1、博泰靜林府營銷執行報告,營銷目標,目標展望,實現良好銷售業績實現房源的系統性消化；保證中長期項目良好的整體銷售業績；,強化企業品牌建立項目品牌價值，為后續項目持續開發奠定基礎；樹立企業強勢品牌，形成大盤生命力，持續旺銷。,項目定位,博泰靜林府戶型資源盤點,產品分析,聯 排,聯 排,雙 拼,疊加,聯排,聯排結構：4、5、10-19#樓；面積區間：170-180平米，3-4房為主，共計112套。,雙拼結構：3、6、7、8、9#樓；面積區間：190-220平米，4-5房為主，共計34套。,博泰靜林府雙拼結構34套，聯排結構112套，疊加結構72套，共計218套。總建筑面積為45972.79m2。,疊

2、加結構：20-25#樓；面積區間：140-170平米，2-4房為主，共計72套。,項目核心賣點提煉：,產品,地段,景觀,服務,項目賣點歸納,城市別墅，南昌城市副中心。,科技智能化家居高性價比，1倍贈送面積。,全球管家世邦魏理仕。,新中式圍合式園林。,產品分析,博泰靜林府戶型結構主要分為3種：雙拼、聯排、疊加，其中雙拼32套，聯排112套，疊加72套，共計218套。按套數所占比例來看，房型以聯排為主。,備注：另外，垃圾站共計26.45未計入產品面積。,項目屬性解讀,項目檔次定位,本體產品優勢,城中心高尚科技型別墅,領先型科技別墅,高檔現代典雅立面,大體量庭院式主題園林,緊湊型戶型面積，強調總價控

3、制,高檔水準產品,價格策略,關于核心均價推導方法的思考,“市場比較法”推導均價從項目區位來看，本案與保利國際高爾夫、綠地蘭宮、天賜良園地理位置條件相似，同屬城市別墅；從產品形態上來看，本案與綠地香頌、水榭花都相似，因而，選取以上5個盤作通過“市場比較法”進行靜態比準，然后根據市場自然溢價率進行時間修正。其中兩大同等品質的國際金融中心、恒茂國際與本項目進行著重對比。,注：此為各產品折后單價（元/)。,類似在售別墅產品類型和價格,保利國際高爾夫花園,項目鳥瞰圖,項目區位圖,景觀資源：西北面是32公頃的森林公園，南面距離1公里地是江西贛江流域；項目內有贛江支流貫穿而過，水資源豐富的碟子湖，原生態水系

4、占地1340畝；山林綠地占地2550畝，有大片松樹、多種常綠灌木等，白鷺等多種候鳥在此棲息。交通分析：項目地塊處于廬山南大道，出行便利。公交線有214、210、223、232路車。突出特色：10萬平方米凱旋門迎賓廣場，與秋水廣場、摩天輪等一道被譽為江西的地標性建筑；五星級酒店、高級會館、雙語學校、醫院全力打造江西的一個國際社區；山林和湖泊自然天成，27洞國際高爾夫球場、3.3萬平方米體育公園、2.2萬平方米生態公園等康體設施。成熟社區：高綠化、低密度的別墅、洋房、高檔公寓已逐步呈現。品牌地產：保利國際高爾夫開發商保利地產是保利集團控股的大型國有房地產企業。,保利國際高爾夫花園,項目規劃布局,綠

5、地蘭宮,項目交通圖,產品形態：南昌唯一純別墅社區交通狀況：距八一廣場僅10分鐘車程戶型特色：戶型舒適，有天有地、獨門獨院（每戶送庭、院面積最大1200）；采用歐美五國建筑風格；框架結構，品牌建材（德國進口保溫環保材料、臺灣羅普斯金門窗、盼盼裝甲子母門），抗震性能好；自身配套：14000私家會所（室內游泳池、網球場、足球場）；4300幼兒園（江西廣播電視藝術幼兒園綠地山莊分園，已開學）；1600商業生活小鎮；六年打造，收官之作；品牌價值：品牌別墅專家綠地集團榮譽出品（綠地集團中國馳名商標，位列2008年中國企業第183位、中國房地產企業第2位）。,綠地蘭宮,項目規劃布局,天賜良園,項目效果圖,項

