山東省青島二手房經營模式探索之高端二手房經營路線（53頁）.doc
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山東省青島二手房經營模式探索之高端二手房經營路線（53頁）.doc
1、青島二手房經營模式探索青島二手房經營模式探索高端二手房經營路線高端二手房經營路線 執行總結執行總結 一、市場分析 (一)宏觀政策環境及其影響 2010 年是房地產市場風起云涌的政策年，“新國十條”、“新國五條”以及 相關實施細則的出臺使大中城市房地產市場遭受較大的調控壓力。公司應該選 擇政策穩定的時機開展二手房經營項目，避免在調控的峰期進入市場。 (二)、市場交易行情 2010年青島二級市場交易行情與其他大城市相比走勢良好，在沒有限購令約 束的情況下表現出色。而三級代理市場受限貸政策影響較大，與 09 年相比交易 出現明顯下滑，情況不太樂觀。 (三)、房源情況 介紹青島房源分布的區位、價格特征
2、。 (四)、二手住宅市場需求情況 對二手住宅的需求主要集中在市區，其中大部分是對中小戶型經濟型住宅的 需求，但對高端住宅的需求同樣不可小覷。 (五)、青島中介行業現存問題 服務質量參差不齊，存在誠信缺失現象，一錘子買賣盛行缺乏持久的客戶關 系。 二.競爭分析 （一）二手房與新房的競爭 新房與二手房互為替代品，其競爭程度決定了兩個市場各自的利潤份額。與新 房相比二手房雖大多存在房屋損耗、房產使用年限減少等缺陷，缺乏購買者心 理上的認可與喜好，但同樣具備著一些新房無可比擬的優勢，二手房經營同樣 有充足的利潤潛力。 （二）中介同行內的競爭 中介行業內競爭主體包括大型房產中介公司、小（私人）中介公司、
3、網絡（自 由）房產經紀人。其中大型房產中介公司為我們的主要競爭者。通過對 21世紀 不動產、太平洋房屋、二十二世紀不動產、惠百家不動產這四家房產中介公司 的經營模式的重點分析，對競爭格局與態勢有了進一步了解。 三.市場戰略定位 (一)目標市場選擇與核定 （二）市場戰略 充分利用公司在二級代理市場上的客戶、房屋資源，走純粹高端的二手房 經營路線，竭力打造高端品牌，占領高端二手房市場，運營成熟后進一步開展 向其他城市的橫向推廣和與向中端二手房市場的縱向延伸，拓寬市場范圍提升 利潤空間。 (三)目標市場具體劃分（包括目標客戶、目標房源） 為了擴大市場份額，同時也為了體現專業化水平，將高端二手房市場進行 了細分與合并，把居住類、辦公類、商業類三個高端二手房細分市場作為目標 市場，并根據購買與租賃兩種交易形式進一步劃分。 四.經營模式精英直營式 (一)概念：精英直營式的經營是指以高端客戶為對象，以專
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