)發(fā)展提供了巨大客源潛力。3.1.2周邊客源分流基數(shù)大據(jù)統(tǒng)計，2010年婁底市接待游客750萬人次、總收入39億元，分別增長38%、42%。由于婁底地理位置

19、上的優(yōu)勢以及交通線路匯集，xx地處湘中旅游熱線上，十分有利于吸引長、株、潭、衡、邵等周邊城市及南岳、水府廟、新化梅山龍宮、曾國藩故居、紫鵲界梯田等旅游區(qū)及周邊鳳凰古城、張家界景區(qū)等客源，這為xx景區(qū)提供了強大的分流客源。3.2客源市場定位由于xx鄉(xiāng)旅游市場沒有統(tǒng)計資料，我們通過對婁底市旅游客源市場統(tǒng)計資料分析，發(fā)現(xiàn)婁底市的客源主要來自婁底、邵陽、懷化、長株潭等湘中地區(qū)，而婁底本地游客又占大部分，其他客源地有廣西、珠三角及港澳臺等地區(qū)。3.2.1核心客源市場主要指婁底、邵陽、長株潭、衡陽、常德、益陽等地區(qū)。2010年婁底GDP達680億元，同比增長14.2%，人均GDP17982元，本地居民有外

20、出旅游的需求，且具有一定的支付能力。對于本地的旅游景點有參與興趣，并極有可能重復(fù)消費。xx據(jù)婁底、漣源均不到1小時車程，既能達到“出城游”的獨特體驗，又不會因車程太遠而太過勞累，將越來越彰顯其獨特的優(yōu)勢和價值。是本項目最為核心的客源市場。2010年，長、株、潭、衡、邵、益人均GDP分別為64551元、33064元、32527元、19889元、10327元、16514元，具有較強的支付外出旅游的能力。此外，以上幾個地區(qū)與婁底地區(qū)文化一脈相承，這些地區(qū)的居民在區(qū)域文化上有著較強的認同感，容易產(chǎn)生共鳴。在交通方面高速的互通將旅程縮短在2-3小時左右，是周末出游的最好距離。該市場地區(qū)居民出游率高，出游

21、方便，出游時間以周末為主，是本景區(qū)較為穩(wěn)定的客源市場。3.2.2基礎(chǔ)客源市場主要指珠三角、長三角、閩三角、成渝地區(qū)、華中地區(qū)、京津唐以及港澳臺等地區(qū)。該區(qū)域主力消費群體出游動機以“三高”（高品位度假、高端會議、高山運動）為主，消費類型有傳統(tǒng)的實物性消費開始向服務(wù)性消費轉(zhuǎn)變，消費能力強，消費觀念新，旅游消費水平較高，出游時間較為靈活等特點。3.2.3機會客源市場主要指國內(nèi)其他省市地區(qū)、以及包括日韓、歐美、東南亞等在內(nèi)的入境客源市場。3.3市場需求分析3.3.1地質(zhì)觀光娛樂旅游市場xx景區(qū)內(nèi)溶洞、奇石、樹種等資源豐富，空氣清新，景色獨特，必將能吸引熱愛觀光、文化體驗的游客，同時推動景區(qū)休閑度假、康

22、體養(yǎng)生的迅速崛起。3.3.2度假休閑旅游市場隨著人們工作、生活得壓力不斷增大，出現(xiàn)了許多現(xiàn)代醫(yī)療難以解決的亞健康問題，大量城市工作者為減輕壓力選擇農(nóng)村、山區(qū)旅游，呼吸新鮮空氣，放松身心；越來越多的中高端商務(wù)人士也越來越注重健康、更樂意到環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的景區(qū)休閑度假。在這種形勢下，高山休閑觀光、養(yǎng)生度假將成為熱點和潮流，蘊含廣闊的市場空間。第四章 建設(shè)方案4.1擬開展服務(wù)項目（1）餐飲吃農(nóng)家飯（2）住宿住農(nóng)家院（3）休閑水上休閑（4）觀光xx奇景（5）人文祭祖拜佛項目集觀光、休閑、人文、景觀為一體。開辟旅游觀光、農(nóng)家樂、休閑垂釣、水上運動、祭祖拜佛等項目，讓游客放飛心情，體驗大自然情趣；鳥語

23、花香、綠蔭滴翠、環(huán)境幽雅、將成為各地旅客休閑、娛樂、度假、出游的理想場所。4.2建設(shè)內(nèi)容項目主要依托xx自然景觀資源及對水庫進行休閑觀光綜合開發(fā)。用地情況及主要建設(shè)內(nèi)容：租地：3100畝預(yù)征地：167畝總占地面積：3267畝4.2.1 水庫綜合開發(fā)包括水上運動、休閑垂釣、登艇游湖等項目。總占地面積：100畝4.2.2休閑農(nóng)家樂建設(shè)主要包括吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家院，干農(nóng)家事及養(yǎng)殖農(nóng)副產(chǎn)品，雞、豬、羊等項目?？傉嫉孛娣e：470畝4.2.3景區(qū)建設(shè)主要為景點建設(shè)及相關(guān)附屬建設(shè)。總占地面積：2697畝（1）綠化工程：包括綠化苗木栽種，如桃樹、紅楓、杜英、杜鵑、紅繼木、馬尼拉草、叢竹、桂花、楊梅、柳樹、金葉女

24、貞等及綠化地的平整。（2）景觀林蔭道及相關(guān)輔助設(shè)置建設(shè)：包括林蔭道、花壇、亭子、廣場、停車坪、員工宿舍樓等。（3）景點建設(shè)：包括洞外14大景點及2大自然溶洞建設(shè)（見主要景點項目表）。主要景點項目表序號景點占地面積（單位：畝）1古仙洞1502嫦娥洞1003古仙先天八卦1004古仙后天八卦1005皇母石娘1006九龍陣1007玉門陣1008天門大圓陣1009天子國太陣10010太子天廟陣10011河寶神立陣10012觀音太陽陣10013古觀青羅陣10014佛祖天云井1015五岳南王殿1016雷王殿1017楊公殿1018牛山詩詞苑1019月光巖古道場100020鳳形山天鵝孵蛋10021龜蛇嶺觀景臺1