6、目交通圖,項目規模：占地361畝，總建面積達到260038平方米，建筑密度為24.95，綠地率達到45.1，容積率僅為1.3。景觀資源：項目西北毗蝶子湖公園及南昌最大的銘雅高爾夫球場，蝶子湖大道、鳳凰一路、鳳凰二路等城市景觀大道環繞周邊，三面臨路。三重景觀：碟子湖高爾夫球場、2萬平米休閑景觀廣場、8萬平米園林景觀。自身配套：天賜良園將建成集聯排別墅和多層、小高層、高層公寓等多種住宅產品為一身，公建配套完善的大型中高檔住宅小區。總建筑面積在180000平方米左右，其中聯排別墅的建筑面積達到63062.82平方米。項目規模：小區的總戶數達到1758戶，其中聯排別墅304戶，多層247戶，小高層41

7、3戶，塔樓136戶，高層658戶。,項目規劃布局,天賜良園,項目規劃分析,聯排別墅區,項目規劃設計為聯排別墅和多層、小高層、高層公寓等多種住宅產品為一身，公建配套完善的大型中高檔住宅小區，聯排別墅304戶，小區規劃的配套有會所、商業街、幼兒園、網球場、羽毛球場等。,天賜良園,別墅戶型面積與比例,天賜良園,綠地香頌,項目交通圖,地理位置：綠地香頌”位于南昌市紅角洲大學城，江西科技大學東側，項目東起長庚路，南接學府大道，西臨規劃公園，北毗昌樟高速公路。項目規劃：項目分為A、B兩地塊。土地總面積約155畝（103529平方米），其中A地塊49185平方米；B地塊54344平方米。風格特點：項目承襲法

8、式經典建筑風格，傾力打造對位于中高端客戶的高品質社區，2009年12月首度開盤。自身配套：小區會所總建筑面積4600，會所內有室內游泳池、網球場等；社區內商業配置777。戶型特色：類獨棟、類雙拼別墅面積230-270；別墅內進行了套房設計、地下雙車庫配置，并附送精裝庭院、下沉式庭院，多露臺，地下室等空間。高層公寓是面向中端白領首次置業的產品類型，戶型面積70-90之間。品牌價值：品牌地產專家綠地集團榮譽出品（綠地集團中國馳名商標，位列2008年中國企業第183位、中國房地產企業第2位）。,綠地香頌,項目規劃布局,項目總占地面積155畝，總建筑面積23萬平米，規劃總戶數約1564戶。分為A、B兩

9、塊地，主要是由四成為主的蝶墅和以18-30層為主的高層住宅構成。地塊內還配有商業，品牌幼兒園，社區物業服務用房等配套設施。,現在先推出A區占地約74畝，總建筑面積12萬平米，先推出蝶墅，蝶墅是別墅產品的一種，優于花園洋房，獨立進出，不受打擾，贈送大面積的地下室，入戶花園，南北大露臺，閣樓等實用面積，另有一個獨立私家車位贈送。,房型有ABC三種，面積從130-150平米不等，加上贈送面積，多達兩倍的使用面積，但總價卻在80至120萬之間，相當于“花園洋房的價格，別墅的生活享受”在上海深圳等發達城市，此類產品一上市就被搶購一空，非常熱銷。在南昌香頌是首家推出這種產品的樓盤，如此低總價，高性價比，具

