1、都市綜合體的開發流程都市綜合體的開發流程 都市綜合體是一個龐大的系統工程。在都市綜合體的開發過程中，受都市綜合體的開發規 模大、投資大，而且涉及專業眾多的影響，對都市綜合體的開發經營較普通項目要求更 高。因此其開發與經營過程中也與一般房地產項目開發迥然不同。 一、都市綜合體定位定位是項目開發中最重要的環節，尤其是城市綜合體專案，它決定項 目的發展方向、開發模式、開發節奏、營銷策略、效益水平，為項目的規劃設計、開發策 略、資源整合、營銷規劃工作提供依據。都市綜合體的定位與其他單體項目不同，主要包 括整體項目的定位與各功能物業的分項定位兩大部分。 例如，英國倫敦碼頭區再造項目所處城市倫敦，是國際大
2、都市，在國際金融業具有巨大影 響力，因此，碼頭區再造項目定位為國際金融、商務商業區。在都市綜合體整體定位的前 提下，開展綜合體項目內各類物業的分項定位。 圖 1 建成的倫敦碼頭金融中心區 1 1 項目的整體定位項目的整體定位 項目的整體定位是一項系統工程，涉及項目發展面臨的城市背景、區域背景、行業背景、 文化背景、項目本身先天條件等多方面因素，其結果與項目團隊整體管理運作水平密切相 關。 在都市綜合體的整體定位時需要重點強調項目的主題理念，獨特的主題理念是都市綜合體 項目的靈魂。在信息化社會，消費者的消費方式發生了很大變化，尤其是在一個集商務、 休閑、購物等多功能的項目內，個性化與情感化的傾向
3、越來越明顯。因此，根據不同物業 消費者的不同需要、消費心理特點、區域文化及不同功能物業的發展趨勢，還需要為都市 綜合體確定一個整體主題形象定位。在統一的形象定位中，在空間處理、環境塑造、形象 定位、與都市綜合體內外的有機聯系方式等方面對都市綜合體進行一致性表現，使其真正 起到都市文化中心的作用。 圖 2 日本六本木山 2 2 都市綜合體分項定位都市綜合體分項定位 在都市綜合體分項定位中最重要的是體量（規模）研究與商業研究。 1）都市綜合體的定量研究 都市綜合體的定量研究主要是研究不同物業的體量與規模，（物業配比）其主要物業通常 包括：商務物業、零售商業、娛樂休閑、居住物業及公共設施的建筑面積和用地面積；都 市綜合體開發從規劃到完成一般需要 5-10 年，甚至更長；因此，都市綜合體中各物業的規 模是動態的。以下以寫字樓與商業定量為例說明： -商務物業（寫字樓）定量，主要是通過市場調研、結合理
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