上海尚綜合商住社區地產項目營銷執行方案（45頁）.doc
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上海尚綜合商住社區地產項目營銷執行方案（45頁）.doc
1、目目 錄錄 一項目定位P3 1、項目評判 2、市場形象定位 3、目標客戶定位 4、目標客戶分析 二推廣策 略P12 1、策略概述 2、推廣階段 3、推廣費用預算 三廣告企 劃P19 1、廣告總精神 2、階段廣告執行計劃 3、媒體計劃 四工作進度表P43 序序 本案營銷企劃的基本思想本案營銷企劃的基本思想 以耀江集團整體發展的戰略眼光，對待本案的全程營銷企劃； 將本案理解為耀江品牌運作的一部分，充分考慮對耀江品牌已有影響力的繼承和發展； 充分發揮每個項目在品牌發展過程中的作用，進行整合營銷，最終實現“滿盤皆贏”。 本案營銷企劃的主要目的本案營銷企劃的主要目的 銷售目標 實現與現金流相對應的銷售計
2、劃，達到預先確定的經濟收益； 品牌目標 在耀江花園的基礎上，將耀江品牌的市場影響力提升到一個新的層次； 積累客戶 通過良好的品牌影響力，培養客戶的忠誠度，為后續開發項目積累忠誠的潛在客戶。 一一. . 項目定位項目定位 1 1、項目評判、項目評判 1.1 優勢 北外灘、外灘源、四川北路商街的總體規劃，使本區域成為公眾關注的焦點，同時也增強了投資者對本區域物業的信 心； 名江七星城、浦江名邸、香港麗園、名佳經典等物業的推出，使人們對虹口區域的物業認識由“中低檔”逐漸向“中高 檔”轉變，為本案的推出奠定了一定的基礎； 耀江花園已經在上海市場積累了較高的品牌形象，使人們對“耀江”品牌有了初步的認識；
3、 與周邊競爭樓盤相比，本案在功能定位、建筑設計方面具有非常獨特的優勢，已經完全突破了傳統意義上的建筑設計模 式，除了考慮朝向、觀景等要求外，更多地考慮了建筑本身的景觀，將藝術與功能很好地融為一體，成為城市中獨特的 風景線； 由于本案具有高級商務辦公和酒店式公寓的功能，使本案與北外灘相應的規劃相符合，大大增加了本案的檔次。 1.2 劣勢 由于本案的開發正處于北外灘開發的前奏，北外灘的真實價值還沒有在房地產市場體現出來，所以存在著很多的不確定 性， 尤其是本案的升值空間，具體表現在定價的策略； 本案的占地面積相對較小，因而在環境設計上的余地較小，只能借助于建筑設計和周邊景觀資源的充分利用； 由于重點考慮了觀景效果、建筑景觀，使部分房型出現了一些不規則的空間布局，使人們居住心理和家居擺放有一些困 難。 1.3 威脅 周邊已開發項目，如浦江名邸、名江七星城中投資者持有的房源將在未來不斷釋放，由于其
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