25、0022蓮花道教基地10023擂缽井佛教基地10024白竹溪吳牧郎故居5025紅日峰雷祖廟100第 五 章 環(huán)保與節(jié)能5.1一、設(shè)計依據(jù)、原則及目標(biāo) 5.1.1（一）設(shè)計依據(jù) 1、中華人民共和國環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（GB30951996） 2、中華人民共和國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB309693）； 3、中華人民共和國大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB16297-1996）；l 4、中華人民共和國污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB8978-96）； 5.1.2（二）環(huán)境保護目標(biāo) 將生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)成為空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水體清潔、景觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色度假區(qū)。實行環(huán)保與經(jīng)濟建設(shè)同步持續(xù)發(fā)展。 1、空氣質(zhì)量 環(huán)境

26、空氣質(zhì)量達到國家GB3095-1996一類地區(qū)中的二級標(biāo)準(zhǔn)。 2、地面水質(zhì)量 地面水環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)達到環(huán)境質(zhì)量一類區(qū)三類標(biāo)準(zhǔn)。 3、環(huán)境噪音 環(huán)境噪聲分貝五類地區(qū)，要求全面達到國家GB3096-93標(biāo)準(zhǔn)中二類地區(qū)二類標(biāo)準(zhǔn)（晝夜4045dB,夜間3540dB） 4、固體廢棄物生活垃圾無害化處理率大于95%，主要有害廢棄物無害化處理率達到100% 5、生態(tài)保護覆蓋率100%。 5.1.3（三）環(huán)境保護原則 1、與自然和諧共存原則 生態(tài)旅游度假區(qū)應(yīng)與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多的生態(tài)功能。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃中最大限度地降低公共中心區(qū)對局地景觀和水文背景、區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)造成的影響。 2、生態(tài)效率原則

27、 在基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物構(gòu)造過程中，按照“三同時”原則，應(yīng)全面實施清潔建設(shè)，盡可能降低資源消耗和廢物產(chǎn)生；在建筑材料、能源使用、產(chǎn)品和服務(wù)中，鼓勵利用可再生資源和可重復(fù)利用資源。 3、區(qū)域發(fā)展原則 盡可能將生態(tài)旅游度假區(qū)與地方特色經(jīng)濟相結(jié)合，將小城鎮(zhèn)建設(shè)與區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治相結(jié)合，并與區(qū)域環(huán)境保護規(guī)劃方案相協(xié)調(diào)。 4、高科技、高效益原則 大力采用現(xiàn)代化生物技術(shù)、生態(tài)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、再循環(huán)技術(shù)和信息技術(shù)，采納國際上先進的生產(chǎn)過程管理和環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，要求經(jīng)濟效益和環(huán)境效益實現(xiàn)最佳平衡，實現(xiàn)“雙贏” 5、軟硬件并重原則 硬件指具體工程項目的建設(shè)，軟件包括城鎮(zhèn)環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng)的

28、建設(shè)等，在進行硬件建設(shè)同時必須建立和完善軟件建設(shè)，使公共中心區(qū)得到健康、持續(xù)發(fā)展。 5.2二、環(huán)境影響分析 5.2.1（一）環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價 1、水環(huán)境質(zhì)量 xx景區(qū)，水質(zhì)幾乎無污染，小亮的污染源來自于生活污水和垃圾的排放。 2、空氣環(huán)境質(zhì)量空氣污染源來自于當(dāng)?shù)鼐用駹t灶煙氣，空氣質(zhì)量良好。 3、固體廢棄物 生活固體廢棄物包括生活垃圾和糞便，目前均為有效處理（一部分用于農(nóng)用施肥）。 4、聲環(huán)境質(zhì)量 當(dāng)?shù)卦肼晛碇饕獮榈缆方煌愒肼暎旧蠜]有形成噪聲公害。 5.2.2（二）區(qū)域環(huán)境功能分析 考慮到評價區(qū)的建設(shè)目的以及其在生態(tài)系統(tǒng)中的地位，將其環(huán)境功能分為景觀功能和生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能。 景觀功能。所處

29、的環(huán)境是旅游產(chǎn)品重要的組成部分，其在景觀構(gòu)筑方面起著舉足輕重的作用； 生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能。生態(tài)系統(tǒng)具備重要的服務(wù)功能，不僅為人類生活生產(chǎn)直接提供原材料，而且還是環(huán)境支持的重要載體，為人類的生存與持續(xù)繁衍提供一個大背景。 5.3 三、節(jié)能節(jié)水 5.3.1（一）節(jié)能措施 1、設(shè)計依據(jù)項目的主要設(shè)計依據(jù)是國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部文件計交能（1997）2542號關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定，以及民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（JGJ-26-95）。 2、主要設(shè)計原則 執(zhí)行國家現(xiàn)行的節(jié)約能源的政策、指令、規(guī)定及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，合理, 利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟效益。能源

30、選擇以貫徹國家能源方針和因地制宜為原則。設(shè)計中所選設(shè)備采用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴禁采用國家規(guī)定淘汰的低效高耗能設(shè)備。 3、節(jié)能措施 在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，在供電、供熱、道路建設(shè)、路燈安裝等方面優(yōu)先選用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新材料及新設(shè)備。其中，供、配電設(shè)計符合評價企業(yè)合理用電導(dǎo)則（GB/T3485-1998）的有關(guān)規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無功功率補償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運輸散失小的高性能管材；路燈安裝選用節(jié)能燈具。 5.3.2（二）節(jié)水措施 1、設(shè)計依據(jù) 國家計委和水利部頒布的建設(shè)項目水資源論證管理辦法、評價企業(yè)合理用水技術(shù)通則(GB/T97111993)。 2、節(jié)水

