1、山東半島住宅建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月67可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 錄第一章 申報單位及項目概況1第一節 項目申報單位概況1第二節 項目概況4第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析19第一節 發展規劃分析19第二節 產業政策分析2

2、2第三節 行業準入分析22第三章 資源開發及綜合利用分析25第一節 資源開發和資源利用方案25第二節 資源節約措施25第四章 節能方案分析27第一節 用能標準和節能規范27第二節 能耗狀況和能耗指標分析28第三節 節能措施和節能效果分析31第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析35第一節 項目選址及用地方案35第二節 土地利用合理性分析37第三節 征地拆遷和移民安置規劃方案37第六章 抗震設防分析38第一節 有關法律、法規、規章依據38第二節 場地地震效應評價38第三節 工程抗震設防41第七章 環境和生態影響分析42第一節 環境和生態現狀42第二節 生態環境影響分析43第三節 生態環境保護措

3、施45第八章 經濟影響分析48第一節 分析說明48第二節 財務分析48第九章 社會影響分析52第一節 社會影響效果分析52第二節 社會適應性分析52第三節 社會風險及對策分析53第四節 社會評價結論54附表： 17第一章 申報單位及項目概況第一節 項目申報單位概況一、申報單位基本情況本項目申報單位為威海xx房地產開發有限公司。威海xx房地產開發有限公司是按現代企業制度成立的有限責任公司，隸屬于xx房地產集團有限公司。該公司成立于2008年3月14日，公司法人代表：xx，注冊資本：肆億元。公司經營范圍為：房地產開發經營；建筑材料購銷；備案范圍內的貨物進出口、技術進出口（法律、行政法規和國務院決定

4、規定禁止的項目除外，法律、行政法規和國務院決定規定須經許可經營的項目，取得許可后方可經營）。公司現有職工400余人，其中高級工程師30人，中級工程師40人，助理工程師20人；設有辦公室、項目部、財務、銷售、物業及配套公司等部門，具有房地產開發暫定資質。二、申報單位經營和管理狀況xx房地產集團有限公司創建于1993年7月，該集團秉承“追求卓越、德達天下、關注社會、產業報國”的企業理念，以房地產為龍頭，逐漸發展成為涵蓋教育、文化、科技、商貿、建筑安裝、物業管理、旅游等行業，凈資產逾200億元的大型民營企業集團。威海xx房地產開發有限公司愿以真誠奉獻的精神，堅持“以質量求生存，以信義求發展”，堅持奉

5、行“精心施工、不斷改進質量、追求卓越、以一流的品質和服務，給顧客最大的滿足和信任”，以“至誠至信、打造極品；精工精雕、興國富民”的企業精神，開發一項工程，樹立一座豐碑，廣交一批朋友，開拓一批市場，愿在互利互惠的基礎上更加廣泛地開拓與社會各界的合作，以優質的產品為國家和社會做出新的貢獻。第二節 項目概況一、項目名稱xxxxxx項目二、建設地點本項目擬建于文登市xx新區xx鎮xx村東，金海路東，濱海路北。該區域具有優越的地理位置、濃厚的文化氛圍、便捷的交通條件、完善的配套設施，而且自然環境優美、風光景色秀麗，是居住、旅游觀光、避暑療養的理想場所，適宜建設該項目。三、建設背景（一）當前住宅市場現狀目

6、前，在住房供應結構調整、控制房價、加強土地調控、加強保障性住房建設等政策導向下，房地產行業將逐漸告別高利潤時代，強化公司管理、注重品牌建設、提升經營效率和定位市場真實需求將成為謀求長期發展的房地產企業關注的重點。2008-2009年的房地產行業，政策調控執行力度已加大。面對不斷上漲的住房價格，政府出臺了一系列調控政策，調控住房的供應結構、房價和投資投機性需求，并針對外資進入、土地控制等出臺諸多相關政策，政府對房地產行業調控的力度明顯加大。在政府控制房價、調整住房結構、加強土地控制、信貸控制的影響下，2008年以來房地產開發投資的增速受到影響，特別是在當前中國經濟面臨戰略性結構轉型（將經濟動力從

7、投資和出口向個人消費方面傾斜）的背景下，對其他諸多重點行業拉動效應明顯的房地產投資將受到政府的嚴格控制。控制房地產信貸規模、提高房地產信貸門檻、提高貸款利率等將是政府可能采取的措施，而房地產銷售面積增速的放緩以及從嚴的政策調控，將不得不使得不少其他行業進來的開發商以及部分資金鏈緊張的開發商逐漸退出或收縮戰線。住房供應結構繼續調整，普通住房和經濟適用房供應將增多。2006年的房地產調控中，對住房供應結構提出了具體的“90/70”標準，國六條和國十五條的導向就是重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房，繼續抑制房地產的投資和投機需求。2008-2009年的住房供應結構繼續調整普

8、通住房和經濟適用房供應增多，別墅等高端住房的投資和供給受到限制。土地管理更加嚴格，土地增量供應控制更嚴，土地成本將提高，這也將加劇對于存量土地的競爭。預計隨著土地供應“閘門”的縮緊，增量土地資源的供給緊縮，將會促使房地產行業更加注重對存量土地資源的整合。對于房地產開發企業來說，土地成本的提高將是必須面對的事實。總的來說，土地供給將更加制度化、規范化、透明化和市場化，房地產行業“強者恒強”的局面將得到進一步的體現，行業集中度也將進一步提高。2008年以來，房地產企業面臨的資金壓力風險加大。一方面，從房地產開發資金來源構成方面來看，房地產開發投資中對于貸款的依賴程度在加大，另一方面，從經濟的角度看

9、，投資和信貸增長過快是近幾年中國經濟再度呈現過熱局面的直接原因，也因此成為控制項目投資和緊縮信貸成為宏觀調控的著力點。從近年的固定資產投資增速和信貸增速來看，雖然有所減緩，但依然維持在高位，政府繼續執行緊縮銀根的政策短期內不會變化，預計房地產企業未來面臨的資金壓力不容小視。2009年12月10日中央召開了經濟工作會議，全面分析了當前國際國內形勢，明確了明年經濟工作的總體要求和重點任務，提到房地產業時仍是“維持穩定健康發展”。12月17日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署促進房地產市場健康發展的三項政策措施：加大保障性住房建設力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、引導房地產開發企業積極

10、應對市場變化，促進商品住房銷售，會議還要求，各地區要在執行中央統一政策的前提下，結合當地實際，進一步采取措施促進房地產市場健康發展。（二）項目提出的背景文登是山東省威海市轄屬的縣級市，位于山東半島東端，與朝鮮半島、日本列島隔海相望，陸地面積1779.84平方公里，人口64.6萬人。文登市xx新區東起埠口港，西至黃壘河，北起環海大道，南到五壘島灣，榮烏高速公路、環海公路、青威高速公路、初張公路等主干路穿境而過，距文登市區、文登火車站、威海機場車程均在半小時之內。規劃面積160平方公里。新區以制造業和休閑旅游度假為主的生態型濱海新區，已初步形成了旅游度假區、生態生活區、濕地保護區、海洋高新區、漁業

11、觀光區和港口碼頭造船產業區的六大功能區，發展定位為文登的副中心城市。隨著改革開放步伐的不斷加快，文登市社會經濟各方面取得了長足發展，尤其是房地產業發展迅速。房地產業是國民經濟中關聯度較高的先導性、基礎性產業，它的發展對擴大內需、拉動經濟增長具有重要的作用。據統計，住宅業每增長10%，可以帶動GDP增長0.5個百分點，同時還可以增加就業機會，促進經濟發展和社會進步。自1998年國家實現住房制度改革以來，房地產業迅速崛起，國家把房地產開發作為新的經濟增長點加以培植，特別把住宅建設列為房地產開發的重點，并陸續出臺了一系列政策措施以加快推動商品住宅的建設。住宅建設投資占全社會固定資產投資的比重逐步提高

12、，對經濟的拉動作用越來越強。為深入貫徹落實科學發展觀，進一步完善房地產市場調控政策，合理引導住房建設和消費，促進經濟平穩較快增長，根據國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見（國辦發2008131號）、山東省人民政府辦公廳關于促進全省房地產市場健康發展的實施意見（魯政辦發200873號）精神，威海市人民政府出臺了關于促進房地產市場健康發展的實施意見（威政發20098號），提出如下實施意見：堅持民生優先，加大保障性住房建設力度；調整稅費政策，鼓勵普通住房消費；優化信貸政策，提高住房消費能力；合理調控，為促進房地產市場健康發展創造良好環境；加強行業指導，促進房地產市場健康有序發展。根據文登

