1、地產行業的地產行業的 分化與整合中的模式競爭分化與整合中的模式競爭 一、分化與整合一、分化與整合 財務狀況的分化：財務狀況的分化： 四成企業無資金缺口，四成企業資金缺口大于四成企業無資金缺口，四成企業資金缺口大于10% 調控背景下，地產行業整體的財務狀況惡化，上市公司平均的現金持有比例從2009年末的18% 下降到2010年末的16%，2011年中期下降到13%；平均的凈借貸資本比（銀行貸款-現金）/ 凈資產）從2009年末的20%上升到2010年末的41%，2011年中期上升到46%；平均的總負債 率從2009年末的65%上升到2010年末的69%，2011年中期上升到71%。 隨著財務狀況
2、的惡化，地產企業面臨的資金缺口也在擴大：如果成交量持續萎縮至年，則 行業整體將處于資金缺口狀態，其中六成企業面臨資金缺口的威脅，四成企業在無法維持當前 貸款規模（到期貸款無法續借）的情況下將面臨相當于總資產10%以上的資金缺口，但仍有四 成企業無資金缺口。 效率分化：高周轉企業優勢擴大效率分化：高周轉企業優勢擴大 2007年行業高峰期，地產上市公司平均的存量資產周轉率為0.50倍（相當于平均用24個月回籠 資金），2008年低谷中上市公司平均的周轉速度減慢一半至0.26倍（平均的資金回籠周期延長 到45個月），2009年市場回暖后行業平均的存量資產周轉率又恢復到0.45倍（平均的資金回籠 周期
3、縮短到27個月），2010年調控背景下存量資產周轉率再次降低至0.37倍水平（32個月回 籠資金），2011年上半年地產上市公司平均的去存貨速度減慢24%，年化的存量資產周轉率降 至0.28倍（43個月回籠資金），已接近2008年的低谷水平，持續低谷中周轉速度恐將進一步降 低10%左右至0.26倍（46個月回籠資金）。 我們以營業利潤率為橫軸、存量資產周轉率為縱軸繪制了地產上市公司的效率分布圖，然后將 那些“年銷售額在30億以上、相同利潤率下有著行業最高周轉率的企業（或相同周轉率下有著 最高利潤率的企業）”連接起來，由此構成了行業的效率邊界，它是地產企業在相同產品定位 下所能達到的最高運營效率。 繁榮期，邊界上企業的存量資產周轉率是行業平均周轉率的2.05倍；低谷期，邊界上企業的周 轉效率是平均效率的2.31倍。以邊界效率為10分，邊界效率的20%為0分，2011年中期上市
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