1、大型綜合房地產項目開發(fā)的工程技術管理,本文以集團大型綜合房地產項目開發(fā)為例，將其開發(fā)流程按階段、重點、要點三個層次展開，結合價值論的基本觀點淺析開發(fā)過程中的工程技術管理，以探索保利集團房地產專業(yè)化管理之路。,一、大型綜合房地產項目的特點、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢,1、大型綜合房地產項目的定義及主要特點,位于集團戰(zhàn)略布局重點城市、對該城市建設發(fā)展有一定影響力、對集團企業(yè)形象及價值效益有明顯建樹力、建設規(guī)模較大且功能多樣的城市綜合體項目，我們稱之為大型綜合房地產項目。這種項目往往呈現(xiàn)投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、功能復雜、技術難度高、影響力廣泛等特點。,2、大型綜合房地產項目現(xiàn)狀與發(fā)展,集團大型綜合房地產項目起步

2、較早，大約經歷了20年左右的發(fā)展歷史，可簡單劃分為啟蒙期、開創(chuàng)期、發(fā)展期三個階段。統(tǒng)計情況見表1：,表1：保利集團大型綜合房地產項目情況統(tǒng)計,啟蒙期部分項目,開創(chuàng)期部分項目,發(fā)展期部分項目,上述項目大多處于城市的黃金地段，由于其土地資源稀缺和不可替代的地理位置，大部分升值潛力較大，租金回報比較穩(wěn)定。這類項目的開發(fā)，對于集團社會效益和經濟效益的提升、抗風險能力的提升、綜合專業(yè)管理能力的提升以及專業(yè)化管理團隊的建設均起到了非常重要的作用。,盡管如此，與發(fā)展起步較早且較成熟的房地產開發(fā)商相比，保利集團大型綜合房地產項目無論是在投資規(guī)模、產品多樣性、區(qū)域占有率，還是在收入權重比上仍存在一定差距。集團與

3、香港主要房地產公司投資物業(yè)占整個公司物業(yè)收益比重的比較見表2。,表2：投資物業(yè)占整個公司物業(yè)收益的比重表（單位：億港元）,集團不僅意識到大型綜合房地產項目開發(fā)的重要性，也充分認識到當前存在的主要差距。從打造房地產開發(fā)企業(yè)“百年老店”的戰(zhàn)略角度來看，集團有決心、有能力在未來房地產開發(fā)的產品結構中，逐漸增加大型綜合房地產項目的開發(fā)量，使持有物業(yè)的穩(wěn)定收益不斷增長。,面對當今社會蓬勃發(fā)展而又復雜多變的形勢，大型綜合房地產開發(fā)項目由于其顯著的社會性和相互間的差異化，其開發(fā)管理尤其是工程技術管理需要很強的創(chuàng)作性。管理者應將社會作為創(chuàng)作大背景，根據(jù)企業(yè)自身的文化與發(fā)展要求，結合城市規(guī)劃與區(qū)域環(huán)境、當?shù)厥袌?/p>

4、行情、相關業(yè)態(tài)特征、建筑科技與藝術的水平，平衡品質、成本、進度、銷售之間的相互制約，協(xié)調設計和施工，全過程主導并實現(xiàn)項目的效益最大化，其復雜性和艱巨性是顯而易見的。,我們把在工程管理中貫穿始終的技術應用與平衡稱之為工程技術管理，其核心是工程技術管理者對技術環(huán)節(jié)及要素的把控和對復雜技術問題的預見與解決。,二、大型綜合房地產項目開發(fā)的 工程技術管理概述,站在項目管理的高度上，實現(xiàn)項目的價值目標是難事，難就難在不突破總體約束-資源限制、時間限制、成本預算、質量標準、社會評價、行業(yè)制約等前提下達到既定的建設目標。而工程技術管理正是化解這些難題的重要手段之一。,三、大型綜合房地產項目開發(fā)各階段的 工程技

5、術管理要點,大型綜合房地產項目開發(fā)是一個十分龐大的系統(tǒng)工程，會遇到諸多問題，有些問題甚至非常棘手，且貫穿始終的各種技術問題常常會關系著整個項目的成功與否，其不同階段對應著不同的工作內容、重點和要點，下面根據(jù)工程的三個階段以及相關實例予以簡述。,(一)項目前期階段,該階段的技術管理的要點是：根據(jù)項目市場定位、功能布局、投資能力提出初步的設計構想，編寫概念設計任務書，組織專業(yè)設計單位完成概念設計方案及工程投資估算。從價值管理的系統(tǒng)考慮，本階段將完成項目價值取向的確定。關鍵取決于建設方在設計理念上的主導作用。,項目前期階段工作主要包括編制項目前期策劃書、編寫項目建議書和項目可行性研究報告等。工程技術