13、市城市總體規劃的要求，文登市xx新區xx鎮金海路東側地塊的用地性質規劃為商業、住宅用地。2008年3月，文登市國土資源局將此地塊出讓，威海xx房地產開發有限公司競得該區域的國有土地使用權。該公司審時度勢，以長遠的戰略眼光理性開發，經過多次實地考察，根據市場需求，結合該區域現狀特點，決定在此開發建設xxxxxx項目。四、主要建設內容和規模本項目出讓土地面積296300平方米，總建筑面積299000平方米。按照建設性質分類如下：1、住宅：建筑面積290300平方米，其中：（1）低層住宅：建筑面積25000平方米，58棟，3層，348戶；（2）多層住宅：建筑面積196300平方米，52棟，7-8層，

14、1756戶；（3）小高層住宅：建筑面積69000平方米，11棟，11層，726戶。2、公建建筑面積8700平方米，其中：（1）綜合服務中心：建筑面積4545平方米，1棟，4層。（2）商業及必配公共設施：建筑面積3622平方米，3棟，3層，包括下列6小項：開閉所：建筑面積50平方米；物業管理：建筑面積400平方米；文化活動站：建筑面積400平方米；公廁：建筑面積60平方米；變電站：建筑面積200平方米；商業服務：建筑面積2512平方米。（3）其他：建筑面積533平方米。五、工程設計方案（一）規劃設計方案1、規劃指導思想尊重歷史，繼承傳統，延系城市文脈，重視人與生態環境的完美融合，將文登市的城市自

15、然特色與文化積淀有機結合，賦予該項目獨特的文化內涵、科技含量和人文關懷。在充分利用自然條件的基礎上，按照保護與開發并重的原則，為文登城市建設增添靚麗的風景線，實現更大的生態、社會、經濟效益。（1）堅持“以人為本”的設計思想本項目把“以人為本”的思想落實到規劃設計的全部層面。在總體布局、道路交通、綠地布局、景觀設計、設施配套及其它配套技術性工程等各個方面上，均體現了對人的最大程度的尊重、關懷與關愛。（2）環境先行、走景觀樓盤之路調查顯示，環境與景觀品質的優劣已經成為影響人們購房行為的主導因素之一。本項目設計，改變諸多樓盤以“綠化配套”完全代替景觀的現狀，從人的行為、心理及視覺感受等最直接的人性化

16、角度出發，結合本樓盤現狀，精心構筑了全新的“一體化”、“健康、實用化”、“開放化”等景觀設計理念。2、規劃原則（1）規劃設計應具有超前性、先導性本著高起點、高水平、高標準的原則，從城市總體布局和整體環境出發，立足于城市社會經濟、環境與文化特征，以優美的群體空間環境、景觀生態環境及對未來生活模式的和諧，營造高水準的居住品質，為居民創造舒適、優美、安全、安靜的居住環境。（2）貫徹“以人為本，尊重自然”與“可持續發展”的設計理念在充分分析現狀特征和周邊環境要素的基礎上，結合自然地形和環境特點，采用靈活多變的規劃手法。做到整體規劃布局合理，富有特色，結構清晰，功能完善，建筑風格超凡脫俗。努力提高居住區

17、生態環境質量，改善居住區小氣候，精心營造綠色空間與組團內部景致。（3）營造健康型生活居住區居住區建設要確保居住者廣泛意義上的健康，包括生理的和心理的、社會的和人文的、近期的和遠期的多層次的健康。規劃以居住與健康的新價值觀為目標，創造便于人際交往與體育活動的親和生活，積極建設健康、安全、舒適的環保型人居環境。（4）兼顧環境、社會、經濟三效益的統一規劃設計考慮社會效益和居住環境的方便性、舒適性，生態效益與經濟效益達到高度的統一。把生態觀念嚴格地貫徹到規劃、設計、施工、經營等各個環節，力圖創造一個在文登具有示范性的生態居住區。既有利于開發建設，又有利于城市環境改善。（5）確定合理的開發策略，做到近、

18、遠期結合規劃設計注重可操作性尤其是把近期、遠期的經濟和社會效益結合好。確定合理的開發策略，將開發商對規劃設計的重視與規劃設計者獨具匠心、態度嚴謹的設計相融合，創造個性鮮明的示范性居住社區新形象。3、規劃布局結構遵照區域一體化、園區整體化、景觀開放化、交通分流化、綠地均好化等設計理念，設計對新規劃區域采用了軸線化的構成模式。（二）建筑方案設計1、設計理念以人為本，回歸自然。設計是內與外、平面與空間、功能與形式等因素互動的過程。體現環境的美學價值、環境的生態性、環境的適宜性是小區景觀環境評價的標準和尺度，塑造生態、健康、舒適的人居環境正是該項目追求的目標。2、建筑單體設計本方案堅持“以人為本”的設

19、計指導思想，在城市設計的重點地段上，設計出適合居民生活行為特征和需求的多元化的標準住宅和豐富多彩的居住環境。（1）戶型設計住宅南北簡明通透，整體戶型設計動靜相宜，簡奢隨心。明廚并盡量滿足明衛，開窗采光充足并均可欣賞小區景觀。充分利用坡屋頂空間，增添空間情趣。本項目除了滿足住宅一般功能要求，特別將健康及景觀的概念引入住宅設計,依靠健康住宅技術支撐體系進行戶型設計，每種戶型均具有良好的日照條件及綠色景觀。多元化的住宅戶型組合，適合不同的消費人群，為小區開發提供了經濟實用的戶型。（2）平面設計確保家庭居住生活的居住性、舒適性和安全性，實行公私分離、食寢分離、居食分離，各行為空間既有融合性的空間關系、

20、又有各自的獨立性，既聯系方便又防止互相穿套和干擾。在盡量保證臥室居住要求的前提下，充分擴大起居空間、廚房和衛生間面積，保證各種居住行為的使用要求，滿足居民的心理、生理需求。在朝向設計上都采用南北朝向，依照每個戶型的主要景觀方向，客廳、臥室都采用外突型觀景窗。客廳是全家共享天倫的重要場所，也是待客宴請的重要地方，故客廳設計較大。利用室內樓梯將會客與就餐功能區巧妙分隔，使其格局相對獨立性，而餐廳與廚房又具有良好的空間。（3）建筑造型設計本項目設計的宗旨是以建設環境優美的健康型花園住宅小區為目標。規劃使建筑、道路和綠化設計盡量做到融為一體，交相輝映、相得益彰。在滿足建筑使用功能的前提下，力求豎向空間

21、的變化豐富多彩，創造居住區的立體景觀效果。建筑采用現代元素材料與傳統線條相結合的設計手法，體現住宅的大氣尊貴的造型特征及建筑景觀。細化一些功能性構件，如空調板等。建筑屋頂為雙坡頂及四坡頂，局部躍層部分為退臺，可以打破單調的檐口，設計利用頂層外墻后退做成構架，強化建筑的虛實關系，并產生豐富的光影效果。建筑外墻采用涂料與面磚相結合，形成不同材質色彩的對比穿插。（三）結構設計方案本工程結構設計（含基礎設計）均嚴格執行國家相關規范、規定。工程質量嚴格按相應驗收規范驗收并應符合相應要求，地基基礎荷載等級均嚴格按國家規范要求設計取值，抗震設防嚴格按國家規范設計。1、基礎設計 （1）本工程勘察報告中勘察點數

22、量符合相關規范，已能滿足基礎設計要求。（2）擬建場地附近無污染源，該區域未測得地下水，故可不考慮地下水對鋼筋混凝土結構中的鋼筋腐蝕影響。（3）本工程低層、多層建筑基礎采用柱下鋼筋混凝土獨立基礎，小高層建筑基礎采用樁筏基礎，基礎持力層為強風化花崗巖。（4）地基基礎滿足承載力和穩定性要求，地基變形不影響上部結構安全和正常使用。2、上部結構設計（1）本工程低層、多層建筑為框架結構，小高層建筑為框剪結構。抗震等級為三級。（2）結構的耐久性措施按照設計使用年限為50年要求設計。（3）本工程全部主控項目均應進行實體抽樣檢測，檢測結論均應符合設計要求。（4）結構設計措施均嚴格執行國家相關規范、規程和規定。（

