北京香頌NOVO項目策劃定位報告（127頁）.doc
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北京香頌NOVO項目策劃定位報告（127頁）.doc
1、1 1. .區域區域市場環境分析市場環境分析 1.1 1.1 研究研究區域界定區域界定 本項目位于北京市朝陽區望京西路南段西側，緊鄰東北四環路。由于望京在 規劃時，作為一個相對獨立的區域，因此，顧問根據本項目的實際情況及項 目的自身特點，將核心研究區域范圍界定為：東北四環與東北五環之間；東 至京順高速路（機場高速路） ；西到京承高速路（地鐵 13 號線） ，即整個望 京區域。 圖表：項目研究區域界定圖 1.2 1.2 區域區域總體環境與分析總體環境與分析 本項目坐落于望京區域，地處京承高速路和北四環東路的東北角，扼守望京 區域的西南大門，背靠望京這個全亞洲最大的居住區，地理位置優越。 區域內居
2、住者多為電子、物流等新興行業 從業人員，早期開發時因僅注重該地區的 居住功能，周邊缺乏有效的商業鏈等多種 因素，促使望京地區商業氣氛欠佳，導致 本區域居住人口消費外流的局面。但根據 新的北京城市總體規劃，望京被規劃為以 城市中心與副中心相結合、市區與多個新 城相聯系的新的城市形態，它將不僅只是純粹的居住區，而是配套齊全、功 能完善的“副都市” ，從而改善區域現狀。 目前望京已聚集了松下、西門子、LG、雙鶴藥業等 眾多知名外企及諸多日資、韓資企業，近幾年還有 更多的國內外高科技公司和物流公司進駐， 如摩托 羅拉、北方電訊、奔馳等國際企業。這些外資企業 從業人員中有一部分外籍員工， 他們大部分選擇
3、就 近居住，使區域內有近 10 萬名外籍人士，其中以 韓籍為主。 此類人群多為高層管理人員， 收入較高， 具備一定的消費能力， 這不僅會對整個望京區域商 業發展起著重要作用，同時也會對本項目未來的發展產生積極的影響。 區域內有北京中醫藥大學、北京青年政治學院、北京經濟管理干部學院、中 國民航管理干部學院，以及 2001 年 10 月新遷入的中央美術學院。這些大專 院校給本區域帶來了較大的學生群體，他們追求時尚與個性化的消費，但由 于學生群體基本上沒有固定收入來源，且每年又存在兩個假期，因此在消費 能力方面和消費時間方面均存在空檔期， 這對于整個區域零售商業的發展帶 來一定的負面影響。 區域內有銀行、郵局及大型醫療機構，市政配套相對完善。但隨著望京居住 人口的不斷增長，對市政配套設施的需求量也將隨之增加。 望京區域現有的商業場所并不多，只有一 些配套型的商業，尚不能滿足區域消費人 群的消費需
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