大型商業(yè)房地產(chǎn)項目如何操作（23頁）.doc
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大型商業(yè)房地產(chǎn)項目如何操作（23頁）.doc
1、大型商業(yè)房地產(chǎn)項目如何操作？ 大型商業(yè)房地產(chǎn)項目無論從客戶的復(fù)雜程度，還是投資模式及經(jīng)營模式上，都屬于房地產(chǎn)開發(fā)中的復(fù)雜產(chǎn)品，開發(fā)周期長、投資大， 受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大。此類項目在開發(fā)的前期決策過程中存在許多不可預(yù)見因素，具有很大的風險；同時，由于業(yè)態(tài)種類豐 富，在后期的運營中也存在很多困難。因此必須采用科學的管理理論和技術(shù)對大型商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)和運營進行全過程控制。 1.全過程管理的內(nèi)容和程序 與其他房地產(chǎn)形式相比，商業(yè)房地產(chǎn)具有以下特點： 客戶需求的特殊性。商業(yè)房地產(chǎn)的客戶包括兩級：初級客戶商業(yè)運營商，終級客戶消費者。一方面，商業(yè)運營商不同 的經(jīng)營內(nèi)容、特色決定其需求的個性化；另一
2、方面，商業(yè)房地產(chǎn)所針對的消費者數(shù)量龐大，客戶群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，無法同時滿足不同客戶 層的個性化需求，項目的市場定位、市場策略等前期評價工作存在許多不確定因素，這些都增加了前期決策的難度與后期建設(shè)經(jīng)營的 風險。 開發(fā)贏利模式的不確定性。商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模有大有小，對于小規(guī)模商業(yè)，通常采取開發(fā)銷售模式，資金回收主要是銷售收入；對 于大型商業(yè)房地產(chǎn)，一般采取出租運營模式，注重資產(chǎn)的長期良性運營，以收取租金為主要投資回報形式。 經(jīng)營管理的復(fù)雜性。以出租為主要運營模式的大、中型購物中心及 ShoppingMall（商業(yè)區(qū)），業(yè)態(tài)種類豐富，對于不同類型要采 取相異的經(jīng)營管理模式，這就增加了后期經(jīng)營管理工作的困難，
3、使其面臨巨大的壓力與挑戰(zhàn)。 商業(yè)房地產(chǎn)按項目本身可分為啟動、計劃、實施、控制和收尾五個階段，對應(yīng)著策劃與決策、準備設(shè)計、建設(shè)施工和使用運營的 全過程管理，通過項目策劃和控制達到項目全過程管理目標。 2.市場資源分析與策劃 在決策階段，可運用 SWOT 環(huán)境分析法對項目所處市場環(huán)境和各項資源條件進行分析。大型商業(yè)房地產(chǎn)項目的特點決定了對其進 行環(huán)境資源分析的內(nèi)容。主要包括： 項目選址要求科學合理； 符合市場發(fā)展的規(guī)律； 良好的政策環(huán)境； 積累行政資源； 整合開發(fā)資源。 3.項目建設(shè)管理與控制 按照管理主體的不同，可以將大型商業(yè)房地產(chǎn)項目分為開發(fā)商項目管理子系統(tǒng)、設(shè)計方管理子系統(tǒng)、施工方管理子系統(tǒng)和供貨方 管理子系統(tǒng)。以開發(fā)商的項目管理為基礎(chǔ)和紐帶，相互關(guān)聯(lián)共同構(gòu)成商業(yè)房地產(chǎn)項目建設(shè)管理與控制系統(tǒng)。 項目建設(shè)管理與控制有四項基本目標：進度、費用、質(zhì)量和安全，分別對應(yīng)著組織計劃體系的戰(zhàn)略、政策、
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