31、措施 項目為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，耗水量較小，在項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，采取以下節(jié)水措施： 在基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃中，注重節(jié)約用水和水的重復(fù)利用。 根據(jù)度假區(qū)的發(fā)展需要，逐步建立完善的污水處理和污水排放系統(tǒng)，遠期污水處理率應(yīng)達到90以上。 為了有效降低對新鮮水的消耗量，提高水利用效率，給水采用分質(zhì)供水，采用新鮮淡水和雜用水兩套系統(tǒng)，污水回用率45%。經(jīng)過污水處理的后污水主要用于用于建筑內(nèi)沖廁用水，以及建筑施工、綠地和道路的澆灑、洗車等對水質(zhì)要求不高的建筑外用水。大大降低新鮮水用量。 樹立施工人員節(jié)水意識，在項目建設(shè)調(diào)度會上將節(jié)水作為項目建設(shè)的主要內(nèi)容，積極宣傳普及有關(guān)生態(tài)建設(shè)、節(jié)約用水的知識、政策和法律，使

32、廣大施工人員樹立節(jié)水意識，明確自己在生態(tài)建設(shè)和節(jié)約用水方面的權(quán)利和義務(wù)。 在給排水規(guī)劃中，積極引入用水循環(huán)，注重中水工程建設(shè)，同時在給排水管材的選擇及相關(guān)配件上采用性能好的設(shè)備，嚴防滴漏水現(xiàn)象。 在工作和生活區(qū)內(nèi)采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，實現(xiàn)工藝冷卻水的循環(huán)回收利用。 5.4四、消防工程 5.4.1 （一）消防工程規(guī)劃原則 1、遵循“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，以全面安排、有利生產(chǎn)、保障安全為出發(fā)點，做好園區(qū)防火規(guī)劃和滅火設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)。 2、加強度假區(qū)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展消防科技，努力消除火險隱患。 3、增強消防意識，積極推進消防工作社會化，嚴格執(zhí)行有關(guān)消防規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 4、城區(qū)消防規(guī)劃應(yīng)

33、與交通、給水、燃料、電力、電信等規(guī)劃相銜接，堅持近遠期結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。 5.4.2（二）工程措施 1、合理劃分消防責(zé)任區(qū)并設(shè)置消防隊(站)根據(jù)用地布局與功能結(jié)構(gòu)，項目區(qū)消防管理結(jié)合城區(qū)整體一并進行消防規(guī)劃。 2、消防通道消防通道路中心線間距不宜超過160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路轉(zhuǎn)彎半徑不宜小于15米，以利消防車通行。 3、消防供水 消火栓設(shè)置：管網(wǎng)上布置地下式室外消火栓。室外消火栓應(yīng)沿道路設(shè)置，道路寬度超過60m時，宜在道路兩邊設(shè)置消火栓，并宜靠近十字路口。消火栓距路邊不應(yīng)超過2m，距房屋外墻不宜小于5m。室內(nèi)外消火藥味栓的間距不應(yīng)超過120m。 4、消防通訊

34、消防通訊主要應(yīng)保障火災(zāi)報警和滅火指揮調(diào)度迅速、準(zhǔn)確可靠，要充分利用無線和有線兩種通信手段，不斷完善消防通信系統(tǒng)。 火警臺與供水、供電、供氣、急救中心、交通部門之間應(yīng)設(shè)通訊專線，逐步建成圖象傳輸指揮系統(tǒng)，實現(xiàn)火災(zāi)現(xiàn)場的圖象聲音通訊。 5.4.3（三）防震 地區(qū)幾乎沒有發(fā)生地震，震級都在6級以下，一般建筑按7度設(shè)防，生命線系統(tǒng)工程和地震發(fā)生后易發(fā)生二次災(zāi)害的建筑、高層建筑及重要建筑應(yīng)根據(jù)抗震評價進行抗震設(shè)計。 5.4.4（四）防洪 結(jié)合水系景觀等進行河道改造。建設(shè)時應(yīng)嚴格避免將河道蓋板成暗渠，亦不宜將河道修成呆板的混凝土岸壁，應(yīng)最大限度的利用地形優(yōu)勢，做成自然堤岸。 根據(jù)流域特征，區(qū)內(nèi)河渠防洪標(biāo)準(zhǔn)

35、為20年一遇。 加強水土保持，充分考慮泥石流、滑坡、山洪對景區(qū)的影響保證游客安全。 第六章 組織管理結(jié)構(gòu)與人力資源配置6.1工程項目管理建設(shè)項目是一個系統(tǒng)工程，由于系統(tǒng)工程有其內(nèi)在的規(guī)律，需要通過與之相適應(yīng)的管理模式、管理程序、管理方法、管理技術(shù)去實現(xiàn)。就是說，需要有專門從事工程項目管理的組織為之服務(wù)。這種組織應(yīng)該有與項目管理相應(yīng)的功能、經(jīng)驗，能夠為業(yè)主提供優(yōu)秀的項目管理服務(wù)，能夠為業(yè)主創(chuàng)造最大限度的效益。為取保項目順利進行，成立獨立的項目法人，負責(zé)項目的建設(shè)和經(jīng)營。項目法人采用有限責(zé)任公司的形式。6.2組織管理結(jié)構(gòu)采取直線式職能制，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制和逐級管理，逐級考核的直線分層

36、次管理體系。下設(shè) 辦公室、財務(wù)部、人力資源部、保衛(wèi)消防部、維修部、環(huán)衛(wèi)部、市場營銷部、外景區(qū)管理部、溶洞區(qū)管理部。公司組織構(gòu)架圖 董事會總經(jīng)理行政副總經(jīng)理辦公室主任經(jīng)營副總經(jīng)理財務(wù)部人力資源部保衛(wèi)消防部維修部環(huán)衛(wèi)部辦公室市場營銷部溶洞區(qū)管理部外景區(qū)管理部總經(jīng)理：負責(zé)主持中心全面工作；行政副總經(jīng)理：分管辦公室、財務(wù)部、保衛(wèi)消防部、維修部、環(huán)衛(wèi)部、人力資源部；經(jīng)營副總經(jīng)理：分管市場營銷部、外景區(qū)管理部、溶洞區(qū)管理部；辦公室：負責(zé)中心日常接待、對外協(xié)調(diào)、文電收發(fā)傳送等工作；財務(wù)部：負責(zé)內(nèi)部財務(wù)計劃制定、財務(wù)管理、會計事務(wù)、資金調(diào)度、融資操作、外部收費管理；人力資源部：負責(zé)景區(qū)內(nèi)行政、人力資源管理、職