10、有很強的投資性，是自住兼投資的上佳產品。,綠地香頌,水榭花都,項目交通圖,項目規劃：該項目總建筑面積266366平米，約1200多套。118666.7（酒店12593.6）的占地面積。景觀資源：在此能享受100%湖視率的純象湖都市全景生活。整個小區由一條水系貫穿其中，保證園林景觀和象湖景的和諧統一，綠化率48%。自身配套：小區內配套設施齊全，有幼兒園、小學、商業街、游泳池、酒店、寫字樓等，滿足高層人士的各種生活需求。水榭花都修建了足夠寬敞的地下停車場。不僅保證車位配比超過1：1，更不惜重金引進了先進的預應力技術，不需采用梁的結構，這樣停車場層高更高，更空曠。戶型特色：疊拼別墅由多層的復式住宅上

11、下疊加在一起組合而成。下層有花園，上層有屋頂花園，這樣一來就能滿足每戶都有前庭、后院、中庭三疊院落。而且獨立面造型更加豐富，同時一定程度上克服了聯排別墅窄進深的缺點。一般為四層帶閣樓建筑，5層疊拼別墅，在國內尚不多見。這種結構，現已被水榭花都采用。1-2層為1戶，約200多平米；3、4、5層為1戶，約300多平米。除了一線湖景和三疊院落以外，底層附贈地下室，3樓有電梯直達。,水榭花都,項目規劃布局,24,項目現狀分析,水榭花都,小區工地還處于建設階段，但是依據校果圖所示項目建筑為現代風格建筑。綠化率達50，是一個高綠化率的品質小區。項目還擁有近距離享受市內配套和象湖水景資源的雙重優勢，為項目走

12、高端提供了有利的條件。,象湖水景,別墅戶型面積與比例,營銷手段分析,水榭花都,優劣勢分析,優勢,項目定位為高尚住宅，塑造高起點、高要求、高品質的綜合住宅小區；區內配套較為齊全，包括幼兒園、小學、商業街、游泳池、酒店、寫字樓等；小區整體規劃設計以人為本，最大化挖掘項目環境優勢，力爭看湖的戶數最大化；別墅一般為四層帶閣樓建筑，5層疊拼別墅，國內尚不多見，設計新穎。,劣勢,別墅戶型結構單調；周邊配套不足；別墅體量小，形象難以拔高,水榭花都,區位對比,從各項目的區位來看，保利國際高爾夫和天賜良園，綠地香頌同在紅谷灘，同屬核心新城區，具有一定地理優勢。水榭花都屬于老城區，區位最佳。靜林府屬城市副中心。綠

13、地蘭宮區域則最差.,昌南別墅區城市j副中心，大規模住宅區，檔次一般,綠地蘭宮,紅谷灘區域，未來核心區域，檔次中高端,保利高爾夫,綠地香頌,天賜良園,水榭花都,本項目,項目規劃8棟16-18層小高層;18棟3-4層洋房;獨棟:286棟;雙拼:141棟;聯排:178棟,綠地蘭宮,占地361畝，建面260038平方米，總戶數1758戶，聯排別墅304戶。,天賜良園,保利國際高爾夫花園,項目規模對比,總占地面積1250畝,總建筑面積:30萬平方米,共1762戶,綠地香頌,占地面積約155畝（103529平方米），其中A地塊49185平方米；B地塊54344平方米。,水榭花都,總建筑面積266366平米

14、，約1200多套。,靜林府,項目規模對比,從項目規模來看，靜林府較其他項目整體規模較小。,總占地面積133畝，總建面93672.79平米，別墅區約218套。,項目配套對比,從配套資源方面來看，靜林府較其他項目無明顯優勢配套資源。,項目景觀對比,從景觀資源方面來看，靜林府無景觀資源，與其他項目相比競爭優勢最差。,獨棟別墅形態對比,靜林府,保利國際高爾夫花園,雙拼圍合式類獨棟,有天有地有院落真獨棟,聯排別墅形態對比,靜林府,保利國際高爾夫花園,私家花園和地下室是其最大賣點之一，花園面積與建筑面積接近1：1，前庭后院，二、三層則規劃了空中庭院。,疊加產品形態對比,靜林府,綠地香頌,獨立進出，不受打擾

