1、房地產開發全部證件辦理過程房地產開發全部證件辦理過程 1 1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段 2 2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質 3 3、總平面審查階段、總平面審查階段 4 4、管線綜合審查、排水許可證、管線綜合審查、排水許可證 5 5、單體審查、建筑、單體審查、建筑工程規劃許可證工程規劃許可證 6 6、消防和人防專項審查、消防和人防專項審查 7 7、節能審查、施工圖審查、節能審查、施工圖審查 8 8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可、余泥排放許可、噪音排放許
2、可、夜間連續施工許可 9 9、質量監督、安全監督、質量監督、安全監督 1010、施工招投標、監理報建、施工招投標、監理報建 1111、施工許可證、施工許可證 1212、放線、驗線、放線、驗線 1313、預售許可證、預售許可證 1414、關于預售中的土地解押、關于預售中的土地解押 1515、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓 1 1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段 土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地 產開發的前提.但是,這幾
3、樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經驗的同 志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三 樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。 土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限 （只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地 界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的 法律依據，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里 體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出 來。 一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規 劃許可證（以下簡稱地規證）之后，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必 須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度， 才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。 但是呢，在現實中呢
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