1、 目 錄 第一章 區域市場實態分析 一、項目所在地房地產市場總體供求現狀 二、項目周邊競爭樓盤再次調查與分析 第一部分 北京項目市場定位 第一節 CBD 業態屬性 第二節 北京項目 SWOT 分析 第三節 北京項目對集團的戰略意義 第四節 北京項目定位分析 第五節 北京項目核心定位 第二部分 國際商務港產品策略方案 第一節 市場供給狀況分析競爭項目激發的啟示 第二節 市場需求主體分析 第三節 國際商務港細分定位及產品解決方案 第四節 對國際商務港規劃設計的要求 第三部分 功能配套及服務體系設計 第四部分 銷售策略的底線解決方案包租推盤計劃 第五部分 基于符號學的產品設計和 IMC 推廣原則 第
2、二章 行銷組合 二、價格策略（暫緩） 三、通路策略 四、推廣策略 第三章 開盤時機規劃與各階段銷售方案的初步安排 一、銷售目標計劃 二、活動安排 三、項目 2003-2007 年營銷費用計劃 四、項目各階段分期 內部認購及開盤時間建議 一、一、 北京市場簡述（北京市場簡述（2003 年年 8 月月） 1.上半年及目前市場的走勢：上半年及目前市場的走勢： 中國房地產業有十年二十年的持續發展潛力，但肯定不是直線的增長，會有波 浪和局部的調整。 （1）一直居高不下的京城房價終于在今年走了“下坡路”。 今年 1 至 7 月，全市商 品房平均售價為每平方米 4693 元，其中住宅為每平方米 4339 元
3、，分別比上年同期減 少 173 元和 370 元。本市房價也從全國第一降至第三。 （2） 租金及空置率 ： 2003 年第二季度高檔公寓的平均租金為每月每平方米 22.05 美元，比上一季度下降了 0.5%，比去年同期下降了 4%。服務式公寓租金為每月每平方 米 28.8 美元，比上季度下降了 0.7%。 （3）市場供給情況： 今年上半年各類商品房預售量均超過去年同期，1 至 6 月北京房地產預售總量達 到 1121 萬平方米，比 2002 年同期增長了 147.7%，增加的絕對量是 362 萬平方米。 1 至 6 月高檔住宅 49 萬平方米，合同金額 48 億，均價每平方米 9796 元；辦公用 房 18 萬平方米，合同金額 25 億，均價每平方米 13888 元；商業用房 15 萬平方米，合 同金額 21 億，均價達到 14333 元； 今年上半年，
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