15、，贈送大面積的地下室，精裝庭院，入戶花園，南北大露臺，閣樓等實用面積，另有一個獨立私家車位贈送。多達兩倍的使用面積。,一、二層 218.4,三、四、五層 337.3,1-2層為1戶，約200多平米；3、4、5層為1戶，約300多平米。除了一線湖景和三疊院落以外，底層附贈地下室，3樓有電梯直達。整體戶型設計精巧細致、貴氣大方，各功能分區合理到位。南北寬敞陽臺觀湖設計，穿堂湖風順暢，雅致臥室有秩布局，餐廳、客廳外接室外風光，上層別墅頂層花園露臺，采光天井設計獨到，全享整個空間。,戶型分析,水榭花都,疊拼戶型對比,疊拼戶型對比,綠地香頌,面積從130-150平米不等，加上贈送面積，多達兩倍的使用面積

16、，但總價卻在80至120萬之間，相當于“花園洋房的價格，別墅的生活享受。,獨棟戶型對比,保利國際高爾夫花園,保利國際高爾夫花園瑞士風華半山獨棟實用與大方兼得，8種多元戶型可供選擇，面積均在261-375平米之間，配送私家車庫與私家走廊，戶戶贈送1000左右超大面積的坡地花園，奇花異植隨意添選，或根據主人喜好打造私家露天泳池。,從戶型來看：獨棟戶型，靜林府屬雙拼類獨棟產品，與保利國際高爾夫花園、綠地蘭宮的有天有地的純粹獨棟別墅相比，價值落差感較大，難以放在一個級別上比較。疊拼戶型，靜林府與水榭花都、綠地香頌戶型類似項目相比，硬傷較多，競爭力不足。,靜林府戶型對比,從各項硬件指標來看，靜林府除在物

17、管公司方面聘請一流物管公司直管外，其他方面不具備明顯優勢。,項目硬件指標對比,綜合以上對比情況，可以發現項目與其他五個項目對比，在區位、配套、硬件指標、景觀等方面，既有優勢也有劣勢，總體不具備明顯優勢；在產品方面稍顯劣勢，總體屬于不具備明顯競爭優勢項目。,對比總結,核心均價推導：市場比較法,本項目的靜態市場比準均價,本項目的靜態市場比準均價在不考慮市場動態增長率溢價的情況下，得出本項目的靜態市場比準均價為：7360元/m2,“參考樓盤”基于客戶關注度及項目可比性確定。“權重”為客戶關注度指數與產品差異度指數結合計算所得。,價格策略：產品細分,綜合對市場供應、項目自身產品差異化及目標客戶需求的分

18、析，本項目的產品細分可借用波士頓矩陣表現：,產品是基礎,包裝，旗幟！,利潤主力,培育、轉化,盡早出貨,項目各物業價格推導,備注：另外，垃圾站共計26.45未計入產品面積。,營銷策略,營銷戰略目標,一、實現高價格，同時保持良好的公共關系，不引起政府對“別墅”的注意；二、保證正常銷售周期，12個月內基本銷售完畢；三、形成良好的項目形象，有良好的市場口啤；四、形成博泰企業穩定的高端客戶信息庫，成立博泰名流俱樂部。,不賣賣點賣觀點,不賣產品賣境界,不賣富麗賣尊貴,營銷總體原則,以大眾傳播造勢，精準小眾圈層消化產品。利用俱樂部營銷和圈層文化營銷塑造峰頂人士的圈層文化。通過項目價值的梯次演繹進行推廣，結合