6、管理的重點是參與編寫項目的可行性研究報告，組織并完成概念設計。,概念設計舉例1：新保利大廈概念方案的選擇-基于國家精神、企業(yè)文化、總部基地三要素確定了該項目建筑風格應體現(xiàn)出“恢宏、霸氣、內斂”的氣質。采取現(xiàn)代空間形象表現(xiàn)民族文化的建筑形式；運用不對稱與不均勻的建筑表現(xiàn)手法，并將投資重點放在建筑立面（節(jié)能環(huán)保）與室內裝飾上。,概念設計舉例2：廣州保利國際廣場概念方案的選擇-充分利用珠江、琶洲島的自然景觀，打造“私家花園”，將時間與空間、自然與人文有機結合，努力構建山水相依、樓塔呼應的優(yōu)美與和諧。建筑立面北柔南陽，極具震撼力。,(二)項目實施階段,項目實施階段工程技術管理可以進一步分為工程勘察設計

7、、工程施工、工程竣工驗收三個階段，工程技術管理的重點是工程勘察設計工作。,1、工程勘查設計,工程勘察設計管理的宗旨是安全性、適用性、經濟性和藝術性的有機結合，以保障工程的質量、進度和投資三大控制目標的實現(xiàn)。,工程勘察設計包括：地質勘察、方案設計、初步設計、施工圖設計。地質勘察為設計和施工提供地質構造、水文條件等科學可靠的依據(jù)；方案設計是對概念設計方案的進一步深化，主要是確定建筑方案和結構體系；初步設計是各專業(yè)技術方案的確定和優(yōu)化，也是項目成本控制的關鍵階段；施工圖設計在初步設計基礎上，綜合建筑、結構、設備各工種，相互交底、核實校對、深入了解材料的供應、施工技術及設備等條件，把滿足工程施工的各項

8、要求圖紙、文本化的過程。本階段技術管理工作的重點是方案設計和初步設計。,A方案設計中的控制要點：,方案設計中工程技術管理的要點是建筑方案和結構體系的選定。建筑方案要承襲概念設計方案的理念，圍繞城市影響、建筑形態(tài)、立面材料、成本控制等因素綜合分析、把握細節(jié)后予以確定。而結構體系的選定要以安全可靠、造價合理、施工方便為主要標準。,工程實例1：上海保利文化廣場跌落式廣場 方案設計的選定,原概念設計中“流水切割”的設計理念由兩大特點組成。一是“一大四小”的建筑布局，二是面向黃浦江居高臨下的跌落式廣場，而后者尤具特色。它以0.00標高為基準，向上6米、向下6.5米將“大”樓二層商業(yè)、兩“小”樓首層和地下

9、一層商業(yè)順勢連接，不僅可充分利用一線江景，而且合理的組織人流，益于商業(yè)經營，是上海市前所未有的建筑亮點。進入方案設計階段后，設計師強調“小”樓的獨立性和消防規(guī)范的限制，建議取消“廣場”，我們從保留亮點和益于商業(yè)經營兩個角度出發(fā)，堅持原創(chuàng)概念設計并組織設計單位反復研討后實現(xiàn)了既定目標。,工程實例2：新保利大廈吊樓建筑形式的選定,新保利大廈概念方案中，東北立面矩形門架內懸掛吊樓的設計僅僅是一中規(guī)中矩的長方形的盒子，形式過于簡單，也沒有顏色表現(xiàn)。在方案設計時，我們明確要求SOM公司將吊樓的形式按中華民族風情進行強化。為此，設計師提出表面凹凸不一、尺度不同的五種方案，經過多次討論后，才確定了現(xiàn)在的傳統(tǒng)

10、“紙燈籠”形式，用現(xiàn)代建筑形式體現(xiàn)出了中國傳統(tǒng)建筑“寓裝飾于結構之中”的思想。對于其色彩的選定，我們尊重設計師提出的以紅為主的基調。但從內斂的角度看，大紅又稍顯張揚。反復比較后，最終選用的是黃花梨木材中“油梨”的深橘紅色，因為黃花梨是中國明式家具的最佳材料，其油梨色體現(xiàn)著古代文人高雅含蓄的氣質,B初步設計中的控制要點：,初步設計中工程技術管理控制的要點是各專業(yè)技術方案的確定和優(yōu)化、超越國家現(xiàn)行規(guī)范技術難點的解決。該階段圍繞成本控制、功能合理、節(jié)能環(huán)保等目標，對建筑細部、結構體系、機電系統(tǒng)、室內裝修方案進一步優(yōu)化。認真分析并確定主要材料、設備的技術標準，并與設計單位共同完成初步設計概算，提出工程