37、工技術(shù)培訓(xùn)、制定薪資方案等；保衛(wèi)消防部：負責(zé)維護景區(qū)正常秩序、車輛管理、防火安全、日常巡邏等；維修部：負責(zé)各景點及道路設(shè)施的維修、維護等；環(huán)衛(wèi)部：負責(zé)維護景區(qū)內(nèi)停車場、廣場、林蔭道、溶洞、公路、等日常衛(wèi)生、垃圾清運及綠地林地管理等；市場營銷部：負責(zé)市場行情、產(chǎn)品定位、營銷計劃、旅游策劃、廣告宣傳等；溶洞區(qū)管理部：負責(zé)古仙洞、嫦娥洞的管理工作；外景區(qū)管理部：負責(zé)洞外14大景點及水上樂園、農(nóng)家樂的管理工作。第七章 進度安排項目建設(shè)期為3年：建設(shè)期：2011年2014年，總投資：31375.78萬元。 第八章 投資估算與資金籌措8.1估算范圍及依據(jù)8.1.1估算范圍按照項目建設(shè)方案和建設(shè)內(nèi)容，分區(qū)對

38、具體建設(shè)內(nèi)容按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和實際情況逐一估算。（包括綠化工程、安全衛(wèi)生與環(huán)保、娛樂設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施）。8.1.2估算依據(jù)（1）國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知（發(fā)改委投資20061325號）；（2）土建工程：以湖南省2001建筑工程概算定額為依據(jù)，并參考當(dāng)?shù)赝惞こ探ㄔ靸r格估算指標(biāo)進行概算；（3）預(yù)備費用按照工程費用總額的5%進行計算；（4）儀器設(shè)備以廠家報價和市場詢價估算；（5）建設(shè)期利息按照央行公布的5年期貸款基準(zhǔn)利率6.65%進行計算。8.2項目總投資項目總投資=固定資產(chǎn)投資+流動資產(chǎn)投資=29315.78+1000=30315.78萬元固定資產(chǎn)投資2931

39、5.78萬元。投資構(gòu)成：房屋道路建筑工程：24704萬元；設(shè)備購置安裝：1830萬元；其他費用：2781.78萬元。8.2.1固定資產(chǎn)總額估算本項目的建設(shè)投資由建筑工程費、土地征用及租賃費、設(shè)備購置費、工程預(yù)備費、工程勘察設(shè)計費、建設(shè)期利息和培訓(xùn)等其他費組成（詳情見附表1、2、3）。1.建筑工程費包括景點建設(shè)費，道路、綠化，員工樓等設(shè)施，需投資24704萬元。2.土地征用及租賃費包括租地費、征地費和上繳規(guī)費。經(jīng)估算，租地500畝，費用均價0.01萬元/畝每年，租賃期為50年，建設(shè)期3年；征用土地 畝，費用均價為 元/畝每年。本項投資額共計460萬元。3.設(shè)備購置安裝費包括信息平臺、給排水、消防

40、、電力、通訊等所需設(shè)備的購置，需要投資1830萬元。4.預(yù)備費按工程費用總額的5%進行計算，需預(yù)備費1235.2萬元。5.工程勘察設(shè)計費按工程費用總額2%進行計算，需預(yù)備費494.08萬元。6.其他費包括培訓(xùn)費及宣傳廣告費和其他客戶費等，估算為260萬元。7建設(shè)期利息本項目全部投資資金來源主要是自由資金、銀行貸款和國家扶持資金組成。本項目建設(shè)需向銀行貸款5000萬元，利率按最新央行公布的6.65%計算，建設(shè)期利息為332.5萬元。本項目固定資產(chǎn)投產(chǎn)為29315.78萬元。8.2.2流動資金估算流動資金屬于鋪底性質(zhì)的流動資產(chǎn)，它將被長期占用，只在項目終結(jié)年一次性收回，一般采用公司自籌方式解決。本

41、項目可行性研究報告按照行業(yè)流動資金占用比例估算項目建設(shè)流動資金投資估算，一般情況下，本項目流動資金投資約為1000萬元。8.3資金籌措項目所需用資金3億元。資金籌措情況如下：（1）企業(yè)自籌：自籌25000萬元，用于固定資產(chǎn)投資25000萬元，流動資金投資1000萬元。在建設(shè)期內(nèi)由于試運行，會產(chǎn)生一定利潤，可滿足企業(yè)一部分自籌資金。（2）銀行貸款：申請銀行貸款5000萬元，全部用于固定資產(chǎn)投資。（3）申請政府扶持配套資金：申請扶持配套資金100萬元。8.4投資計劃項目建設(shè)期3年，項目資金分三期投入。第一期投入2億元，其中新投入流動資金400萬元；第二期投入資金1億元，其中新投入流動資金400萬元

42、；第三期投資2000萬元，其中新投入流動資金200萬元。第九章 財務(wù)分析9.1評價依據(jù)本報告依據(jù)國家頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)及國家現(xiàn)行的財會稅務(wù)制度，對項目進行財務(wù)評價。9.2基本數(shù)據(jù)9.2.1計算期的確定項目建設(shè)期1年，項目計算期擬定為10年，其中前1年為建設(shè)期，第2年全面進入生產(chǎn)營業(yè)。9.2.2生產(chǎn)負荷預(yù)測第一年生產(chǎn)負荷0%，年營業(yè)額0萬元。第二年生產(chǎn)負荷0%，年營業(yè)額0萬元。第三年生產(chǎn)負荷0%，年營業(yè)額0萬元。第四年生產(chǎn)負荷100%，年營業(yè)額7895萬元。第五年生產(chǎn)負荷100%，年營業(yè)額7895萬元。第六年生產(chǎn)負荷100%，年營業(yè)額7895萬元。第七年生產(chǎn)負荷100%，年營業(yè)額7