19、科技、尊貴的銷售現場包裝及服務，實現項目的高價銷售。,不賣產品賣境界,博泰靜林府CEO私享場,博泰靜林府的形象定位,不賣賣點賣觀點,城市中央,濱海,地塊價值,未來城市熱點板塊,城市中心別墅,區域逐漸成熟,本體價值,純別墅產品類型,高品質科技建筑規劃,尊崇物業管理,超低密度,博泰鉅獻 靜林府 CEO私享場,價值提煉,大城中央CEO行院,備選定位,博泰 靜林府,城市中心,第一居所,突出“高端商務”,純別墅意義傳達避免出現“墅”字,現場“尊貴”售賣體系（詳見附件：尚美佳靜林府項目售賣體系）,不賣富麗賣尊貴,推售布排,參考案例,從參考案例來看，目前南昌典型純別墅項目的12個的銷售周期內可成交近4萬平米

20、，但其項目整體形象已樹立，從本項目來看，尚需一定時間的形象樹立期。,本項目為類獨棟別墅、疊加別墅、聯排別墅，主要目標客戶群有兩類：1、一類為南昌高收入私營老板、企業、企業老總作為自用為目的的客戶；2、另一類對別墅投資有一定興趣與認識的投資者。針對這兩類客戶群的特殊性及別墅銷售模式的特殊性，故我們的蓄客渠道與商業、普通住宅、寫字樓的蓄客渠道有很大的差異性。高端客戶群體看重的產品品質以及可持續發展的前景。目前南方發達城市別墅項目多以項目建設完成，整個區域綠化完成，有很好的展示面和體驗感開始銷售。,蓄客期說明,各種物業蓄客模式,4.1,7-10開盤,5-15,5.30,項目形象初建期,6/26針對性

21、開盤,6.26-7.4內部認購期,蓄客期：41天,銷售中心對外開放,產品發布會,項目形象出街,4.26,龍抬頭活動,對外引爆,蓄客期重要節點示意圖,本案蓄客期僅41天，與南方其它城市別墅項目，以及南昌本土別墅項目超長周期的蓄客期相較之下非常短促，造勢周期非常短。因而本案推盤必須“以最好的產品樹立形象標桿，同時以性價比最高產品先行入市，快速打開局面”。,別墅最佳強銷期的特性,貨源優略分析,價格與推貨形式之間的關系,本案推貨的原則,目前國內大多數別墅為現樓銷售，完美的展現方能實現項目價值最大化。即使在項目建設期，最佳銷售階段也應在別墅外立面完全完全展示出來，整體形象出來以后。,在價格策略上走“低開

22、高走、逐漸上揚”的路線。即在發售初期選一批綜合質數一般的單位以低價入市，吸引前期積累的大客戶或有影響力的客戶，制造內部認購的銷售旺景，使本項目一入市即受市場追捧，為后期銷售做好鋪墊，然后利用“羊群效應”以吸納其他觀望客戶及投資客，同時不斷對單位進行銷控，并把價格提升上去。,本項目為存別墅項目，前期沒有住宅作為市場鋪墊，本項目周邊沒有優美的環境做依托，周邊都為破舊的民房。,產品價值分析,總體推售策略方式：,推售方式,集中認籌，分批解籌，營造銷售熱潮實現“認籌解籌認籌”的銷售方式，以5萬抵20萬認籌高額優惠，制造銷售熱度。,產品打造,打造示范區，營造提前享受未來生活方式強化售樓中心、科技體驗館、星

23、級會所、園林示范景觀、樣板房的打造，予以客戶親身體驗價值。,價格策略,低開高走，制造價格差，實現互動性搭配根據產品特點，實現“不同價格梯度”策略，產品之間相互擠壓，實現快速去化房源。,【價格及推售策略】,開盤,價格標桿及較低價格產品,主力價格產品,5.15,7.10,2011.3,入市時機/低開高走/分批推售,全盤推售策略,尾盤,開始蓄客,內部認購,價格標桿及最低價格產品,主力價格產品,6.26,10.31,熱銷,主力價格產品,2011.1,持銷,20102011年項目整體推貨區域劃分（策略1）,熱銷期,持銷期,分5期推售，分別為認購期、開盤期、熱銷期、持銷期、尾盤期。,內部認購期,內部認購期

