1、外 灘 濱 江 豪 宅 項 目 營 銷 推 廣 報 告 策劃任務(wù) 市場分析市場分析 推廣營銷推廣營銷 銷售策略銷售策略 2006年,福布斯公布全球最貴十大豪宅 挑起世界人民的居住欲望. 前言前言 愛敦閣(Updown Court) 有11英畝正規(guī)花園,另有樹林、兩幢賓客副樓,馬廄、網(wǎng)球場、兩個室外泳池、三個室內(nèi)泳池、壁球室、保齡球室、 影院、酒窖、直升機(jī)坪等,豪宅還應(yīng)用了大量計算機(jī)控制技術(shù)。 星木牧場(Starwood Estate) 把他95英畝的牧場推向市場出售。星木牧場包括56000平方英尺的豪宅,有15個房間,16個浴室,一些小建筑,馬廄, 網(wǎng)球場和1個室內(nèi)游泳池。由約書亞公司(Jos
2、hua 在銷售的每個階段對價格作出微調(diào), 1-30套按開盤的既定價 30-60套的情況在開盤價的基礎(chǔ)上調(diào)5, 60-90套在開盤價基礎(chǔ)上再次上調(diào)5。 每個階段遞升5依次類推直至清盤結(jié)案。 這樣營造個案在銷售的進(jìn)程中漸次平穩(wěn)提升的走勢。有助于 去化的平穩(wěn)有序進(jìn)行。 持續(xù)探試客戶的價格臨界點(diǎn) 推案節(jié)奏推案節(jié)奏 2007 03 09 2008 10 開盤期 強(qiáng)銷期 第二次 強(qiáng)銷期 沖刺期 調(diào)整期 調(diào)整期 尾盤期 在整個銷售過程中,利用銷售節(jié)點(diǎn)的控制和現(xiàn)場引導(dǎo),使 整體銷售實(shí)現(xiàn)價格保持平穩(wěn)漸升的走勢。 本案的價格定位以對上海的豪宅市場的具體分析。提取目前市場上在售的豪宅個 案中與本案的產(chǎn)品的規(guī)劃、定位
3、近似的個案。在對這些項目目前公開的價格及歷史的 成交的狀況的分析,并對目前供應(yīng)項目的成交客戶對現(xiàn)有價格區(qū)間的接受程度的研判。 對上述的因素整合后得出本案的定價依據(jù)。 個案價格走勢策略: 由于本案在規(guī)劃中。地塊的正前方規(guī)劃中的酒店對于本案低區(qū)十三樓以下的視野 的遮擋。全視野江景的最大賣點(diǎn)因素在低區(qū)得不到體現(xiàn)。建議將本案分為建議將本案分為3 3- - 1313、1414- -3131兩個價格區(qū)間兩個價格區(qū)間。高區(qū)的江景豪宅賣點(diǎn)突出優(yōu)勢明顯。在定價上 可與低區(qū)形成明顯的價差。利用高區(qū)的高價拉動全案的均價。同利用高區(qū)的高價拉動全案的均價。同 時利用高低區(qū)的價差,在本案同品質(zhì)的前提下帶動低區(qū)時利用高低區(qū)的價差,在本案同品質(zhì)的前提下帶動低區(qū) 產(chǎn)品的去化。產(chǎn)品的去化。 價格及銷售策略價格及銷售策略 高區(qū)均價高區(qū)均價6500065000 全案均價全案均價53500 低區(qū)均價低區(qū)均價3500035000 定