23、四）給排水設計1、給水水源采用市政給水管網，小高層建筑由城市加壓水供水，低層、多層住宅由城市壓力供水，公建由城市壓力供水。管網布置均采用下行上給式供水系統。各棟住宅分別設置總水表，住宅各住戶設置分水表計量。分戶水表設于室外水表井。2、排水由于本小區是以住宅為主，其排水不需特殊處理，因此，污水經各排水支管按地勢由高到低的原則集中到排水干管排化糞池，經小區污水處理站初步處理后達到城鎮污水處理廠污染物排放標準（GB18918-2002）一級B標準后，排至城市污水管網。3、雨水各建筑物的雨水需做內排水，主要干道做路面排水。各建筑物的雨水和道路雨水經過排水支管，按地勢由高到低的原則集中到排水干管排至城市

24、雨水管網。（五）消防設計1、小區內部道路環形通暢，住宅建筑間院落可通行消防車，保證消防車到達每幢建筑，并與機動車道便捷連通，滿足消防要求。2、所有住宅建筑的山墻之間最小間距大于等于8米。3、建立家庭火災報警系統，通過通訊系統或安保系統與中央監控室聯系。4、消防用水設計室內消火栓用水量30L/S，火災延續時間2小時；室外消火栓用水量20L/S，火災延續時間2小時。室內消防用水由樓道內的消防給水管網提供，室外消防用水由室外消火栓提供。5、室外消火栓小區內的給水管基本沿道路敷設，按照規范布置消火栓，消火栓在室外環狀給水管網上按相鄰兩個間距不超過120m，位置易于消防車取用的的原則設置室外消火栓。室外

25、消防用水由室外消火栓提供。6、室內消火栓系統采用臨時高壓系統，設水泵兩臺，一用一備。消火栓系統豎向按兩個區設置，上部下部及立管均成環狀。室外設消防水泵接合器三套與樓內系統連接。消火栓采用19mm水槍，流量5L/s, 麻質水龍帶，長度25米，栓口距地1.1米。7、建筑滅火器配置樓道內設手提式磷酸氨鹽干粉滅火器。（六）電氣設計擬建項目設兩路高壓供電，設一中心變配電室，另外再設兩處配電室。高壓電纜由小區金海路、濱海路市政高壓線路引入至區內箱變，再低壓送至各用戶。1、負荷等級供電負荷等級為三級，區內設有箱式變電站，進線電壓為10KV，出線電壓為380/220V。2、弱電設置從濱海路引入郵電通訊和有線電

26、視電纜。電信電纜采用HYV2型，敷設方式為電纜穿PVC保護管地下直埋方式敷設。電視采用SYV-75-9電纜穿管直埋。3、線路的敷設及各類插座的設置（1）室外電力電纜采用聚氯乙烯絕緣、聚氯乙烯護套內鋼帶鎧裝銅芯電纜，敷設方式為直埋，室內導線為銅芯塑料線穿PVC阻燃塑料管暗敷，每套住宅進戶管線為BV-310PVC32，每棟樓電話進戶管為G80，在山墻上設樓頭箱，室內電話線為RVVB20.5，有線電視進戶電纜為SYV-75-9，室內分支電纜為SYV-75-5。（2）客廳（起居室）、主臥室、設一個單相三極和一個單相兩極組合插座兩組、電視、電話終端插座各一組、臥室設組合插座兩組、廚房、衛生間設防水防濺式

27、組合插座一組、布置洗衣機、冰箱、抽油煙機、空調器等處設專用單相三線插座各一個。（3）計量方式為一戶一表，按單元集中設置在一層樓梯間附近。4、防雷與接地防雷等級為三級。在屋頂女兒墻等處設避雷帶以防直擊雷，其沖擊接地電阻不大于20歐姆。供電系統采用TN-S接地方式。并進行總等電位聯結，除空調插座回路外，其余插座回路均設漏電保護裝置，每棟住宅樓的總電源斷路器應具有漏電保護功能。5、樓宇對講系統在各單元入口處設置對講門口主機、電控鎖、電源箱，系統采用總線制形式，管線的敷設采用暗敷，豎向采用PVC管暗敷墻內，水平暗敷在樓板及墻內。（七）綠地景觀系統景觀系統分二級設置：小區中心庭院組團中心綠地，通過對綠化

28、進行點、線、面關系的組織，使之成為一個真正有機統一的系統。小區中心庭院：作為本小區居民交往活動和休閑運動的場所，結合社區會所，形成社區居民高度凝聚力和歸屬感的精神家園。工作之余、生活之間，在小區感受一下居住的氛圍，社區自豪感和家園感將油然而生。組團中心綠地：本項目設有自己的中心綠地，作為本小區居民游憩、交往的場所，在設計上重點突出景觀良好、綠意盎然的鄰里空間環境。小區的景觀體系與空間序列是以人、自然、建筑、環境有機融合為主旨建構，強調“綠脈”與居民生活的融合，最大限度發揮綠地功效，從而形成豐富生動、層次分明、高低錯落、富有特色的建筑景觀和天際輪廓線，增強居民歸屬感與自豪感。六、項目實施進度為了

29、使本項目盡早建成投入使用，本項目申請報告核準后，應盡快委托有資質的設計單位進行工程設計，并落實資金，同時做好工程建設、材料考察和訂貨工作。為確保工程進度和工程竣工后達到預期目標，應做好前期準備工作、合理安排工期。根據目前項目進展情況和場區建設條件，擬定本項目建設期為二年。七、投資規模和資金籌措（一）投資估算1、編制依據（1）該項目的建設內容。（2）文登市行政服務中心編制的文登市行政審批事項及收費標準說明書。（3）建安費依據國家標準建設工程工程量清單計價規范（GB50500-2008）；山東省建設工程概算定額；山東省建筑工程消耗量定額；山東省安裝工程消耗量定額；山東省建筑工程消耗量定額威海市價目

30、表；山東省安裝工程消耗量定額威海市價目表；定額中沒有的子目以市場（廠家）現行價為準。2、投資估算項目總投資62052.5萬元。詳見表1總投資估算表3、項目資本金本項目作為普通商品住房開發項目。根據國務院關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知（國發【2009】27號文）的規定，普通商品住房項目最低資本金比例為20%，再按照威海市房地產開發項目資本金的計算方法，本項目資本金應不少于12410.5萬元。（二）資金籌措項目需投入總資金62052.5萬元。資金來源為：項目申報單位擬申請銀行貸款40000萬元，其余資金22052.5萬元由項目申報單位自籌解決。八、主要技術經濟指標xxxxxx項目主要技術

31、經濟指標詳見下表。主要技術經濟指標表序號項 目單位指標備注1規劃用地面積m22963002總建筑面積m22990002.1低層住宅建筑面積m2250002.2多層住宅建筑面積m21963002.3小高層住宅建筑面積m2690002.4公建建筑面積m287003容積率1.014建筑密度%175綠地率%41.346停車位個1426地上7綜合售價 低層住宅元/m23600出售 多層住宅元/m23000出售 小高層住宅元/m23200出售8建設投資萬元62052.59每平方米建設投資元2075平均10投資凈利潤率%21.7711項目財務內部收益率（稅后）%47.6812項目財務凈現值（稅后）萬元953

32、4.8313項目投資回收期（稅后）年2.26第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析第一節 發展規劃分析一、符合國家和區域發展規劃要求該項目的建設符合國家規劃和地方區域性經濟規劃的要求，適合當地經濟發展要求，對滿足城鄉居民日益增長的消費需求，促進文登市房地產業的健康發展具有重要意義。威海市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要中關于房地產行業指出：穩步推進房地產業。抓住建設半島制造業基地機遇，借助人居品牌，進一步做大做強房地產業。積極做好房地產開發和城市運營的有機結合，推進商業、商務、科技、文化、教育、體育等城鎮資源與房地產業的整合嫁接，拉長房地產業鏈條。引進、培育一批經濟實力強、管理水平高、

33、規模較大的房地產開發、經營集團和物業管理公司，大力推行節能型、環保型精品房地產項目建設。文登市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要中房地產業指出：加大住房供應結構調整力度，著力增加主要面對中低收入家庭的普通商品住房、經濟適用房和廉租住房；加強房地產市場運行監測，整頓和規范房地產市場。文登市2009年城鄉建設工作要點中指出：要堅持“以人為本”的理念，進一步完善城市住房保障體系，加大保障性住房建設力度，正確引導消費，加強設施配套，提升居住品質，改善居住條件，保證開發規模，促進房地產市場健康發展，全力打造“宜居城市”。1、保持開發的快節奏。全面加大保障性住房與商品房的結建開發力度，加快完善促進房地

