從事土地拓展工作的資深人士的告白報告（10頁）.docx
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從事土地拓展工作的資深人士的告白報告（10頁）.docx
1、 一多年從事土地拓展工作的資深人士的告白一多年從事土地拓展工作的資深人士的告白 這篇文是我近年來從事土地拓展工作， 一些經驗的總結。 我希望可以盡量做到用數據說 話。由于我長期在珠三角混，所有本文中所總結出來的城市特征，基本上都是珠三角那種典 型的多中心城鎮型發展特征。希望不會對居住在攤大餅的城市的同學，產生誤導。 本人從事的土地拓展工作， 也就是拿地之前的地價測算工作。 這份工作說起來可以很簡 單，對照一下周邊樓盤的售價，扣除掉開發建設成本和預計利潤，剩下的就是地價。 （地價= 預計售價-開發成本-預計利潤）然而，由于土地市場競爭的血腥和慘烈，單純的以目前周邊 樓盤的售價做簡單對照，來確定預
2、計售價，一定沒法競得土地。我們必須要相對準確的判斷 出，2 到 3 年后的樓價漲幅，并以此來計算預計售價。對未來的漲幅判斷得越準確，理據越 充分，在土地市場上的競價能力就越強。因此，這就逼迫著地產投資人，去尋找隱藏在房價 上升背后的，客觀規律。 我必須要說的是，任何地產投資人做出的預測，都會在極快的時間內得到市場檢驗。從 獲取土地，到開售， （中間需要設計、報建、施工至預售進度）業內品牌地產商的平均所需 時間，大致是 20 個月的時間，也就是 1 年零 8 個月。投資人做出的預計售價建議，在這個 時間就要得到檢驗。 如果檢驗結果正確， 那么這個投資人將得到重視； 而如果檢驗結果錯誤， 他必然會
3、失業，而且也極可能會面臨不得不改行的厄運，因為他的責任無可推脫，他造成的 損失無可彌補，業內也將很快知道他的糗事，并會在這個小圈子里反復傳播。而且，地產投 資人幾乎時刻都要面對不同的地塊，他們都需要做出預計售價的判斷。就我而言，我所在的 城市，一年推出市場的地塊超過 50 宗，平均每個星期，就會有一宗在這個城市不同區域的 地塊推出市場。投資人必須要判斷這些地塊是否具有投資價值，價值有多大。如果投資人僅 僅只知道一個目前的市場銷售數據， 而對數據背后的客觀規律毫無認知， 那么他犯下重大的 判斷錯誤，就只是一個時間問題了。不是今天，就是明天，他必然會因為過高或過低的預計 售價，從而導致拿下爛地，或者錯過好地。 純粹基于生計所迫， 我開始試圖透過無窮無盡的市場銷售數據， 探尋城市房地產的根本 規律。 對房地產的需求， 一般而言， 按從低到高的順序可分為： 首次置業型需求、 改善型需求、 投資需求
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