深圳龍崗金海港寫字樓項目定位報告Ⅱ（90頁）.ppt
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深圳龍崗金海港寫字樓項目定位報告Ⅱ（90頁）.ppt
1、二級市場策劃品控中心 二級市場策劃品控中心 龍崗金海港項目定位報告 2 本項目定位是偏商還是偏住，還是其它形式？本項目定位是偏商還是偏住，還是其它形式？ 什么樣的產(chǎn)品打造更能緊貼市場需求，創(chuàng)造較高利潤？什么樣的產(chǎn)品打造更能緊貼市場需求，創(chuàng)造較高利潤？ Q1:Q1: Q2:Q2: 基于發(fā)展商溝通，本報告解決以下兩個核心問題： 3 我們的技術(shù)思路 問題界定問題界定 項目定位項目定位 案例分析案例分析 客戶調(diào)查客戶調(diào)查 市場回顧市場回顧 項目發(fā)展戰(zhàn)略方向項目發(fā)展戰(zhàn)略方向 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 設(shè)計建議設(shè)計建議 4 1 市場回顧 5 項目區(qū)位：項目區(qū)位：中心城的西邊，偏離中心城中心地帶中心城的西邊
2、，偏離中心城中心地帶 項目地塊特點：項目地塊特點：面積偏小，前面有綠化帶阻隔面積偏小，前面有綠化帶阻隔 項目最大的優(yōu)勢：項目最大的優(yōu)勢：交通通達性好，昭示性佳交通通達性好，昭示性佳 項目最大的劣勢：項目最大的劣勢：南邊的環(huán)境較差，尚未有明確的規(guī)劃南邊的環(huán)境較差，尚未有明確的規(guī)劃 項目賣點：項目賣點：地鐵、通達性、奧體板塊地鐵、通達性、奧體板塊 項目問題：項目問題：南邊環(huán)境、周邊規(guī)劃，醫(yī)院。南邊環(huán)境、周邊規(guī)劃，醫(yī)院。 項目地塊小結(jié)回顧 6 供給：供給：中心城歷年供應(yīng)呈存在較大起伏，04年在大規(guī)劃 前提下供應(yīng)呈井噴態(tài)勢，05、06年由于新政及04年存量 的影響，供應(yīng)有所回落。 需求：需求：02年起
3、批售量逐年上升，06年出現(xiàn)小幅回落，中 心城剛性需求在連續(xù)被釋放后，預(yù)計在未來本地需求將會 出現(xiàn)調(diào)整，但因中心城區(qū)域影響力不斷擴大，外來需求將 以更大比例支撐整個市場 價格：價格：自04年后一直保持較大增幅。片區(qū)的房價一方面 取決于供求比，另一方面，是由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化所導(dǎo)致， 價格一路上揚。 市場回顧市場回顧 龍崗中心城市場整體供需 7 中心城內(nèi)需市場特征明顯，本土客戶依然為主導(dǎo)。 規(guī)劃的逐漸發(fā)展，中心城的影響力日益擴大，引發(fā)周邊各鎮(zhèn)、關(guān)內(nèi) 客戶的關(guān)注度逐漸上升，但目前來看，上升幅度較緩，區(qū)域外需市場 的形成有待時日。 中心城客戶具有明顯的“屯盤現(xiàn)象”大家族觀念，未來子女的住房 考慮 未來大戶型的稀缺，期待價值的進一步攀升 中心城產(chǎn)品特征：房型概念模糊 片區(qū)客戶家庭結(jié)構(gòu)導(dǎo)向，大家庭格局對房間的要求； 片區(qū)客戶居住需求導(dǎo)向，以面積體現(xiàn)舒適度的臵業(yè)觀 競爭加劇，贈送面積成為競爭王牌 市場回顧
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