34、產市場健康發展的政策措施，保證房地產業持續穩定。2、推動配套的高水準。依托大型開發企業、先進住房部品供應企業和康居示范工程，全面提高住房的功能水平和環境質量。3、突出適用的新品質。加大住宅新技術、新產品、節能減排標準的推廣應用力度，集中培育5萬平方米以上的優質示范小區，確保新住宅、新品質。4、強化宣傳的硬舉措。充分發揮媒體輿論的理性引導作用，鼓勵普通商品住房消費，穩定住房消費市場。以加強城市推介為重點，在電視、互聯網、報刊等媒體加大宣傳攻勢，全面展示文登市深厚的文化底蘊、豐富的旅游資源和巨大的發展優勢，不斷提高城市的核心競爭力。由上所述，可以看出房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風

35、險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。近年來，文登市房地產業抓住經濟持續發展、城市化進程加快推進、人民生活穩步提高和區位優勢日益凸現的機遇，獲得了長足發展。房地產開發投資連續多年保持快速增長，房地產開發隊伍發展壯大，企業經濟效益提高，建設了一大批名優樓盤和住宅小區，居民住房條件不斷改善，城市面貌日益美化。房地產業在文登市經濟發展中對GDP的貢獻有著舉足輕重的作用。所以本項目的建設符合國家和本地區的發展規劃要求。所以本項目的建設符合國家和本地區的發展規劃要求。二、與城市規劃的銜接該地塊的用地性質原規劃為商住用地，威海xx房地產開發有限公司為響應國家政策號召，建設適應市場需求的經濟型的住宅性用房

36、。（一）規劃技術指標本項目規劃總建筑面積299000平方米，住宅建筑面積290300平方米（其中：低層住宅建筑面積25000平方米，多層住宅建筑面積196300平方米，小高層住宅建筑面積69000平方米），配套公建設施建筑面積8700平方米。容積率為1.01，建筑密度為17%，綠地率為41.34%。上述規劃技術指標符合文登市建設局xx新區分局提出的建設工程用地規劃設計條件通知書【文建南條字（2008）第02號】中的規劃技術指標要求。（二）住宅套型建筑面積結構比例xxxxxx項目設計的各類住宅套型建筑面積結構比例如下表：住宅套型建筑面積結構比例一覽表項目戶數建筑面積（）面積比例(%)總比例(%)

37、規劃住宅戶數2830-規劃住宅面積-290300100.0100.090平方米以上4648676629.89100.090平方米以下236620353470.11100.0由此可見，該項目套型建筑面積小于90m2的住宅面積占住宅總面積比例達70.11%，滿足建設部出臺的關于落實新建住房結構比例要求的若干意見的規定（套型建筑面積90平方米以下的住宅面積占住宅總面積的比例不小于70%）。總之，本項目的規劃設計符合文登市城市總體規劃的要求，并符合文登市建設局xx新區分局提出的規劃技術指標要求。通過該項目的建設，將對美化文登市xx新區，提高周邊居民生活質量，促進和諧社會發展具有積極意義。第二節 產業政

38、策分析 根據國務院發布實施的促進產業結構調整暫行規定（國發200540號）的第十三條規定：“產業結構調整指導目錄由鼓勵、限制和淘汰三類目錄組成。不屬于鼓勵類、限制類和淘汰類，且符合國家有關法律、法規和政策規定的，為允許類。允許類不列入產業結構調整指導目錄。”該項目主要進行普通房地產開發建設，經查對產業結構調整指導目錄（2005年本），該項目屬于允許類項目，符合國家及地方有關產業政策。第三節 行業準入分析房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土

39、地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或因政府、政府有關部門的行為，動工開發必須的前期工作造成動工開發延遲的除外。房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。依法取得的開發使用權，可以按照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股、合資、合作開發經營房地產。國家采取稅收等方面的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。房地產開發企業是以盈利為目的，從事房地產開發的經營和

40、企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機構；（二）有固定的經營場所；（三）有符合國務院規定的注冊資本；（四）有足夠的專業技術人員；（五）法律、行政法規規定的其他條件。設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予以登記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。房地產開發企業在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。房地產開發企業的注冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。房

41、地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，并按照土地使用權出讓合同的規定，按期投入資金，用于項目建設。擬建項目為普通房地產開發項目，項目申報單位為威海xx房地產開發有限公司。該公司現具有房地產開發企業暫定資質證書，注冊資金肆億元。該公司資金及技術力量雄厚，具有較好的銀行資信記錄，具有承擔本項目的建設開發的能力，符合行業準入條件。第三章 資源開發及綜合利用分析第一節 資源開發和資源利用方案本項目主要進行普通房地產開發建設，不屬于資源開發類項目。土地作為一種稀缺資源，在房地產開發中應合理開發利用。本項目由威海xx房地產開發有限公司通過土地出讓方式獲得該地塊的土地使用權，按照城市

42、規劃管理部門的設計要求，開發建設xxxxxx項目。第二節 資源節約措施土地是人類生存發展的基礎，也是立國安邦的基本要素。我國是一個人多地少的發展中國家，土地問題始終是現代化建設進程中一個帶有全局性、戰略性的重大問題。嚴格土地管理，推進節約集約用地，是我們面臨的一項長期而緊迫的任務。隨著我國工業化、城鎮化進程加快，經濟社會發展已經進入土地供需矛盾凸顯期。基礎設施和生態建設都不可避免要占用一部分土地，這就要嚴格土地管理，大力推進節約集約用地，保護和利用好每一寸土地。因此，必須實行最嚴格的節約用地制度，從嚴控制城鄉建設用地總規模。實行最嚴格的節約用地制度，是解決保障城鎮化、工業化用地和保護耕地矛盾的

43、客觀要求。實行最嚴格的節約用地制度，必須按照建設資源節約型社會的要求，立足保障和促進科學發展，努力轉變用地方式，加快由外延擴張向內涵挖潛、由粗放低效向集約高效轉變，促進土地利用模式創新和土地利用效率提高。為了使有限的土地資源發揮更大的效益，近年來，文登市政府以科學發展觀為指導，本著保護耕地、節約用地、合理利用資源的方針，積極探索節約用地、合理用地、優化配置土地資源的有效途徑，嚴格落實投資強度、建筑容積率和建筑密度等控制性指標，強力推進集約用地，全面推進各項土地管理法律法規和政策的落實，努力提高城市經營水平，實現土地收益最大化。本項目用地符合文登市土地總體利用規劃和年度計劃。本項目將嚴格按照土地

44、出讓規劃確定的各項工程技術指標進行開發建設。第四章 節能方案分析第一節 用能標準和節能規范一、相關法律法規、規劃和產業政策1、中華人民共和國節約能源法；2、中華人民共和國可再生能源法；3、中華人民共和國電力法；4、中華人民共和國建筑法；5、中華人民共和國清潔生產促進法；6、清潔生產審核暫行辦法（國家發展改革委、國家環保總局令第16號）；7、民用建筑節能管理規定（建設部令第143號）。二、建筑類相關標準和規范1、公共建筑節能設計標準（GB50189-2005）；2、綠色建筑評價標準（GB/T50378-2006）；3、綠色建筑技術導則（建科【2005】199號）；4、民用建筑節能設計標準（采暖居

45、住建筑部分JCJ26-95）；5、采暖通風與空氣調節設計規范（GB50019-2003）；6、城市熱力網設計規范（CJJ34-2002；J216-2002）；7、通風與空調工程施工質量驗收規范（GB50243-2002）；8、外墻外保溫工程技術規程（JGJ144-2004）；9、民用建筑熱設計規范（GB50176-93）；10、建筑照明設計標準（GB50043-2004）；11、建筑采光設計標準（GB/T50033-2001）；12、城市供熱管網工程質量檢驗評定標準（CJJ38-90）；13、城鎮燃氣設計規范（GB50028-93）；14、采暖居住建筑節能檢驗標準（JGJ132-2001）；1

