成都芙蓉古城住宅項目經營銷售方案（16頁）.doc
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成都芙蓉古城住宅項目經營銷售方案（16頁）.doc
1、關于芙蓉古城的經營銷售方案關于芙蓉古城的經營銷售方案 一、策劃目的：一、策劃目的：芙蓉古城集中國名居之大成，通過對傳統建筑和歷史文化的挖 掘，展現中華明族古老文明的精髓，透出歷史的、文化的深層底蘊。詮釋芙蓉 古城私人客棧的內涵,顯示其特色內容,展現其四合一的特色:民族建筑+特色旅游 +園林建筑+星級服務。作為旅游地產的配套,以特色吸引游客，進而延長游客的 停留時間,促進其消費。在以創造經濟效益為主的前提下提升置信品牌。 一、市場調查及分析一、市場調查及分析 （一）、旅游市場情況調查 由于古城綜合性商業開發項目同成都的旅游市場密切相關，故有必要對 上述市場的經營現狀及發展趨勢進行市場調查與分析。
2、 1、成都旅游市場現狀及發展趨勢 四川借助其優勢旅游資源已逐漸發展為一個旅游大省，而成都則作為 省內最大的旅游客源市場，占據了省內客源的 40%40%。目前，全市從事旅游經 營的企業多達 50005000 多個，2001 年成都接待海外游客近 4040 萬人次，國內游 客 22702270 萬人次，市場資源極為豐富。而縱觀整個行業的發展呈現出以下特 點：其一，市場需求因季節性和節假日因素呈現出很大的不規則性。目前 為止，僅“春節”、“五一”、和“十一”三個長假的旅游收入就占全年 總收入的 17%17%，而在旅游淡季如三月（九寨黃龍等主要旅游線路四月份開 放）幾乎難有旅游團隊；其二，行業競爭激烈
3、，企業利潤趨薄。由于需求 的不規則，淡旺季價格差異懸殊，大量后繼者的涌入加之“辦公室旅行 社”等不規范操作行為對市場的沖擊和干擾，致使本市旅游行業的平均利 潤率不足 10%10%；其三，精品旅游市場和特色旅游市場的開發已逐漸成為趨 勢，市場陸續出現了蜀文化之旅、生態農業之旅和水文化之旅等多元化旅 游品種，同時對武侯祠、杜甫草堂、劉氏莊園和西嶺雪山沿線，人文加自 然景觀進行精品旅游線路的打造已提上歷史日程。 （二）、芙蓉古城商業區的經營資源分析 1、地理位置及環境條件 芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成溫公路快速通道旁，距市區九公 里，至二環路只需 10 分鐘車程。從周邊的環境來看，古城目前還屬于一個 獨立的新區，周邊沒有與之相配套的經濟文化環境；從距市區的距離來 看，古城的位置適合于市內游客節假日的短途旅行；從所屬的線路來看， 古城屬于武侯祠杜甫草堂劉氏莊園西嶺雪山人文及自然景 圈。 2、綜
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