43、895萬元。第八年生產(chǎn)負荷100%，年營業(yè)額7895萬元。第九年生產(chǎn)負荷100%，年營業(yè)額7895萬元。第十年生產(chǎn)負荷100%，年營業(yè)額7895萬元。9.2.3收入預(yù)測項目建成投產(chǎn)后，年營業(yè)經(jīng)營收入7895萬元。溶洞區(qū)：2080萬元/年；外景區(qū)：2180萬元/年；農(nóng)家休閑區(qū)：750萬元/年；水上休閑區(qū)：2085萬元/年；9.2.4總成本費用估算總成本費用估算按十年合計計算。（1）水電費：估算900萬元；（2）環(huán)保費：估算90萬元；（3）維修維護費：估算45萬元；（4）工資及福利費：估算2123.82萬元；（5）折舊及攤銷費：估算11075.88萬元；（6）財務(wù)費（利息）：估算1263.5萬元；

44、（7）管理費：估算180萬元；（8）不可預(yù)測費：估算4446萬元；（9）消防費：估算90萬元；（10）游客保險費：估算108萬元；（11）其他費用：估算450萬元；總成本費用（包括建設(shè)期）估算為20772.2萬9.2.5報表編制（1）土建工程投資估算表；附表1：土建投資估算表序號類別項目規(guī)格參數(shù)單位造價金額(萬元)備注1土地費用租賃山林500畝260征用田地200征地移校4002入口區(qū)入口牌樓1座6仿古實木結(jié)構(gòu)3洞穴景區(qū)古仙洞5000嫦娥洞40004外景區(qū)皇母石娘40佛祖天云井40五岳南王殿500楊公殿400牛山詩詞苑460其他已知景點800其他未知景點20005休閑商務(wù)區(qū)水上樂園3000村民

45、山莊300度假賓館3000打靶場2006生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)養(yǎng)雞場300養(yǎng)豬場300釣魚基地10007園木綠化、設(shè)施設(shè)備園內(nèi)道路1486園內(nèi)公路、游路、步道公共廁所306個，磚混綠化及輔設(shè)施400景區(qū)道路、園地綠化垃圾運轉(zhuǎn)站10運轉(zhuǎn)站1個，垃圾桶100個六角亭、環(huán)保宣傳牌12牌30塊，亭6座辦公樓500生態(tài)停車場302個，草坪、水泥磚鑲嵌市場商店1500衛(wèi)生診所50收費站400合計26824（2）設(shè)施設(shè)備投資估算表；附表2：設(shè)備投資估算表序號項目設(shè)備名稱投資額萬元）1信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)服務(wù)器、路由器、交換機、電腦、廣播設(shè)備、網(wǎng)線、有線電視設(shè)備、電子顯示屏等2002電力系統(tǒng)變壓器、配電屏、可控硅柜、發(fā)電機、

46、公用照明電器、電線等11003消防系統(tǒng)地上式消火栓、泡沫式滅火器、室內(nèi)消火栓、消防水管、消防水泵結(jié)合器、報警聯(lián)動一體機、消防面罩等604給排水系統(tǒng)水塔、水井、水泵、沉淀池、凈化池、PVC管等605通訊系統(tǒng)IC卡公用電話亭、程控交換機、電纜、對講機等356交通系統(tǒng)車子10臺3007其他電視監(jiān)控設(shè)備、安保用品等40合計1795（3）固定資產(chǎn)投資估算表；單位：萬元序號項目建筑工程設(shè)備購置安裝工程其它費用總計備注1工程費用24704247042土地征用費200200無形資產(chǎn)3土地租賃費2602604設(shè)備購置安裝17953518305工程預(yù)備費1235.21235.25%6工程勘察設(shè)計費494.0849

47、4.082%7建設(shè)其利息332.5332.56.65%，五年8其他260260合計2471.7829315.78（4）經(jīng)營收入估算表：單位：序號項目年收入建設(shè)期運營期220211洞穴景區(qū)2080222080古仙洞1200122200嫦娥洞88088808808802外景區(qū)2180222180皇母石娘3203220320320佛祖天云井3303330330330五岳南王殿3903990390390楊公殿3803880380380牛山詩詞苑4220420420420其它已知景點6880680680680其它未知景點46046604604603休閑商務(wù)區(qū)2085222085水上樂園260266026

48、0260村民山莊4404440440440度假賓館135001350打靶場35353535353535354生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)7507550750750養(yǎng)雞場2202220220220養(yǎng)豬場3203220320320釣魚基地2102110210210合計70957895789578957895789578957895（5）總成本費用表：單位：萬元序號項目合計財務(wù)分析期21水電費911001002環(huán)保費9101010103維修保護費455555555554游客保險費12121212125不可預(yù)測費44464944944944944944944944944946折舊攤銷11075.881248.212

49、48.21248.21248.21248.21208.721208.721208.721208.727工資及福利費2123.82235.98235.98235.98235.98235.98235.98235.98235.98235.988管理費20202020209利息1263.5332.5332.5299.25199.599.7510消防費91010101011其它費用4550505050總成本費用20772.22517.682517.682484.432384.682284.932145.72145.72145.72145.7固定成本12519.381600.71600.71567.451

50、467.71367.951228.721228.721228.721228.72變動成本8252.82916.98916.98916.98916.98916.98916.98916.98916.98916.98經(jīng)營成本8432.82936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98（6）固定資產(chǎn)折舊及無形和遞延資產(chǎn)攤銷估算表；附表6：固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)攤銷估算表單位：萬元序號項目折攤年限殘值率21建筑工程255%原值27320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.7827320.78273

51、20.7827320.78折舊費1038.191038.191038.191038.191038.191038.191038.191038.191038.19凈值26282.5925244.424206.2123168.0222129.8321091.6420053.4519015.2617977.072設(shè)備105%原值179517951795179517951795179517951795折舊費170.53170.53170.53170.53170.53170.53170.53170.53170.53凈值1624.471453.941283.411112.88942.35771.82601.