11、投資分配方案。工程造價約85%的技術控制在這一階段已基本完成。,工程實例3：廣州保利國際廣場塔樓結構方案的優(yōu)化設計,該結構優(yōu)化設計的原則是：首先選擇結構的控制目標，即結構50年風荷載下Y方向層間位移角。初步設計的位移角為1/806，比較嚴格。在滿足規(guī)范的基礎上，可以降低到1/750。本工程結構優(yōu)化目標是在降低結構造價的同時把位移角控制在1/750左右。優(yōu)化步驟：（1）端桁架、屋頂以上的外伸桁架斷面優(yōu)化；（2）南立面支撐布置和結構斷面的優(yōu)化；（3）將原標準層單向板布置方式改為雙向板布置；（4）各層柱墻內鋼骨進行調整，在滿足軸壓比限值及整體剛度的條件下盡量減少鋼材用量。,在滿足結構安全的前提下，通

12、過優(yōu)化設計，節(jié)約鋼材約3900噸，節(jié)約混凝土約3204立方米。,優(yōu)化結果：,新保利大廈外立面主材經過設計推薦、樣板比較、實地考察后定為意大利白色鈣化大理石（即：意大利羅馬洞石）。用它作為建筑物外裝飾材料可以使建筑具有滄桑感，進一步強化建筑物的恢宏與沉穩(wěn)。但是，按設計厚度50毫米、約30000平方米的石材用量，投資將高達5000萬元。為合理控制成本，我們從石材的切割方式對強度的影響出發(fā)，按外立面不同位置對石材強度的要求，合理選擇石材的切割方式并減小厚度，既保證了立面效果，又節(jié)約了投資約400萬元。,工程實例4：新保利大廈外立面石材選配和百葉疏密度的優(yōu)化,1、外立面石材面積：12370 m2 厚度

13、由50mm變更為40mm；優(yōu)化后節(jié)約造價：176萬元,2、石材百葉面積：12506m2 厚度由40mm變更30mm；優(yōu)化后節(jié)約造價：224萬元,以上兩項合計節(jié)約造價約400萬元,石材幕墻和遮陽百葉厚度優(yōu)化結果,石材百葉是建筑立面的一個亮點，由若干單元模塊組成，與外立面干掛石材墻面渾然一體，建筑效果極其獨特，同時具有節(jié)能環(huán)保的功效。原方案百葉間寬距1000毫米、窄距500毫米、進深600毫米,達到了方案設計的預期效果。但從室內辦公人員的視覺感受及采光要求來看，我們認為百葉密度過大過深。就此，我們與設計師進行了深入研究，并制作出實體模型，反復體驗和討論，最終將百葉間距修改為寬距1500毫米、窄距7

14、50毫米,進深450毫米，不僅滿足了立面效果、視覺感受、采光要求，而且減少百葉根數(shù)約三分之一，節(jié)約投資約600萬元。外立面石材的合理選配和百葉疏密度的優(yōu)化，累計節(jié)約投資約1000萬元。,原設計方案：百葉進深600，窄距500，寬距1000,優(yōu)化后方案：百葉進深450，窄距750，寬距1500,工程實例5：新保利大廈結構超限抗震審查,北京新保利大廈是鋼框架-鋼筋混凝土核心筒組合結構，為多項不規(guī)則的復雜體型的超限高層建筑，屬于新型的結構型式，應在初步設計階段進行國家級的抗震設防專項審查。大廈結構共有32項不規(guī)則或超規(guī)范的地方，主要表現(xiàn)在：（1）12層平面上由一字型變?yōu)長型，22層又變?yōu)槿切危瑢倨?/p>