46、5、民用建筑電氣設計規范（JGJ/T16-92）。第二節 能耗狀況和能耗指標分析一、項目所在地的能源供應狀況（一）水源文登市自來水取水水源地分別為米山水庫和坤龍水庫。其中，米山水庫總庫存容量2.8億立方米，興利庫容1.07億立方米，水質為國家一類飲用水；坤龍水庫總庫容量6500萬立方米，興利庫容960萬立方米，水質為國家二類飲用水。文登自來水公司現有5萬噸/日的明水處理廠2座，原水加壓泵站1座，二級加壓泵站2座，高位調節水池3處，城區自來水管道總長度為299公里，整體供水能力10萬噸/日。（二）電力文登市電業總公司擁有的3座110千伏變電站、21座35千伏變電站全部實現微機綜合自動化控制，實現

47、無人值守；35千伏線路實現環網供電，城區10千伏線路實現“手拉手”供電；城區配網自動化投入運行，帶電作業項目不斷擴展；調度系統具備“四遙控”功能，同時具有電壓無功自動調整及優化自動控制等高級功能。2009年文登電業總公司完成售電量9.9億千瓦時，完成供熱量180萬吉焦。目前，文登還有35千伏高島變電站土建工程結束，220千伏澤頭變電站7月份開建，500千伏昆崳變電站首期220千伏開關站投運，為文登新區投資2000余萬元建設的35千伏東安等四回路也開始規劃。（三）天然氣2008年，北京燃氣集團山東有限公司投資3億元，開始“乳山文登榮成”天然氣長輸管線的建設。該管線全長104公里，屬40kg的高壓

48、管線，管徑400，氣源來自中海油的渤南氣田，已于2009年年底通氣。長輸管線建成以后，把天然氣管網輻射至威海的各縣級城市，包括文登市xx新區，受益面積達到4705平方公里，受益人口為190萬人。二、項目的能源消耗種類本項目為居住和商業建筑，建設期間及建成后需要消耗的能源主要是水、電和燃氣。根據住宅和商業建筑能耗的組成，對本項目能耗種類作以下分析。1、水能耗。水能耗主要用于家庭人員的個人衛生、飲用，它的能耗基本上與人口數量呈線性關系。2、烹飪能耗。烹飪能耗主要受到家庭人口數量、年齡、飲食習慣等因素的影響。文登居民目前烹飪能耗主要是耗用天然氣。3、照明能耗。國家大力推動家庭用燈采用節能燈，目前文登

49、的酒店、商場、辦公建筑、街道照明、家庭照明等的節能燈使用都已相當普及。4、電視機、洗衣機、音響等設備的能耗。這部分能耗可以認為完全受到家庭成員的個人嗜好、生活習慣等因素的影響，此外家庭成員的收入是確定住宅建筑能耗的重要因素。本項目住戶大部分是工薪階層，工作忙碌早出晚歸，此部分的能耗是較低的。三、項目的能源消耗特點1、本項目屬于民用建筑，其建筑能耗受文登當地的氣候條件影響。對于夏季炎熱的當地居民來說，用于降低室內空氣溫度的能耗（主要是空調能耗，以往是電風扇能耗）是家用能耗的主要部分。2、本項目建筑能耗受到家庭收入的影響。收入比較高的家庭將消耗比較多的能源，而且傾向于使用干凈、便利的現代能源。收入

50、比較低的家庭則使用比較少的能量，并主要使用礦物類的傳統能源。本項目目標客戶群體收入穩定，整體處于地方中等水平，文化素質較好，傾向于使用干凈、便利的現代能源。3、建筑能耗受到家庭人口結構、居民傳統文化的影響。家庭人口結構對于住宅建筑能耗的影響主要表現在三個方面：一是從數量上說，人口多的家庭傾向于消耗比較多能量；二是從人口年齡上說，老人或兒童人數比較多的家庭傾向于消耗比較多的能量；三是從行為上說，在家停留時間長的居民將消耗比較多的能量。本項目住戶家庭人口數量介于3-4人；人口年齡上預計本項目入住的老年人口占較少比例；住戶在家停留時間主要為晚上6點至早上8點。四、能耗指標分析（一）給水本工程住宅總戶

51、數為2830戶，每戶人數按3.2人考慮，用水量標準按120升/人日，則住宅居民用水量為1086.7立方米/日；考慮未預見水量按以上用水量的10%計，則本工程最高日用水量估算為1195.4立方米/日。（二）燃氣擬采用天然氣供應，氣化率100%，規劃戶數2830戶，規劃人口9056人，天然氣消耗量按每戶0.5m3/日，則本工程天然氣消耗量為1415m3/日。小區內規劃一處天然氣調壓站，從濱海路引入燃氣主管道，經調壓后低壓輸配至用戶干管為枝狀布置，干管采用天然氣PE管道，支管采用鍍鋅鋼管。（三）電氣該項目住宅建筑面積290300平方米，2830戶，電力負荷按8KW/戶計，同時系數0.3，公建設施建筑

52、面積8700平方米，按40W/計，則小區用電負荷約為7240KW。第三節 節能措施和節能效果分析本項目建筑在規劃、設計、建造和使用過程中，將通過采用新型墻體材料，執行建筑節能標準，加強建筑物用能設備的運行管理，合理設計建筑圍護結構的熱工性能，提高采暖、制冷、照明、通風、給排水的運行效率，在保證建筑物使用功能和室內熱環境質量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源。一、節能措施近年來建筑節能技術已成為全世界關注的熱點，我國建筑能耗已占社會總能耗的20%25%，因此建筑節能是目前節能領域的當務之急。本項目建筑物自身的節能主要是從建筑設計規劃、維護結構、遮陽設施等方面考慮，在建筑節能方面將采

53、取的具體措施包括：（一）圍護結構節能措施該項目在建設過程中，將加大圍護結構節能措施。1、填充墻將全部采用新型墻體材料。根據威海市建委發布的市建委關于推廣使用新型外墻保溫系統的通知（威建字20107號文），為提高威海市外墻保溫工作的質量水平，切實克服外墻保溫層開裂、滲漏、脫落等質量通病，有效改善外墻保溫系統防火性能，并完成公共建筑節能50%、居住建筑節能65%的節能目標，通過全面調研、比對，決定在全市范圍內推薦設計使用以下外墻保溫材料（第一批）：（1）相變復合材料外保溫系統；（2）現場噴涂硬泡聚氨酯外墻外保溫系統；（3）B05級蒸壓砂加氣自保溫混凝土砌塊體系。以項目實際比選，本項目擬采用B05級

54、蒸壓砂加氣自保溫混凝土砌塊體系。2、采用熱阻大、能耗低的節能材料制造的新型保溫節能門窗。（1）外門窗一律采用塑鋼或鋁合金門窗、中空玻璃、進口或國產優質鐵件，建筑外門窗的氣密性、保溫性能、中空玻璃露點、玻璃遮陽系數和可見光透射比達到現行建筑規范的規定要求。（2）注意玻璃的選材，玻璃窗則采用雙層玻璃；窗玻璃盡量選特性玻璃，如吸熱玻璃，反射玻璃，合理控制窗墻比。外窗采用鋁合金百葉外遮陽，遮陽率80%。3、屋面采用保溫隔熱材料，其導熱系數、密度、燃燒性能達到現行建筑規范的規定要求。（二）其他節能措施為節約能源，擬采用以下節能措施：1、根據建筑功能要求和當地的氣候參數，在總體規劃和設計中，科學合理地確定

55、建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節能效果。2、方案設計時嚴格控制了玻璃面的使用量，部分虛面采用玻璃和金屬板結合的做法，既保證了立面虛面的整體性，同時又控制了玻璃的使用。3、擴大建筑物周邊綠化面積，調節改善氣溫，調節碳氧平衡，改善建筑室內環境，節約建筑能耗。4、對垂直墻面采用外廓、陽臺、挑檐等遮陽設施和淺色墻面、植物覆蓋綠化等，隔離太陽輻射熱。5、選用高性能低能耗節能型設備(包括低耗變壓器、照明燈具等)。6、在總容量不變的情況下，可根據設施利用的實際情況，配置多臺變壓器，以便根據負荷情況全部或部分投入運行，減少空耗，使設備盡量能在負荷高效區

56、運行。7、合理配置設備和燈具的數量及位置，合理控制照明范圍。在滿足使用和照明功能的前提下，盡量減少設備和燈具的裝機容量。8、住宅采用集中太陽能熱水系統，充分利用自然資源，創造舒適、環保、節能的高品質生活環境。太陽能熱水系統將與建筑工程統一規劃、同步設計、同步施工、同時投入使用。二、節能效果分析本項目在建筑設計中將嚴格按照民用建筑節能設計標準的規定，采取有效的技術設施，將能耗控制在規定水平。本項目在建設施工中，將嚴格按照設計方案和圖紙要求，從材料采購、施工過程等各環節嚴格控制，確保達到設計要求。因此，本項目在整個建設過程中擁有較完善的節能管理計劃和措施，達到預期的節能效果是有保證的。第五章 建設