52、29430.76260.233無形資產(chǎn)原值2200攤銷費攤銷率20%4040404040凈值160120804004固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)合計29315.7829315.7829315.7829315.7829315.7829115.7829115.7829115.7829115.785折舊攤銷費1248.721248.721248.721248.721248.721208.721208.721208.721208.726凈值28067.0626818.3425569.6224320.923072.1821863.4620654.7419446.0218237.3（7）貸款還本付息清償能力分析表；(

53、單位：萬元)序號項目合計2一借款及還本付息1本年借款50002本年應(yīng)計利息1263.5332.5332.5299.25199.599.753年初借款累計6263.54本年還銀行本10005本年付息1263.5332.5332.5299.25199.599.75二償還本金資金來源40821.724402.054402.054426.074498.144570.214630.84630.84630.84630.81本年未分配利潤29743.243153.333153.333177.353249.423321.493422.083422.083422.083422.082拆舊攤銷費11078.481

54、248.721248.721248.721248.721248.721208.721208.721208.721208.723本年結(jié)余資金35821.724402.053402.052926.072998.143570.214630.84630.84630.84630.84本年累計結(jié)余資金4402.057804.110730.1713728.3117298.5221929.3226560.1231190.9235821.728）損益表；附表8：損益表單位：萬元序號項目合計21營業(yè)收入638557772營業(yè)成本費用20772.22517.682517.682484.432384.682284.9

55、32145.72145.72145.72145.73營業(yè)稅金及附加1915.65212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.854利潤總額41167.154364.474364.474397.724497.474597.224736.454736.454736.454736.455減：所得稅6175.08654.67654.67659.66674.62689.58710.47710.47710.47710.476稅后利潤34992.073709.83709.83738.063822.853907.644025.984025.98402

56、5.984025.987可分配利潤34992.073709.83709.83738.063822.853907.644025.984025.984025.984025.988提取盈余公積公益金5248.83556.47556.47560.71573.43586.15603.9603.9603.9603.99未分配利潤29743.243153.333153.333177.353249.423321.493422.083422.083422.083422.0810累計未分配利潤3153.336306.669484.0112733.4316054.921947722899.0826321.16297

57、43.24（9）現(xiàn)金流量表；附表9：現(xiàn)金流量表 單位：萬元建設(shè)期運營期項目計算期22021 現(xiàn)金流入1營業(yè)收入7772回收固定資產(chǎn)余值3回收流動資金4現(xiàn)金注入量合計9577二現(xiàn)金流出1建設(shè)投資29315.782流動資金投資10003經(jīng)營成本936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.98936.984營業(yè)稅金及附加212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.85212.855所得稅654.67654.67659.66674.62689.58710.47710.47710.47710.476現(xiàn)金流出量

58、合計30315.781804.51804.51809.491824.451839.411860.31860.31860.31860.3三所得稅后凈現(xiàn)金流量-30315.785290.55290.55285.515270.555255.595234.75234.75234.75234.7四所得稅后累計凈現(xiàn)金流量-30315.78-25025.28-19734.78-14449.27-9178.72-3923.131311.576546.2711780.9717015.67五所得稅前凈現(xiàn)金流量-30315.785945.175945.175945.175945.175945.175945.1759

59、45.175945.175945.17六所得稅前累計凈現(xiàn)金流量-30315.78-24370.61-18425.44-12480.27-6535.1-589.935355.2411300.4117245.5823190.75稅后稅前內(nèi)部收益率（IRR）10%內(nèi)部收益率（IRR）13%凈現(xiàn)值18631.19凈現(xiàn)值22550.33投資回收期6.75年（含一年建設(shè)期）投資回收期6.1年（含一年建設(shè)期）9.3財務(wù)分析9.3.1稅金和稅后利潤利潤總額=銷售總額-總成本-營業(yè)稅金及附加。企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額稅率。稅后利潤=利潤總額-企業(yè)所得稅。（1）稅金營業(yè)稅及附加按銷售收入的3%計算（按稅法規(guī)定稅率

60、為5%），所得稅按利潤總額的15%計算（按稅法規(guī)定稅率為25%）。公積公益金按15%提取。本項目10年為國家創(chuàng)所得稅6157.08萬元，營業(yè)稅及附加1915.65萬元，合計8090.73萬元，年平均稅收809.07萬元。（2）稅后計算期利潤為34992.07萬元，年均3499.2萬元。9.3.2財務(wù)分析評估（1）投資利潤率、投資利稅率。投資利潤率和投資利稅率是反映財務(wù)盈利能力的兩項靜態(tài)指標(biāo)，它是計算期年平均利潤總額或年利稅總額與項目總資金之比。根據(jù)損益表可知： 年均利潤 3499.2投資利潤率=100%=11.8% 總投資 29743.24 年均利稅+年均稅收 4116.7投資利稅率=100%

61、=13.8% 總投資 29743.24 （2）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）/財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是反映項目在計算期內(nèi)投資盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，它是項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率，表達式為：Nt=1 (CI-Co)t (1+FIRR)-t =0式中：CI=現(xiàn)金流入量 Co=現(xiàn)金流出量 (CI-Co)t =第t年度的凈現(xiàn)金流量 n=計算期財務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年得凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的現(xiàn)值之和，計算公式為：FNPV=Nt=1 (CI-Co)t (1+ic)-t 式中：ic=基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，本項目取8%。據(jù)現(xiàn)金流量表