15、面不規(guī)則；（2）在12層以上存在連體結構，屬豎向不規(guī)則；（3）結構8層、高50米、懸挑長度約25米、重約5000噸的吊樓，由四根鋼索和兩側巨型米字型支撐，形成懸吊結構，是國內外第一次使用的創(chuàng)新結構型式，超出了國家現(xiàn)行規(guī)范的限制；（4）吊樓上部四根主鋼索的下?lián)u擺機構，是首次將機械裝置用于結構抗震，屬超規(guī)范的結構；（5）東北立面的單層索網點支式玻璃幕墻，寬58米，高87米，是世界上最大的索網幕墻，其抗震及抗風性能必須單項研究。,按抗震審查的要求，新保利大廈的結構進行了特別加強，并通過了國家抗震專項審查委員會和北京市人民政府抗震辦公室的抗震專項審查，其具體做法是：（1）全部核心筒抗震等級由一級提高到

16、特一級；（2）支撐吊樓的3號核心筒是抗震的關鍵，其底部按烈度9度進行 抗震設計；（3）鋼框架提高抗震能力；（4）進行幕墻風洞實驗和結構整體震動臺實驗，以檢驗結構的抗 震性能；（5）采用多個有限元程序進行結構計算復核，并進行結構非線性 計算。,“方案設計和初步設計”工程技術管理工作小結：,從價值目標的確定上講，工程勘察設計階段由市場適應度、結構安全、建筑品質、成本控制、節(jié)能環(huán)保等多目標組成。建設方在工程技術管理過程中，必須具備很強的判斷和平衡能力，以協(xié)調建筑形式、結構體系、機電系統(tǒng)、主要設備材料的確定等相互之間的制約關系，化解矛盾，進而達到最佳的契合點。,C施工圖設計中的控制要點：,該階段工程技

17、術管理工作控制的要點是：組織施工圖自審和第三方審查；組織人防、消防、規(guī)劃、建設等管理部門的施工圖報批準備工作；完成設計概算的審查工作。,施工圖設計要落實各相關工種的技術要求，通過進一步深化設計解決初步設計技術文件中的錯、漏、碰、缺，是一個廣泛深入的細化過程，是價值目標的進一步優(yōu)化。,2、工程施工,該階段工程技術管理始終圍繞以質量為目標、以造價為約束、以進度為主線的動態(tài)平衡過程而展開，是價值目標產品化的實現(xiàn)過程。工程技術管理工作主要有：組織設計交底和圖紙會審；組織深化設計工作，協(xié)調解決深化設計中重大技術問題；施工過程中設計變更的控制與簽證；組織重大施工組織方案的技術討論；參與招投標工作。重點是深

18、化設計工作的組織和重大施工組織方案的技術討論。,工程實例6：柔索玻璃幕墻深化設計工作,新保利大廈東北立面柔索玻璃幕墻高87米，寬58米，面積約4500平方米，為當前世界之最。是以兩根主鋼索為龍骨，以高強度不銹鋼拉索為次受力體系形成的空間棱錐索網玻璃幕墻。由于柔索幕墻和吊樓及主體結構緊密相連，結構體系極為復雜，為此我們把美國SOM設計師、國內設計院及有關專家、幕墻承包單位和幕墻設計顧問公司及鋼結構材料供應商組織在一起，進行深化設計，解決了以下主要技術難題：,（1）規(guī)范調整的問題：由于國內幕墻新規(guī)范在2004年1月1日正式實行，在此之前國內規(guī)范針對柔索幕墻沒有專門的安全系數(shù)規(guī)定，美國設計師套用的是

19、美國規(guī)范，在普通玻璃幕墻安全系數(shù)規(guī)定上我國規(guī)范和美國規(guī)范之間相差20%，此差異對幕墻設計有嚴重的影響，幕墻的主索需要加粗，而且對主體結構也有影響，同時也將造成工程費用大幅增加，遠遠超出我們的預算。,（2）風壓的問題：由于柔索幕墻對風壓非常敏感，除了要做正常的大廈整體風洞試驗外，還專門針對柔索幕墻做了氣動彈性試驗。氣動彈性試驗結果表明，幕墻中間局部區(qū)域實際的負壓和正壓比原來設計采用的風壓標準值都大，考慮最不利情況，需要重新計算調整。（3）搖擺機構鋼鑄件加工和安裝問題：搖擺機構鑄鋼件總重達60余噸，其中4個馬蹄鉤每件重近10噸，強度高達750兆帕，構件鑄造和安裝難度很大。,針對以上的問題，我們組織

