江西新余市晶港城購物中心營銷策劃報告（14頁）.doc
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江西新余市晶港城購物中心營銷策劃報告（14頁）.doc
1、 晶港城購物中心營銷策劃報晶港城購物中心營銷策劃報 告告 （調整版）（調整版） 戴德梁行房地產顧問(深圳)有限公司 商鋪部 2006-12-01 一、一、 調整后總體銷售策略調整后總體銷售策略 根據前期銷售的實際情況和貴司的基本要求一、保證晶 港城購物中心的經營；二、盡快地回收資金，因此需要對整 體的銷售策略重新進行調整。 為了保證本項目的穩定經營，必須要滿足兩個條件，一就是 必須統一經營管理，二是統一經營的時間要適當的長，至少 需要 810 年的時間。 根據新余市場的實際情況，設立合理的投資回報，建議返租 總年限如下： 方案一：返租 10 年，年返租率為總投資金額的 9； 第 15 年每年
2、8%，五年共 40，首五年一次性在每年 8 中扣除 5%的租金，即一次性共扣除 25，那么首五年每年 仍有 3租金回報返給業主；第 610 年每年 10。在此期 間投資回報按季度返還。 方案二：按主力店租賃商場的年限返還租金，其他與方案一 相同； 隨著銷售策略的調整，本項目的目標客戶為以收取投資回報 為目的的投資者。 1 1、目標市場分析目標市場分析 A、 大眾投資者 動機 ：租金收益、增值、保值； 范圍 ：新余市區及周邊地區； 購買力 ：經濟實力普遍有限，購鋪款為閑置 資金，現在投資意向不明確； 價格 ：大部分沒有購買經驗，預期價格不 明確； 信息渠道 ：基本為大眾媒體，親友信息傳遞作用明
3、顯； 關注要素 ：地理位置、投資回報、資金安全； 心理特征 ：感性為主，容易接受引導； 營銷要點 ：低投入、高回報、零風險的閑余資金創富 出路。 B、 專業投資者 動機 ：增值、租金收益、保值； 范圍 ：新余及周邊地區，傳統地產投資客 來源地； 購買力 ：經濟實力強，購房款為閑置資金，也可能 部分通過融資，投資意向明確； 價格 ：大部分擁有多次購買經驗，價格敏 感性強； 信息渠道 ：除大眾媒體外，有特殊群體信息傳遞方 式； 關注要素 ：地理位置、物業增值可能、變現交易靈活 性； 心理特征 ：極其理性； 營銷要點 ：絕佳入市時機的高回報投資產品，新余中 心商業圈新霸主增值概念，稀缺的產品類型； 2 2、 銷售區域、主力面積、次序建議銷售區域、主力面積、次序建議 1) 銷售區域： 為 12 層全部鋪位，主力建筑面積為 815 平方米， 2) 銷售次序： 一期：一樓的整層；二期：二樓的整層。 3
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