62、（附表9）可知：稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為13%，財務(wù)凈現(xiàn)值為22550.33萬元（折現(xiàn)率10%）；稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為10%，財務(wù)凈現(xiàn)值為18631.19萬元（折現(xiàn)率10%）；（3）投資回收期（PT）。投資回收期是以項目稅前收益抵償全部投資所需的時間，可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資所得稅前）累計凈現(xiàn)金流量欄中的數(shù)字計算求得，計算公式為：PT=（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)-1）+（上年累計凈現(xiàn)金流量絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量）根據(jù)現(xiàn)金流量表（附表9）可知：稅前投資回收期（含建設(shè)期）= 6.1年；稅后投資回收期（含建設(shè)期）= 6.75年。（4）貸款償還期。據(jù)貸款還本付息（附表7）計算貸款償還期為6年

63、（包括1年建設(shè)期）。9.4財務(wù)不確定分析9.4.1盈虧平衡分析以營業(yè)收入水平比表示的盈虧平衡點（BEEP），其計算公式為：盈虧均衡點=（固定成本/營業(yè)收入-營業(yè)稅金及附加-可變成本）100%=23.32%計算結(jié)果表明，項目經(jīng)營收入只要達到預(yù)計收入額的23.32%就可保本。9.4.2敏感性分析該項目做了投資的敏感性分析?？紤]項目實施過程中一些不確定因素的變化，分別對營業(yè)收入、經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資做單因素變化對財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期的敏感性分析。從分析的情況看，各因素的變化都不同程度的影響財務(wù)內(nèi)部收益率及財務(wù)凈現(xiàn)值，其中營業(yè)營業(yè)收入的提高或降低最為敏感，固定資產(chǎn)投資次之，經(jīng)營成本再次之。營業(yè)

64、收入、經(jīng)營成本和固定資產(chǎn)投資提高10%或降低10%，財務(wù)內(nèi)部收益率仍大于同期銀行貸款年利率。由此可見，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。9.5結(jié)論該項目的建設(shè)符合國家宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策，同時符合婁底市、漣源市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃。項目建設(shè)充分發(fā)掘當(dāng)?shù)刈匀毁Y源及人文文化，對于改善漣源市投資環(huán)境，提高當(dāng)?shù)厝嗣袷杖氲染哂蟹e極意義，社會效益顯著。從財務(wù)內(nèi)部收益率大于同期銀行貸款年利率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，表明項目具有一定的盈利能力；從財務(wù)不確定性分析看，項目具有一定的抗風(fēng)險能力。因此，項目從財務(wù)上將是可行的。第十章 社會效益分析該項目建成以后，為婁底、漣源市旅游增添了新的亮點，與漣源湄江、龍山、新化紫鵲界、大

65、熊山、等形成比較完善的旅游線路，具有很好的社會效益。1、該項目適應(yīng)了旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的客觀要求，是旅游開發(fā)形式轉(zhuǎn)型的新探索，推進了現(xiàn)代旅游業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，不僅拓寬了旅游資源開發(fā)的路徑，而且把旅游、農(nóng)業(yè)、新農(nóng)村建設(shè)有機結(jié)合起來，加快了結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升和豐富了旅游的內(nèi)涵，減少了旅游開發(fā)的投資風(fēng)險，迎合了大眾消費心理。2、該項目可促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化改變。旅游業(yè)具有極強的關(guān)聯(lián)帶動作用，開發(fā)旅游項目，向二、三產(chǎn)業(yè)交叉滲透深，對第三產(chǎn)業(yè)帶動作用強。同時充分開發(fā)利用了農(nóng)村豐裕的空間資源和眾多的家事活動、傳統(tǒng)文化、風(fēng)俗等無形資產(chǎn)，所需資金少，不但可緩解農(nóng)村非農(nóng)化過程中資金不足的矛盾，而且可增強農(nóng)民的

66、商品意識，農(nóng)民調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主動性加快，農(nóng)產(chǎn)品的變現(xiàn)速度加快。3、該項目可以創(chuàng)造就業(yè)機會，增加農(nóng)民收入，縮小城鄉(xiāng)差距，加快脫貧和新農(nóng)村建設(shè)步伐。積極開發(fā)農(nóng)業(yè)旅游，不僅可以有效地解決農(nóng)村富裕勞動人口的就業(yè)問題（旅游業(yè)每增加1個就業(yè)機會，就能帶來相關(guān)行業(yè)5個就業(yè)機會），緩解社會壓力，而且擴大了農(nóng)產(chǎn)品銷售市場，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的多項、多次增值，為傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向“搞笑生態(tài)農(nóng)業(yè)”與旅游完美結(jié)合拓出新路子、找到農(nóng)民增收的新的增長點，有利于城鄉(xiāng)差距縮小。4、該項目可以促進農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強城鄉(xiāng)交流，提高農(nóng)村生活質(zhì)量與品位、項目開發(fā)不但加快了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進程，提升了農(nóng)村生活質(zhì)量，而且增強城鄉(xiāng)交流，加快觀念更新、提

67、升品位、推動進步。5、該項目可以加強生態(tài)環(huán)境保護與建設(shè)，有利于農(nóng)村經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。開發(fā)旅游的生產(chǎn)素材是當(dāng)?shù)厝伺c自然和諧共生的鄉(xiāng)村及自然風(fēng)景，因此對加快生態(tài)建設(shè)、農(nóng)地保護、規(guī)范開發(fā)、資源永續(xù)利用力度大，有利于促進農(nóng)村經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。6、該項目可以緩解假日高峰旅游壓力，促進城鄉(xiāng)消費。不但可以有效地對部分旅游者進行分流，就進帶動消費者，同時也提高了游客的游覽體驗質(zhì)量，豐富城鄉(xiāng)人民的消費及文化生活。7、該項目以xx旅游資源為媒介，以開發(fā)建設(shè)觀光旅游區(qū)為動力，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營與第三產(chǎn)業(yè)的鏈接，倡導(dǎo)環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。本項目開發(fā)成功后，不僅會產(chǎn)生一定

