上海嘉定新城地產項目D8地塊市場定位報告（129頁）.ppt
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上海嘉定新城地產項目D8地塊市場定位報告（129頁）.ppt
1、嘉定新城嘉定新城D8D8地塊市場定位報告地塊市場定位報告 20082008- -6 6 項目分析 項目概況與開發(fā)目標 Project A n a l y z i n g 周邊氛圍不成熟 周邊氛圍不成熟 占地面積：占地面積：40937M40937M2 2 容積率：容積率：3.03.0 總建面積：總建面積：1212萬萬M M2 2 地塊面積以及容積率決定項目難地塊面積以及容積率決定項目難 以建成具有區(qū)域規(guī)模影響力的大型以建成具有區(qū)域規(guī)模影響力的大型 綜合項目，且發(fā)展單一物業(yè)類型的綜合項目，且發(fā)展單一物業(yè)類型的 市場條件不具備市場條件不具備 初步定位：新城區(qū)初步定位：新城區(qū) 綜合性項目綜合性項目 軌
2、道交通軌道交通1111號線號線 嘉定新城核心地段嘉定新城核心地段 項目區(qū)位條件分析 A n a l y s t o n L o c a t i o n 位置位置 交通交通 規(guī)模規(guī)模 現狀現狀 項目競爭態(tài)勢分析 Analyst on Competition 嘉定新城土地出讓狀態(tài) 常規(guī)開發(fā)思路下的不可規(guī)避的三大矛盾 嘉定新城 規(guī)劃先天 缺陷 同類型土地 出讓量過大 土地供應 期過于集 中 項目競爭條件分析 A n a l y s i s o f S . W . O . T 優(yōu)勢（S） 臨近11號線兩站 綜合性項目體 勢（W） 待開發(fā)地段， 未成熟之前對 項目推廣 軌道交通開通帶 來的發(fā)展機遇 嘉定
3、新城大開發(fā) 威脅（T） 競爭壓大 規(guī)劃是否按時 實 機會（O） 項目開發(fā)目標分析 A n a l y s t o n T a r g e t 四至范圍四至范圍 東至德富路、南至寶塔路 、西至 永盛路、北至天祝 路 土地用途土地用途 辦公、商業(yè) 土地面積土地面積 40,937 容積率容積率 3.0 總建筑面積總建筑面積 123,000 開發(fā)商初步開發(fā)商初步 設想設想 辦公 65,000 其中政府回購 25,000 酒店式公寓 20,000 五星級酒店 40,000 商業(yè)（地上） 18,000 商業(yè)（地下） 10,000 車位（地下） 25,000 通過辦公和酒店式公寓快速回款，通過通過辦公和酒店式公寓快速回款，通過 商業(yè)實現高額利潤，通過酒店獲得長期商業(yè)實現高額利潤，通過酒店獲得長期 利潤，在風險可控的前提下實現利潤的利潤，在風險可控的前提下實現利潤的 最大化最大化 開發(fā)目標開發(fā)目標 限制條
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