分權體制下我國的房地產業發展研究報告（16頁）.doc
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分權體制下我國的房地產業發展研究報告（16頁）.doc
1、財政分權體制下我國的房地產業發展研究財政分權體制下我國的房地產業發展研究 一、一、中國的財政分權體制和房地產在地方經濟中的角色中國的財政分權體制和房地產在地方經濟中的角色 自 1994 年稅制改革以后，現行的中央和地方政府的分稅制取代了之前的統 收統支稅收體系，稅收分為國稅和地稅。在中央和地方財政分權體制下，我國中 央和地方政府的財權與事權并不對等，中央把更大比重的事權轉移給地方政府， 地方政府承擔著過高的支出責任。 地方政府一方面要負責當地主要的公共服務產 品的供給，如對經濟發展至關重要的基礎設施建設、社會保障性投資，并要大力 發展當地經濟。 而由于當前的官員考核體制， 地方政府面臨重大的財
2、政支出壓力， 而地方財力相對薄弱， 因此地方政府的財政支出來源往往通過稅加費的方式攫取 資金。 又由于當前地方政府壟斷了土地的出讓和供應， 土地出讓金和房地產稅費成 為地方預算外支出的主要來源。在房地產稅費中存在很多地方性的征收事項，例 如公共設施配套費、基礎設施費等，同時政府也把改善居住環境和“動拆遷”的 職責和任務部分轉向開發商。總之，中央和地方的財政分權和“利益博弈”關系 使得房地產行業成為地方政府預算外收入的主要來源， 同時地方政府又不斷向開 發商轉移公共產品支出成本。 我國的房地產行業承擔了地方政府預算外收入來源和轉移公共產品成本的 兩大額外只能，可以判斷，這種利益格局在未來幾年內不
3、會發生根本性的變化， 這種現象的出現直接造就了我國房地產業發展在價值鏈環節、 稅收以及住房保障 方面， 其現實的表象顯示出我國房地產發展深深打上了中國特色烙印，并進一步 顯露出其未來的發展路徑。 二、二、價值鏈價值鏈“暴利暴利”的利潤中心模式不可持續的利潤中心模式不可持續 在當前的利益格局下， 我國房地產開發的模式仍然是一種 “重開發、 輕持有” 的大規模生產模式。我國房地產的整個價值鏈過程包括規劃設計、可行性設計、 建筑施工、銷售、物業持有和經營，各個價值鏈環節與國外房地產行業無太大差 別， 但通過對我國房地產價值鏈的分析就會發現各個環節利潤的來源和構成與其 他國家有根本性的區別，我國的房地產企業收益與風險嚴重不匹配，房地產行業 普遍收益過高，我國的開發商依然以房地產開發為主要業務。通過價值鏈的分析 方法，我們可以發現在開發過程中有如下幾個“暴利”來源： 在由增量開發向存量開發過渡階段的
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