房地產市場形勢研判（改易居研究）（12頁）.doc
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房地產市場形勢研判（改易居研究）（12頁）.doc
1、關于當前經濟和房地產市場形勢研判關于當前經濟和房地產市場形勢研判 一、美國金融海嘯前景不明一、美國金融海嘯前景不明 1 1、次貸危機影響由小到大次貸危機影響由小到大 美國次貸危機爆發之后，包括美國人在內的幾乎所有世界各國的經濟學者 和政界領導人，當時都認為“影響不大”、“是可以控制的”。中國人也幾乎 一邊倒的認為對中國的影響僅為“吸取教訓”、“高度關注”和“不會沖擊中 國經濟”。因為在當時暴露出來的次貸壞帳不過幾千億美元，與龐大的美國 GDP、金融資產、信貸規模相比，是一個非常小的數額。 2007 年第三季度是全球經濟發展景氣的高點。也正是在這個時候美國次貸 危機對美國虛擬經濟的影響開始產生沖
2、擊，引發世界各國對次貸危機的緊密跟 蹤。由此世界經濟和中國經濟（第四季度是高點）開始步入迅速下滑的衰退時 期。 這時人們才深入發現，美國銀行之所以敞開口子毫無顧忌的對次優貸款對 象提供住房按揭貸款，是因為其所有貸款債權隨后都被“房利美”和“房地 美”兩家美國住房擔保公司所購買。而這兩家公司購買美國銀行住房貸款債權 的資金，又是從國際市場上發行企業債券而獲得的。美國政府允許其以 1：25 的放大效應在國際上發行債券，即自有資金只占 1/25 的情況下在國際上發行企 業債券。 由于有美國政府的擔保和推薦，中國、日本和歐盟等都是兩家美國住房擔 保公司企業債券的認購人。中國購買了兩家企業債券超過 40
3、00 億元美元，約占 中國外匯總儲備量的四分之一。 2 2、金融危機波及實體經濟金融危機波及實體經濟 由于次優住房貸款獲得者在美國房屋市場價格的走軟的背景下，斷供現象 頻升。致使美國兩家房地產擔保公司一方面要填補美國銀行不能如數收回按揭 還款本息，另一方面又要支付到期的企業債券還款。其結果顯而易見，最終導 致兩家公司在面臨破產的情況下被美國政府收購接管。 在上述背景下，美國出現了嚴重的信用危機，無論是企業間、銀行間、銀 企間都是如此，信用危機又演變為所有企業包括銀行和投行的資金危機。資金 鏈斷裂導致金融企業和投行倒閉，反映到證券市場上就是股票大跌，造成資本 市場融資更為困難。一條由次貸危機產生而引發的美國金融海嘯傳導鏈形成 了。早先是投行破產，后來是銀行支撐不下去，最后是像美國通用、福特、克 萊斯勒這樣的大企業也搖搖欲墜。 3 3、西方發達國家經濟衰退已成定局西方發達國家經濟衰退已成定局
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