57、用地、征地拆遷及移民安置分析第一節 項目選址及用地方案一、建設地點本項目擬建于文登市xx新區xx鎮xx村東，金海路東，濱海路北。項目地理位置優越，配套設施完善，交通便利，適宜建設該項目。二、占地面積擬建場區規劃用地面積296300平方米。三、工程地貌、地質及水文氣象1、工程地貌文登市地處膠東低山丘陵區。北部和東西兩側多低山，中南部多丘陵，間有低山。地勢呈簸箕狀由北向南臺階式下降。乳山河和黃壘河兩大河流發源北部山區，向南分別流經兩側低山與中部丘陵之間入海，沿岸形成沖擊平原。南部沿海除丘陵外，有零星海集平原分布。主要地貌類型分為山地、丘陵、平原，微地貌單元有14種。2、工程地質擬建項目場地及附近地

58、貌單元屬山前坡地與海岸平原成地貌形態的過度地段，地形呈西北高東南低微傾斜狀態，無全新活動斷裂通過，無其他不良地質作用，穩定性和適宜性良好，適宜該項目建設。3、水文概況場區根據徑流的情況可分為地表水和地下水。（1）地表水場地位置為平緩地帶，區內無較大地表水流源。（2）地下水場地水文地質條件簡單，部分場區為中風化花崗巖，無地下水；部分場區地下水埋藏較淺，屬第四系孔隙潛水，主要補給來源為大氣降水，呈逐年下降趨勢。據場地南側水質分析可知該地下水水質對混凝土基礎無侵蝕性。4、氣象文登市依山傍海，環境優美，屬典型的溫帶海洋性季風氣候，四級分明，冬無嚴寒，夏無酷暑，具有氣候溫和、溫差較小、雨水豐沛、光照充足

59、、無霜期長的特點。累年平均日照數為2572.7小時，平均氣溫11.8，平均降水量744.4毫米，平均氣壓1013百帕，平均無霜期206天，平均相對濕度為70%。秋、冬季以南風、東南風或西南風為主，累年平均風速為3.2米/秒。四、土地利用狀況擬建場區原為閑置用地，根據文登市城市總體規劃的要求，該地塊的用地性質規劃為商住用地。擬建場區用地現已由威海xx房地產開發有限公司通過土地出讓方式獲得該地塊的土地使用權，按照城市規劃設計要求，開發建設xxxxxx項目。五、占用耕地情況本項目擬建場地原為閑置荒地，位于文登市xx新區xx鎮xx村東，金海路東，濱海路北，不涉及到占用耕地的情況。六、項目選址的不利影響

60、通過對擬建場區的地質報告，可以看出該項目的建設不會對場區內和周邊的地質條件和建筑物造成不利的影響，所以本項目的選址是合理和科學的。第二節 土地利用合理性分析本項目用地已由威海xx房地產開發有限公司通過土地出讓方式獲得，符合文登市土地總體利用規劃和年度計劃。該地塊設計容積率為1.01，建筑密度為17%，用地規模合理，符合節約、集約用地的原則，上述規劃設計指標符合文登市城市規劃要求。 本項目將嚴格按照土地出讓規劃確定的各項工程技術指標進行開發建設。第三節 征地拆遷和移民安置規劃方案一、征地拆遷本項目用地原為閑置荒地，現根據文登市城市總體規劃的要求，需要對該場區進行開發建設。二、拆遷補償及安置擬建場

61、區用地由威海xx房地產開發有限公司通過土地出讓方式獲得該地塊的土地使用權，原為閑置荒地，本項目不需考慮拆遷補償及安置。第六章 抗震設防分析第一節 有關法律、法規、規章依據1、中華人民共和國防震減災法；2、山東省地震安全性評價管理辦法（2005）【山東省人民政府令第176號】；3、山東省防震減災條例；4、建設工程抗震設防要求管理規定；5、工程場地地震安全性評價（GB17741-2005）；6、建筑抗震設計規范（GB50011-2001）（2008版）；7、建筑工程抗震設防分類標準（GB50223-2008）；8、山東省人民政府辦公廳關于在基本建設管理程序中進一步加強抗震設防要求管理工作的通知（魯

62、政辦發【2009】51號）。第二節 場地地震效應評價一、區域地震構造和地震活動性綜合評價該工程場地在大地構造上位于華北斷塊的東南部。區域范圍涉及膠遼斷塊（山東部分稱魯東斷塊）和蘇北-膠南斷塊。區內斷裂構造發育，主要有北北東、北東-北東東、北西及近東西向四組，其中北北東向營濰斷裂帶（郯廬斷裂帶的一部分）規模巨大，晚第四紀以來一些地段有強烈的傾滑、右旋走滑活動，是強震發震構造。此外，疊加在北北東-北東向、近東西向構造之上的北西西向燕山-渤海構造帶亦顯示很強的活動性，為強震活動帶。區域新構造運動的基本特征是整體性、間歇性的抬升和沉降，斷塊活動的繼承性、差異性和新生性。活動盆地構造對中、強地震具有明顯

63、的控制作用。如黃縣盆地邊緣、北黃海坳陷盆地、南黃海坳陷盆地和渤海坳陷盆地的邊緣及內部等均構成中強地震的發震場所。區域內地震活動隨時間分布是不均勻的，主要表現為地震活動具有活躍期與平靜期交替出現的準周期性特征。與第三地震活動期相比，在第四地震活動期本區域地震的頻次降低，地震的強度也較小，渤海海域具有7級地震復發間短的特點，未來100年內區域地震活動水平將逐漸降低，但仍有發生7級地震可能。該工程場地在歷史上曾多次受本地和外圍地區地震不同程度波及，工程場地歷史上遭受的最大影響烈度是度。二、近場區地震活動性與地震構造綜合評價1、近場區范圍20條斷裂中七里湯-橫山、河東-溫泉湯、長峰-阮家口、劉家臺-江

64、家口、靖子頭-皂埠、外窯-古陌、遠遙-西北山、海西頭-俚島、神道口、桃園-東萊海、城南河、黃山-米山、虎山-河西等13條斷裂屬于第四紀早中期活動斷裂，大竹島-威海北斷裂（F20）東段為中更新世活動、海陽斷裂以西段為晚更新世活動，其它斷裂均為前四紀活動斷裂。斷裂規模較小，不會對工程場地穩定性產生威脅。2、燕山-渤海斷裂帶從威海市西北部海域穿過，對工程場地構成影響的主要是該斷裂活動。在威海北部海域發生的1948年5月23日6級歷史地震及2005年5月9日的ML4.5級地震就是這種影響的說明。由于燕山-渤海斷裂西段活動強烈程度遠大于東段，所以其在威海北部海域的斷裂活動影響也不會像西段那樣強烈，這些斷

65、裂對地震的控制程度在6級左右。3、近場區具備發生中強地震的構造條件。按照發震構造及潛在震源區的確定原則，特別是海域活動斷裂及近場范圍內多條NE向斷裂交匯的存在，以及1948年在威海北部海域曾發生過6級歷史地震的事實，沿這些斷裂歷史地震重演的可能性是存在的，所以近場區發生中強地震的構造條件是具備的。也說明工程場地近場區范圍內具備劃分6.5級潛在震源區的構造條件。1970年以來的現代地震也很活躍，曾發生ML4.6級及2005年5月9日威海西北海域4.5級地震和5月10日4.0級地震，表明本區可能進入一個新的小震活躍時段。地震活動頻度高，強度也不低，所以未來100年近場范圍仍有可能發生6級左右地震。

66、三、場地穩定性綜合評價1、經過場地勘探及剪切波速測試，該工程場地較平坦，場地各土層物理性質較均一。場地范圍覆蓋層主要為雜填土、粘性土細砂、中細砂、淤泥質土、細砂質粘土、淤泥質細砂、細砂、強風化花崗巖。2、根據建筑抗震設計規范（GB50011-2001）（2008版）規定，判定場地深度20米范圍內7度地震時，為輕微-中等液化。3、剪切波速測試表明，場地土層等效剪切波速分別為150-153m/s。由規范判定場地為類建筑場地。地面脈動測試結果表明場地卓越周期在0.35s左右。4、經現場勘探，場區范圍內未見影響場地穩定性的崩塌、滑坡等地震地質災害。第三節 工程抗震設防一、地震烈度依照建筑工程抗震設防分