20、了近30余次國內外專家會進行專題討論，并和美國SOM設計師保持每周一次的電話技術研討。同時為了加快深化設計的速度，還要求美國SOM設計公司和美國ASI幕墻公司來北京與國內幕墻顧問專家、幕墻施工企業(yè)共同工作了2周時間，在不影響主體結構施工進度的情況下，解決了主要技術難點，最終還節(jié)約成本約200萬元。,工程實例7：新保利大廈550噸主桁架液壓提升施工方案,新保利大廈工程中ST-50主桁架位于1號、3號核心筒之間，高度16米，長度63米，寬度2.75米，總重量為550噸。安裝就位上標高點為104.875米，下標高點為88.875米。其特點是跨度大，提升高，結構形式復雜，采用高空散裝法安裝難以實現(xiàn)，因

21、此采用了地面拼裝整體提升的施工工藝。整體提升法適用于高空安裝的大跨度組合構件，在地面進行拼裝，然后整體提升至安裝部位。采用整體提升法有兩個特點：,一是主桁架須按高空安裝位置在地面進行拼裝，即高空安裝位置和地面拼裝位置須在同一投影面上；二是主桁架高空對接處桿件必須預留，待主桁架提升完畢后，再進行補裝。新保利大廈ST-50主桁架提升設備采用24臺LSD40型液壓穿心千斤頂，在104.845米標高預留牛腿上設置四個提升點，每個提升點安裝6臺千斤頂，通過電腦集中控制、集群千斤頂組的同步往復伸縮，完成主桁架的提升就位。,新保利大廈主桁架與2005年2月4日開始提升，于2月8日完成，總提升高度為88.27

22、5米，主桁架就位，安裝預留桿件，其錯邊量小于30毫米,均在規(guī)范要求之內。同時對主桁架的典型受力節(jié)點進行了應變檢測，其數(shù)據(jù)滿足設計要求。,3、工程竣工驗收,該階段工程技術管理的主要內容：參與系統(tǒng)調試；組織消防、人防、規(guī)劃部門的驗收工作；參與業(yè)主組織的四方竣工驗收工作；組織竣工圖的審查與確認；組織設計單位編寫竣工驗收設計報告等。工作重點是組織消防、人防、規(guī)劃部門的驗收工作。組織竣工圖的審查與確認。竣工圖是項目的技術檔案，是工程決算和未來運營管理的主要技術依據(jù)，更是同類項目開發(fā)的經驗積累。竣工圖是工程完工狀態(tài)的體現(xiàn)，必須完整、準確、規(guī)范。,4、項目銷售,該階段工程技術管理的主要工作是配合項目銷售提供

23、技術支持：如銷售人員的技術培訓；編制樓書的技術說明；銷售單元圖技術審查；銷售面積的測量計算；對外宣傳資料的技術審查等工作。其重點是技術培訓和面積測量。,(三)項目收尾階段,該階段工程技術管理的主要工作是：項目交付；參與項目決算工作；參與項目的后評估工作；對物業(yè)管理單位的技術移交；技術資料歸檔等。重點是項目技術管理經驗的總結。大型綜合房地產項目個性鮮明，均具有不可重復性，但就其工程技術管理而言是有共性的，對于這些共性的研究、歸納以及推廣，將會為集團大型綜合房地產項目未來的開發(fā)提供經驗借鑒。因此，在這個階段，除了完成基本任務，還需投入更多精力進行工程技術管理總結。,四、大型綜合地產項目工程技術管理

24、小結,綜上所述，大型綜合房地產項目開發(fā)規(guī)模大、目標多（安全、品質、進度、成本等）、技術難、周期長。工程技術管理應始終遵循主導、判斷、平衡、動態(tài)的原則，綜合調動各種技術資源進行。,主導：堅持以“我”為主。根據(jù)項目的市場定位和投資能力從城市建設、企業(yè)文化與發(fā)展、建筑科技與藝術的高度確定產品的設計理念、建筑品質、投資重點等，并堅定不移的貫穿于開發(fā)的全過程。,判斷：憑借具有綜合專業(yè)技術素養(yǎng)、豐富工程實踐經驗的技術團隊，堅持項目確定的主導方向，對于開發(fā)中隨機出現(xiàn)的各種技術矛盾和沖突，科學分析、準確判斷、迅速決策。,平衡：要對技術管理的多元目標、多種專業(yè)間交叉所產生的矛盾，界定輕重緩急，進行綜合協(xié)調，尋找最佳匹配度，求得項目整體價值的最大化。,動態(tài)：工程技術管理是一個不斷去偽存真、去粗取精、舍小求大的循環(huán)往復。每一次循環(huán)、每一個往復都是開發(fā)效益的積累。,主 導 保 價 值,過 程 出 效 益,判 斷 定 品 質,平 衡 化 矛 盾,本講座僅供大家探討交流，不妥之處請批評指正，謝謝各位！,