24、,開盤期,開盤期,尾盤期,保質,按照原有全盤推售思路等具備推售條件后進行推售，開盤期向后延期，保證項目溢價空間；,保量,根據現有工程節點，結合現有貨量和整體推售原則進行局部調整，盡快開盤，保證資金快速回籠。,以上推售策略必須滿足在項目初次入市時就有足夠的房源供應，可按照產品價值有策略的推盤，但是，現場工程節點不足以支撐以上推售策略，按照營銷節點開盤前（7月10日）只有1#、2#、3#、6-16#樓能達到預售條件。那么我們有2種選擇：,綜合權衡集團目前滾動開發現狀和對資金鏈的要求，尚美佳實事求是進行調整，根據第二種選擇再次做了一套推售策略：,備注說明：,20102011年項目整體推貨區域劃分（策

25、略2）,分5期推售，分別為認購期、開盤期、熱銷期、持銷期、尾盤期。,內部認購期,開盤期,熱銷期,持銷期,尾盤期,1.類獨棟、聯排、疊加部分建筑面積45012.77（3#樓將來作為會所除外），共計216套。,銷售期推貨量預設表,如按照以上推售策略進行推售，工程上必須保證以下幾個節點：,特別說明：,內部認購期,俱樂部會員內部認購與首期認籌同步進行，快速打開局面,一 期,一 期,一期,認籌優惠,2010年5月30日6月25日從“博泰名流俱樂部”成立開始蓄客（5月30日），6月26日開始內部認購。,繳納五萬元誠意金成為博泰名流俱樂部普通會員，一組客戶人最多預約2套房號（第一房號為首選）,購買靜林府五萬

26、元誠意金沖抵貳十萬元房款；如果不購買靜林府，仍可享受未來兩年內購買博泰集團開發的任何物業享受額外1%的優惠，以及免費參加俱樂部的活動等。,原則：通過較大優惠額度快速消化首批客戶群,推售方式：,認籌方式,認籌時間,解籌方式,每10組客戶進行一次解籌（實際現場操作按8組進行解籌）,現 場必備條件,現場銷售中心完成對外正式接待、項目樣板區完成，能完全展示項目品質與風格,6.267.3（根據實際認籌量調整）,解籌時間,推售方式：,銷售價格認籌房源確定銷控表制作銷售價格確定優惠方式確定負責方：銷售部,【靜林府】銷售準備工作,銷售物料戶型單頁宣傳資料認購單的準備認籌須知展板認籌流程展板等負責方：尚美佳、尚

27、馳,銷售培訓價格體系培訓競爭對手分析培訓靜林府賣點培訓負責方：銷售部,園林綠化的實施監督、樣板間裝修進度的監督；物業服務標準及內容。,推售準備工作：,優惠方式確定，銷售價格確定，銷控表制作；組團優勢挖掘、銷售標準說辭。,宣傳物料：戶型單頁、宣傳資料、認購單準備現場資料：認籌須知展板、認籌流程展板、認籌注意事項、指引牌,組團案名、推廣定位、宣傳推廣內容和方式確定看樓通道、現場包裝,現場工作,銷售工作,銷售物料,整合推廣,利用內部認購產生的羊群效應，通過產品價值相對拔升，成功開盤,推盤策略在內部認購成功的基礎上舉行開盤儀式，公開項目旺銷信息，打開局面；趁勢推出一批整體價值高于內部認購房源產品，價格

28、較之略有上揚，通過羊群效應和產品價值的拔高雙管齊下，成功開盤。,開盤期,開盤蓄客條件：客戶來訪量達300組，意向客戶100組才能支撐別墅的開盤銷售。,乘勢推盤，產品之間形成相互擠壓，價量齊升,推盤策略在預熱期和開盤期造勢充分的基礎上，以充足的蓄客量為基礎推出最大一批量的貨源，產品類型獨棟、聯排、疊加均有，產品線豐富，同時高、中、低檔價值點產品組合搭配，利用較好的銷售氛圍相互擠壓，快速去化，整體價格在前兩階段基礎上進行一定拔升，整體保證價量齊升。,熱銷期,四期,一 期,順勢推出類珍稀類獨棟、價值相對不是太高的聯排、疊加產品，爭取溢價空間。,推盤策略在上一批推出房源拔升項目形象層次的基礎上，順勢推

