1、成本科目與合約規劃關系 基于合約規劃的動態成本過程控制基于合約規劃的動態成本過程控制 作者：吳浪雄 明源地產研究院高級咨詢顧問 近年，隨著國家宏觀調控力度加大，房地產開發行業的競爭也日益加劇，對地產項目贏 利水平產生了嚴重影響。房地產企業要想保持正常的開發贏利水平，就必須從項目的成本控制入 手。行業內普遍認為項目決策與規劃設計階段的成本目標設定是實現企業既定收益目標的關鍵， 但在整個項目開發過程中如何進行有效管控，卻是困難、復雜的工作。對于地產項目而言，所有 重大經濟活動的實施均從合同會簽開始，因此從某種意義上說“合同管好了，成本自然可控”。 下文我將試述如何使用“合約規劃”的思路進行目標成本
2、過程管控。 一、如何編制合約規劃？一、如何編制合約規劃？ 合約規劃是指將目標成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指 導從招投標到最終工程結算整個過程的合同簽訂及變更的一種管控手段。“合約規劃”將成本控 制任務具體轉化為對合同的嚴格管控，實現了對“項目動態成本”的有效管控。 合約規劃誰來編？這是我們必須首先弄清楚的問題。合約規劃面向企業所有業務部門， 因此其編制應是一個全員參與的過程，主要由項目成本經理牽頭，組織各專業職能部門相關人員 對目標成本進行分解。 合約規劃何時編？這主要根據企業管理的成熟度而定，如果企業的費項、合約規劃體系 相對穩定，可以在項目啟動階段的目標成本編制
3、及審批后進行合約規劃的編制。如果管理精細度 還沒到達這一步，至少應在目標成本最終確定后進行編制。 對目標成本進行合約分解的方法多為“價量原則”和“經驗值”，同時結合項目情況和 投資收益指標，制定項目各控制費項可能發生的合約及預計金額，并推演出每一個合約付款條 件，分解為合約的付款計劃，進而形成項目的整體資金規劃。 另外，如果不能將目標成本細化到具體的合同時，可以將目標成本分解為“合同大 類”，隨著項目的推進，這些合同大類會逐步細化。 這里強調的是，我們在做合約規劃時，肯定有部分費用不明確，因此引入規劃余量的概 念，來標明暫時不能明確的費項，并作為費項的“蓄水池”，隨著實際簽訂合同的變化而變化。 規劃余量的總額反應了目標成本控制的松緊度。針對規劃余量設定每一個費項的預警、強控范 圍，便可作為后續項目成本控制的基礎。 二、合約規劃如何指導合同的簽訂和執行？二、合約規劃如何指導合同的簽訂和執行？
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