67、類標準（GB50223-2008），居住建筑的抗震設防類別不應低于標準設防類，即丙類。丙類建筑，地震作用和抗震措施均應符合本地區抗震設防烈度的要求。 本項目主要為住宅項目。由上分析，據中國地震動參數區劃圖（GB183062001）劃分，本項目抗震設防烈度為七度，設計基本地震加速度值為0.10g，設計地震分組為第一組。二、液化判定根據建筑抗震設計規范（GB50011-2001）（2008版）中有關規定，判定場地深度20米范圍內7度地震時，為輕微-中等液化。三、場地類別擬建場區地震基本烈度為7度，第一組，設計基本地震加速度值0.10g，場地特征周期值為0.35s。場地土類別為中軟場地土，建筑場地類

68、別屬類。第七章 環境和生態影響分析第一節 環境和生態現狀項目所在區域位于環境功能區劃確定的環境空氣二類區，環境噪聲1類區，地下水類區。一、環境空氣2009年文登市區空氣質量監測結果可知環境空氣二氧化硫、二氧化氮、可吸入顆粒物符合環境空氣質量標準（GB3095-1996）中二級標準限值要求，項目所在區域環境空氣質量良好。二、地下水項目附近地下水的監測結果可知，項目所在區域地下水水質符合GB/T14848-93地下水質量標準中類標準，項目附近區域地下水環境質量良好。三、海水文登市環境保護監測站2009年對項目附近海域SD22常規點位水質進行了監測，由監測數據可知，各監測項目均符合海水水質標準（GB

69、3097-1997）中的二類標準，項目所在區域海水水質良好。四、聲環境2009年文登市環境噪聲平均等效聲級范圍晝間為50.1dB，夜間在40.9dB之間；環境噪聲能夠達到城市區域環境噪聲標準1類區標準要求（晝間55dB、夜間45dB），項目所在區域聲環境質量良好。五、生態環境建成區綠化覆蓋率為41.34%，建設區內沒有需要重點保護的品林滅絕的動、植物。六、項目周邊環境本項目擬建于文登市xx新區。該處周邊環境狀況良好，無嚴重污染的企業。項目所在區域環境空氣質量良好，場地附近地下水及地表水水質較好。擬建場地原為荒地，通過項目建設，以及地面硬化和綠化，原有環境將得到改善。第二節 生態環境影響分析一、

70、生態環境影響分析（一）施工期1、噪聲：施工場地噪聲主要是施工機械噪聲、物料裝卸碰撞噪聲及施工人員人為噪聲。2、建筑粉塵：挖掘地基、土地平整等將導致泥土裸露、塵土飛揚；原材料、物料的大量堆存，車輛運輸可造成揚塵污染；施工機械及運輸車輛也可造成機動車尾氣污染。3、廢水：主要是施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水。4、固體廢物：主要是施工人員的生活垃圾，土建施工開挖的渣土、碎石等；物料運送過程中的物料損耗等。（二）營運期擬建項目在營運期間主要污染物是生活油煙廢氣、停車場廢氣、生活污水、生活垃圾、交通車輛噪聲。1、廢水污染源分析該小區投入使用后，廢水主要來自居民及區內配套公建的日常生活污水。小區內生

71、活污水包括沖廁排水、盥洗水和洗浴排水等。小區內排水采用雨、污分流制。擬建項目廢水日排放量為956.3t/d，年廢水排放量34.9萬噸。2、固體廢物污染源分析本項目產生的固體廢物主要為住戶產生的生活垃圾，主要成分為食品垃圾，有機物豐富；此外還有紙張、塑料、金屬、玻璃瓶類包裝廢物等，可回收利用性強。擬建項目固體廢物產生量按住宅每人每天1.0kg計，年產量為3305噸。從性質上看，均屬于一般生活廢物，物業部門應采取可回收、不可回收和有害物三類袋裝，及時收集、及時外運，做到日產日消。小區垃圾箱要明確分為可回收和不可回收垃圾箱，垃圾分類收集后，由專用的密閉壓縮式垃圾車，將第一類垃圾送往廢舊物資回收部門；

72、廢舊電池等送到專門廢棄物處理公司統一處理；其余不能直接利用的垃圾應及時送至垃圾場進行衛生填埋、堆肥或焚燒等無害化處理。二、水土流失預測分析（一）施工準備和施工期在施工準備期，將首先進行場區土地平整，涉及挖方及填方工作，原地面覆蓋物被清除后，新的建筑物或植被還沒來得及覆蓋，大面積的疏松土層完全暴露在外，遇上侵蝕性降雨，很容易發生水土流失。在土建施工期，項目區將進行建筑物的建設等，有相當面積的原始地貌遭到破壞，尤其土體縱向破壞嚴重，使土層松散并有大量的土石方堆放和搬運，極易導致水土流失。（二）營運期運行期也會產生一定程度的水土流失。本項目建成后，大部分面積被建筑物占壓使用或被硬化，裸露部分土地采取

73、工程措施和植物措施相結合的方式進行防治，土壤流失量與建設期相比有了大幅度的降低。但此時，植被剛剛被栽植，尚不能完全覆蓋裸露的地表，采取的植物措施不可能立刻發揮其應有的防護作用，如遇侵蝕性降雨等水土流失誘發天氣將不可避免地產生水土流失。第三節 生態環境保護措施一、生態環境保護措施（一）生活廢水本項目營運期產生廢水主要為運營過程產生的各類廢水，來源于居住及其它商業場所，主要含COD、懸浮物、氨氮、動植物油等，廢水經化糞池簡單沉淀處理后排入城市污水管網。（二）固體廢物本項目營運期產生固體廢物主要來源于居住及其它商業場所產生的各類垃圾，實行垃圾袋裝處理后，由物業管理公司組織專人收集外運。（三）施工垃圾

74、、施工揚塵和施工噪聲加強施工期的各項管理，及時清運施工垃圾，做到文明施工，夜間施工嚴格執行環保管理部門的有關規定。另外，盡早對場地進行硬化和綠化。項目場區規劃大片綠地，種植花草樹木等，綠化面積達122490平方米，將有力改善場區及周邊生態環境。如上述，項目使用期公用配套設施齊全，施工期采取了有效措施，對周圍環境影響較小。因此，該項目生態環境良好。二、水土保持措施水土保持措施主要包括工程措施、植物措施和管理措施。（一）工程措施為盡量減少項目區不透水層面積，擬在項目區地上停車位采用透水草坪磚，以利于雨水入滲，補充地下水。這種技術在不改變場地一定硬度要求的前提下，增加了綠化和美化效果，從水土保持的角

75、度來看，具有保水功能，利于補充地下水，涵養水源，提高空氣質量。（二）植物措施綠化設計依照綠化和美化相結合的原則，根據主體工程實際布置情況，對建筑物周邊、道路、裸露地、廢棄地、閑置地等進行綠化設計。主干道路兩側栽植大樹冠的喬木，區內以栽植小樹冠喬木、各種觀賞性灌木為主，并下設花壇和草坪。（三）管理措施施工期間，需對臨時倉庫料場采取防護措施，以防止遇風時造成塵土飛揚，降雨時形成水土流失。臨時倉庫料場主要包括水泥庫、油料庫、沙石料場、材料場等。對基礎開挖臨時堆放的土方，采取就近集中堆放，待基礎填筑完成后立即壓實回填；對于臨時短期裸露的堆土要采取臨時草苔或棚布覆蓋措施。另外，施工期內來往運輸車輛要加蓋

76、防護棚布，防止沙石土料途中撒落；在大風或干燥的天氣下，對于車輛過往道路要采取灑水措施，防止遇風時造成揚塵天氣。在運行期，造林種草完成后，要加強撫育管理。對綠化草坪和樹木要嚴格管理養護，保證成活率在90%以上；在日常生活中受到破壞的，要及時補植和修復，確保持續發揮水土保持功能。第八章 經濟影響分析第一節 分析說明本項目為普通房地產開發項目，按照國家發展改革委、建設部頒發的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）規定的原則和要求，其經濟影響分析一般只進行財務分析。根據本項目特點，主要是以住宅的銷售收入作為經營收入，以工程投資、管理費用等作為項目的成本費用。第二節 財務分析一、基礎數據該項目總投資620

