大型住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)手冊(cè)1（13頁(yè)）.doc

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大型住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)手冊(cè)1（13頁(yè)）.doc

1、大型住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo) 1 大有大的難處。該講針對(duì)大的重點(diǎn)和難點(diǎn)，進(jìn)行了冷靜的思考。大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)將是未來(lái)幾年中國(guó)各地房地產(chǎn)的熱點(diǎn)之一，我們到處可以聽(tīng)到誰(shuí)又拿到一塊 1000 畝的地。如何令這么大的地盤(pán)成為超級(jí)聚寶盆而非被其套牢，操盤(pán)者必須是集團(tuán)軍總指揮級(jí)的領(lǐng)袖。讓我們一起來(lái)破解大型住宅項(xiàng)目利潤(rùn)之謎。第 1 操作環(huán)節(jié)：洞察大型項(xiàng)目出現(xiàn)的深層原因洞察 A：界定大規(guī)模社區(qū) 何謂大規(guī)模社區(qū)？根據(jù)國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部 1993 年 7 月 16 日聯(lián)合發(fā)布的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，按居住戶(hù)數(shù)、人口規(guī)模及占地面積，將住宅區(qū)分為居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級(jí)居住區(qū)。居住區(qū)規(guī)模為戶(hù)數(shù)在 115 萬(wàn)戶(hù)、人

2、口約 35 萬(wàn) 人、占地 50-100 萬(wàn)平方米的生活區(qū)，居住區(qū)相當(dāng)于國(guó)外的“社區(qū)”概念。結(jié)合深圳的具體情況，從狹義的角度而言，深圳那些居住現(xiàn)范區(qū)在 5000 加戶(hù)以上、人口超過(guò) 2 萬(wàn) 人、建筑面積在 30 萬(wàn)平方米以上的商品房小區(qū)，可以界定為“大規(guī)模社區(qū)”。洞察 B：樓市成熟的標(biāo)志樓市涌現(xiàn)“航母”不是偶然的現(xiàn)象，它是消費(fèi)者社區(qū)觀(guān)念的增強(qiáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)的必然結(jié)果。消費(fèi)者重視社區(qū)環(huán)境是大規(guī)模社區(qū)出現(xiàn)的先決條件。我國(guó)住宅發(fā)展經(jīng)歷著以數(shù)量為主向數(shù)量和質(zhì)量并重發(fā)展的階段，住宅產(chǎn)品，不僅是一套住房的概念，而且已擴(kuò)大到一個(gè)社區(qū)的概念。在以前，大現(xiàn)模社區(qū)似乎只是安居房的“特權(quán)”。前些年發(fā)

3、售的微利房小區(qū)，雖然房子有居住面積不大、采光通風(fēng)不好等缺點(diǎn)，但很快銷(xiāo)售一空，走俏的原因主要在于由于微利房小區(qū)具有了規(guī)模基礎(chǔ)，所以產(chǎn)生了“效益”-配套設(shè)施齊備、管理服務(wù) 優(yōu)良，能夠滿(mǎn)足業(yè)主在居住環(huán)境上的需求。而當(dāng)時(shí)許多冠以“花園”、“新村”、 “廣場(chǎng)”的商品房，規(guī)劃面積僅幾萬(wàn)平方米，樓房也不過(guò)幾幢，沒(méi)有了規(guī)模，便難以滿(mǎn)足業(yè)主除房子之外的需求，反過(guò)來(lái)商品房的銷(xiāo)售便成了難題。洞察 C：市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)是大型物業(yè)出現(xiàn)的直接動(dòng)因從賣(mài)方市場(chǎng)發(fā)展到買(mǎi)方市場(chǎng)，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，住宅供大于求的現(xiàn)象不可避免地出現(xiàn)。在這種情況下，房地產(chǎn)商具有很強(qiáng)烈的危機(jī)感，積極尋來(lái)發(fā)展出路。信和公司市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部的孫海經(jīng)理介紹說(shuō)，信和公司于周 1996 年買(mǎi)下布吉那塊不被人看好的地后，經(jīng)過(guò)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，并參照香港和記（黃埔）將地產(chǎn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng) 的做法，開(kāi)發(fā)了“麗湖花園”。他認(rèn)為這種大規(guī)模社區(qū)同時(shí)也會(huì)最大限度

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