68、的經(jīng)濟效益，還會形成一業(yè)帶百業(yè)而產(chǎn)生巨大的社會效益。并將會帶動全市旅游業(yè)、交通運輸業(yè)、城鎮(zhèn)建設(shè)、商業(yè)服務(wù)、食品及輕工業(yè)、對外貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、郵電通訊等行業(yè)的發(fā)展，促進漣源市對外經(jīng)濟、文化的交流及區(qū)域間經(jīng)濟文化的協(xié)調(diào)發(fā)展，加快吸引和利用內(nèi)外資的步伐，全面推進xx乃至全市經(jīng)濟的發(fā)展進程，成為漣源市經(jīng)濟發(fā)展的新的增長點。 第 十一章 結(jié)論與建議 11.1結(jié)論1、該項目符合國家大力發(fā)展旅游業(yè)的相關(guān)政策、文件及法律法規(guī)，對促進本鄉(xiāng)小城鎮(zhèn)健康、穩(wěn)步發(fā)展具有實際作用，是促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的有力舉措，對加大解決“三農(nóng)”問題的力度，具有積極作用。2、該項目建設(shè)條件齊備，區(qū)位優(yōu)勢及市場空間容量大，交通便捷

69、，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，自然條件得天獨厚，文化底蘊深厚，為項目建設(shè)提供了極為有利的條件。3、各級人民政府和相關(guān)部門的關(guān)注與支持，是本項目順利進行的有力保證。 綜上所述，該項目既有得天獨厚的自然風(fēng)光，又有光輝燦爛的歷史文化；既有旅游業(yè)的良好基礎(chǔ)，又與鄰縣名勝景區(qū)接軌聯(lián)網(wǎng)；既有一班開發(fā)旅游的人才，又有開發(fā)旅游業(yè)的大氣候。在當(dāng)代，利在千秋，其社會效益和經(jīng)濟效益都將十分顯著?？傊?，xx旅游業(yè)文化風(fēng)景區(qū)的開發(fā)，既旅游資源豐富，又市場前景廣闊，確是個經(jīng)濟效益和社會效益俱佳的好項目。因此，本報告認為該項目建設(shè)是可行的。 可以斷言：xx旅游業(yè)一定能開發(fā)成功，一定能建成南國旅游勝地之一，一定能與張家界相媲美。xx旅游業(yè)

70、前途無限！11.2建議 1、該項目社會效益和經(jīng)濟效益顯著，抵抗風(fēng)險能力強，市場競爭力強，建議各級政府及相關(guān)部門給予大力支持，并多方面開辟籌資渠道，廣泛吸納社會資金，使項目早日投產(chǎn)出效益。2、建議在項目施工過程中，嚴格安全管理和安全防護，并充分考慮消防安全。3、環(huán)境保護 環(huán)境保護工作是旅游區(qū)開發(fā)和生存的生命之源。該旅游區(qū)的開發(fā)是對生態(tài)旅游的充分利用，建議應(yīng)按照國家對旅游業(yè)的有關(guān)規(guī)定，在開發(fā)時嚴格遵守“三同時”的環(huán)保要求，確保旅游區(qū)的生態(tài)平衡和永續(xù)利用。4、建議在項目規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)全面考慮節(jié)能節(jié)水措施5、建議堅持“保護與建設(shè)開發(fā)相結(jié)合、保護第一”的原則。要堅持“嚴格保護、統(tǒng)一管理、合理開發(fā)、永續(xù)利用

71、”的工作方針。本項目的開發(fā)和建設(shè)，應(yīng)有利于保護現(xiàn)有森林資源、保持和穩(wěn)定森林系統(tǒng)生物資源的安全和自然生態(tài)平衡，使之得到永續(xù)利用，這是實現(xiàn)旅游區(qū)可持續(xù)發(fā)展而必須長期堅持的強制性規(guī)定。 6、要正確處理好旅游區(qū)開發(fā)建設(shè)與當(dāng)?shù)剞r(nóng)村社會穩(wěn)定關(guān)系的原則。 旅游區(qū)的開發(fā)以及旅游區(qū)的進一步發(fā)展，始終要處理好旅游區(qū)建設(shè)與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的關(guān)系，旅游開發(fā)要與當(dāng)?shù)卮迕竦慕?jīng)濟利益緊密地聯(lián)系在一起，旅游區(qū)的經(jīng)營發(fā)展才可能保住持久旺盛的生命力，當(dāng)?shù)剞r(nóng)村社會的穩(wěn)定是旅游區(qū)建設(shè)和發(fā)展的重要條件。 7、要堅持社會效益、旅游區(qū)效益、環(huán)境效益“三統(tǒng)一”的原則 強調(diào)“三統(tǒng)一”的原則是我國社會主義市場經(jīng)濟的基本要求，片面追求某一方面效益的作法都

72、是有害旅游區(qū)建設(shè)的。沒有社會效益，旅游區(qū)發(fā)展和市場容量就會失去基礎(chǔ)；沒有旅游區(qū)效益就必然導(dǎo)致經(jīng)營者積極性的挫傷，旅游區(qū)的經(jīng)營就會失去動力；沒有環(huán)境效益，旅游區(qū)的可持續(xù)發(fā)展和旅游資源的永續(xù)利用就是一句空話。 8、要堅持堅持品牌原則 現(xiàn)代市場競爭，從一定意義上講就是品牌之間的競爭。在相同條件下，各旅游區(qū)的競爭力的提升取決于旅游區(qū)游客的認可程度，游客就是上帝，在游客心中的品牌是決定旅游區(qū)人氣興旺的重要因素。因此本項目從開始規(guī)劃建設(shè)起就應(yīng)樹立品牌戰(zhàn)略意識并貫穿于建設(shè)與發(fā)展的各項工作之中。 9、要堅持投資主體多元化的原則 投資主體多元化是現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)的基本要求。對一個精品旅游區(qū)的培育從經(jīng)營機制和管理體制上都要能靈敏地反映市場的需求變化，追求投資效益的最大化。一個投資主體或單一的投資機制不利于有序的市場建設(shè)和積極參與激烈的競爭，因為投資主體多元化必然要求旅游區(qū)建立起責(zé)權(quán)分明、管理科學(xué)、激勵和約束相結(jié)合的內(nèi)部管理體制。 51