1、如何確定商業地產租金價格如何確定商業地產租金價格 商業地產涉及多個學科門類，同時又分為寫字樓、公寓、商場、 購物中心、步行街等多種模式。 商業地產和住宅地產最大的不同在于，商業地產有一個租金體系。 首先，這一體系有不同的計算方式，如按天、月或年計算每平方米的租 金等，對于不同的計價方式，在制作定價系統時首先要統一換算成標準 的計算單位，通常是一天每平方米的租金價格；其次，商業地產租金體 系中的面積概念指的是使用面積，與住宅相比，商業地產項目的公攤普 遍較高，每個鋪位的公攤面積一般會占整個建筑面積的 40%50%。因 此，標準的商業地產租金計算通常是以使用面積為準，也稱套內建筑面 積，而不是按照
2、建筑面積計算。 一、分析確定租金價格時應考慮的要素一、分析確定租金價格時應考慮的要素 在制定商業地產項目的租金定價體系時，必須考慮市場上的基礎認 同。這種認同主要有兩個層面：一是市場上商業地產的實際租金水平， 這是確定項目租金價格時必須參考的重要標準值之一；二是要在這一標 準值的基礎上進一步分析并制定項目的租金價位，也就是項目的基價系 統。 具體來說，做任何項目的租金價格定位時，應當考慮以下方面：同 類項目租金水平、轉租金與轉讓費、流水額、支付方式、門坎、當地商 業特性等。 1.1.同類項目租金水平同類項目租金水平 在確定項目的租金價格時，首先要考慮的是同類項目的租金水平。 比如，某項目在臨街
3、的位置有一排門市房，要想確定這批門市房一天一 平方米的租金價格，首先要做的就是要對項目周邊區域或位置類似的其 他臨街門市房進行系統調研。通過調研可能得出一個波浪式價格區間， 這時就可以基本確定同類區域門市房的價格區間。基本租金區間確定 后，就能夠確保項目在制定基礎租金計價時不會出現大的偏差。 如果商業地產項目認為與其他項目比起來，自身有特殊情況或獨特 優勢，比如投入成本更高、屬于新型商業物業或者是按照市場調研得出 的區間定價項目投資的回報率就會很低等，所以想要將價格定得更高， 在這種情況下就要考慮更多因素。 2.2.轉租金與轉讓費轉租金與轉讓費 轉租金與轉讓費的概念轉租金與轉讓費的概念 轉租金。轉租金。按照基本的商業規律，任何區域、商鋪、市場普遍處于經 營良好的狀態，經營商戶普遍盈利時，轉讓后的租金必然要比原始租金 高。因為前任經營者基于后續經營者接手之后能夠盈利的情況，通常會 在原始租金
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