77、52.5萬元，總建筑面積299000平方米，主要包括如下：1、低層住宅建筑面積25000平方米，對外出售；2、多層住宅建筑面積196300平方米，對外出售；3、小高層住宅建筑面積69000平方米，對外出售；4、公建建筑面積8700平方米，不出售。該項目建設期預計2年，估測需3年銷售（含建設期）結束，計算期取為3年（含建設期）。二、銷售價格及收入根據工程所處位置、周圍環境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，低層住宅銷售均價按3600元/平方米計，多層住宅銷售均價按3000元/平方米計，小高層住宅銷售均價按3200元/平方米計，則銷售收入合計為89970萬元。詳

78、見銷售收入與經營稅金及附加估算表。三、銷售進度本項目銷售計劃在3年內完成銷售（含建設期），建設期2年，取計算期為3年，各年銷售負荷計劃見下表：各年銷售負荷計劃表項 目合 計123低層住宅100%30%40%30%多層住宅100%30%40%30%小高層住宅100%30%40%30% 四、稅金及附加根據稅法有關規定，該項目建成后，應該繳納營業稅（稅率為經營收入的5%）、城建稅、教育費附加（稅費率分別為營業稅的7%和4%）、所得稅（稅率為利潤總額的25%）、交易管理費、交易印花稅以及土地使用稅和房產稅。該項目計算期內可繳納各種營業稅費5074.31萬元，所得稅4503.95萬元。該項目若按預計價格

79、出售，則土地可增值16091.34萬元，增值率為22%，需繳納土地增值稅4827.4萬元。詳見銷售收入與經營稅金及附加估算表、損益表、土地增值稅估算表。 五、盈利能力分析項目在計算期內經營收入89970萬元，可獲利潤總額18015.79萬元，扣除所得稅4503.95萬元，稅后利潤13511.84萬元。項目繳納的各種經營稅金及附加為5074.31萬元，所得稅4503.95萬元，土地增值稅4827.4萬元，合計繳納稅金14405.66萬元。項目全部投資內部收益率所得稅前66.81%、所得稅后47.83%。在預期可接受的內部收益率為12%時，所得稅前凈現值可達13595.64萬元，投資回收期為2.1

80、0年；所得稅后凈現值可達9543.83萬元，投資回收期為2.26年。投資凈利潤率為21.77%。詳見銷售收入與經營稅金及附加估算表、損益表、全部投資財務現金流量表。六、償債能力分析項目擬貸款40000萬元，貸款期為3年，年利率按5.4%計。建設期只付息，不還本；計算期第3年末全部償還本息。償還借款的資金來源為可用于還款的利潤。七、主要經濟指標主要經濟指標表序號名 稱單 位數 據備注建設規模1規劃總建筑面積平方米299000其中：住宅平方米290300公建平方米8700經濟數據1總投資萬元62052.52資金籌措萬元62052.5 其中：自有資金萬元22052.5銀行貸款萬元400003經營收入

81、萬元899704經營稅金及附加萬元5074.315利潤總額萬元18015.796所得稅萬元4503.957稅后利潤萬元13511.84財務評價指標1投資凈利潤率%21.772全部投資內部收益率（所得稅前）%66.813全部投資回收期（所得稅前）年2.104全部投資內部收益率（所得稅后）%47.835全部投資回收期（所得稅后）年2.26 八、財務分析結論該項目總投資62052.5萬元，計算期內可實現銷售收入89970萬元，計算期內繳納各種經營稅費5074.31萬元，所得稅4503.95萬元，稅后利潤13511.84萬元，所得稅后財務內部收益率47.83%，靜態投資回收期2.26年（含建設期）。綜

82、上分析，該項目各項財務指標均高于評價指標，其盈利能力較強，從財務角度分析該項目是可行的。第九章 社會影響分析第一節 社會影響效果分析本項目的社會效果分析的目的是判斷項目的社會可行性，評價工程項目的投資建設和運營活動對社會發展目標所做出的貢獻。作為房地產開發項目，其對社會發展目標所做出的貢獻主要體現在：滿足人們居住、商用需求，增進人們身心健康等方面。投資項目的社會因素多而復雜，多數是無形的，甚至是潛在的，很難采用統一的方法進行評價，因此，定性分析在社會評價中占有重要地位。通過對本項目所涉及到的利益相關者進行分析后，我們認為：本項目的建設與實施，其財務指標遠超過基準投資收益率，可上繳大量的稅費，為

83、國家及地方政府增加財稅收入；同時由于項目較大，在土地平整、開工建設、房屋銷售、后期運營等方面將會為社會提供大量的勞動力就業窗口，并可帶動多種相關行業的發展。本項目以完善的規劃與唯美的建筑，名家企業的運營與服務將會大幅度的提升城市的形象，并促進文登房地產事業的發展。第二節 社會適應性分析近幾年來，文登市城市規劃工作以突出“以人為本，創建精品”為原則，堅持統籌兼顧、協調發展，努力推進城市現代化和鄉村城市化步伐。按照中心聚集、點軸拓展的基本思路，科學調整城區規劃控制范圍，擴大城區面積。城市功能更加完善、發展框架全面展開。本項目的建設符合國家產業政策和文登市新的城市總體規劃的要求，符合文登市房地產市場

84、的需求，在國家住房制度改革等一系列方針政策逐步貫徹落實的環境下以及文登經濟規模的快速擴張、速發展、當地居民人均收入迅速提高以及外來人口的不斷增長的背景下，建設該項目能夠提高人民生活消費水平、消費結構，增加就業機會，提高就業率。在一定程度上對改進基礎設施、增加社會服務容量和加快城市化進程等方面起到了積極作用。另外，項目施工過程中，項目建設單位應考慮對周邊環境，嚴格按照國家和地區環境保護的有關規定，杜絕野蠻施工給大家工作和生活帶來不利影響。因此，從區域社會層面上講，項目的社會可適性得到了保證。第三節 社會風險及對策分析普通居住類房地產開發項目的社會風險主要產生于項目建設過程中導致社會不公和沖突，或

85、關鍵利益相關者的態度及主體缺位等。本項目的社會風險分析是在對可能影響項目的各種社會因素進行識別排序的基礎上，選擇影響面大、影響持續時間較長，并容易導致較大矛盾的社會因素進行預測，通過與政府、非政府組織、規劃設計人員、可能受到房地產開發項目影響的人群及其代表進行充分的交流和磋商，收集必要的信息；分析可能出現這種風險的社會環境和條件。診斷項目建設過程中可能出現的社會風險因素，分析風險發生機率和可能持續的時間，評價社會風險得性質，預估社會風險的強度和可能產生的后果，提出解決問題可能采用的政策、策略和措施建議并提出防范以減少社會風險。綜上所述，該項目符合國家產業政策、區域經濟發展和城市總體規劃的要求，

86、項目建設單位通過創造理想的消費居住環境，滿足人們日益增長的住房消費需求，在經濟效益和社會效果兩方面對促進文登市房地產事業的健康發展和社會經濟發展都起到積極的推動作用。第四節 社會評價結論總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發展都有拉動作用。對社會的發展是有積極的作用。項目建設對社會的影響及相關措施見下表。項目建設對社會的影響及相關措施序號社會因素影響范圍程度可能出現的后果措施建議1對居民生活水平與生活質量的影響影響到文登地區的居住人員提高人們的生活質量合理定位滿足當地居民要求2對居民就業的影響對文登的下崗職工、施工單位、監理單位、物業管理公司等產生積極的影響提高居民就業率吸納相關居民就業3對

87、不同利益群體的影響地產公司、政府部門范圍較小地產公司獲得較大利潤，提高了居民的生活質量。房產定價要考慮市場行情，兼顧各方利益。4對地區、文化、衛生的影響文化、衛生方面范圍廣增添文化氣氛、形成健康衛生環境持續發展5對地區基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響基礎設施、社會服務質量等各方面范圍廣促進地區基礎設施建設，提高服務質量，加快城市化進程持續發展6對少數民族風俗習慣和宗教影響無無無綜上所述，該項目符合國家產業政策、區域經濟發展和城市總體規劃的要求，項目建設單位通過創造理想的消費居住環境，滿足人們日益增長的住房消費需求，在經濟效益和社會效果兩方面對促進文登市房地產事業的健康發展和社會經濟發展都起到積極的推動作用。