29、出類珍稀類獨棟、價值相對不是太高的聯排、疊加產品，爭取較大溢價空間。,持銷期,提升項目整體形象，塑造靜林府生活標準和生活方式，壓軸推出最后的類獨棟和少量珍稀聯排。,推盤策略建立在博泰靜林府整體價值高度上，全面挖掘該批房源賣點及優勢，充分利用項目整體品牌營造和開發成熟帶來的高附加值，形成靜林府生活標準，壓軸推出整體價值相對較高的產品，產品以聯排為主，輔以類獨棟，完美收官。,尾盤期,營銷執行,建立暢通的溝通渠道,建立有效的銷售通路,賣什么怎么賣,?,品牌推廣目標,營銷實現目標,四大營銷推廣策略,事件營銷,品牌營銷,體驗營銷,標準營銷,通過借助各種營銷事件，以事件、節點、品牌等三條線為主，舉辦各種主

30、題活動，達到營銷目的。,充分利用博泰集團品牌資源和在南昌10年來的品牌口碑和幾千名業主的客戶資源，實現口碑營銷。,利用博泰集團品牌平臺及項目自身的文化特性，聯合有關媒體等，舉辦專題論壇、產品推介會，進行標準營銷。,通過舉辦體驗式的活動，聯系與消費者之間的情感與產品忠誠度，征服意見領袖。,推盤攻略,銷售攻略,形象攻略,博泰靜林府總攻略,CEO私享場,在城市獨棟聯院宮邸產品概念下，實現“切割營銷”戰略，系統化推盤，小批量波浪式的認籌和解籌，引爆市場,實現“三個促進”：促進成交、促進上門、促進進線，向客戶灌輸新居住價值觀，通過銷售攻略促進客戶落定，實現快銷。,利用博泰靜林府的項目形象，全面展示博泰集

31、團品牌，強化博泰集團的堅實、高端地位。,營銷活動,硬件展示,售樓中心+會所+科技體驗館+樣板房+園林展示（4月30日前全部到位）,營銷節點,營銷強度,財智論壇“博泰名流俱樂部”會員聯誼活動博泰“名廚世家”美食大比拼LV新品中部地區首發儀式促銷活動博泰“名廚世家”美食大比拼寶馬新品上市聯合發布會西藏鍋莊晚會,2010年 營銷推售節奏,5月,4月,9月,12月,熱銷期,各種業主+體驗+營銷活動,6.19 一期解籌,10.9 二期解籌,10月,8月,7月,11月,5.15 售樓處對外開放,預熱及內部認購期,博泰集團科技建筑與霍尼韋爾簽約成為戰略合作伙伴“科技住宅 禮遇南昌”靜林府產品發布會博泰名流俱

32、樂部成立博泰集團“業主領袖答謝會”,“英國領事館江西聯絡處進駐靜林府”“靜林府體驗中心預約參觀”靜林府專才管理精英與業主交流靜林府“名廚世家機構”成立靜林府“快樂太太團”成立,開盤期,8.8認籌,10.31解籌,5.30內部認籌,6.26-7.3內部認購,7.10開盤,6月,未來之家，邂逅2050,1,圍繞博泰地產“博泰名流俱樂部”主題，以俱樂部引導項目入市,時間：2010年4月初至2010年6月底,4.1,5.30,二、營銷安排,宣傳推廣,強勢推廣期：該階段圍繞“未來”為核心，以營銷活動為載體，通過線上的熱炒不斷拔高項目高端形象，升溫市場關注度，引爆市場。1、前期以戶外廣告、現場包裝推出項目

33、形象；2、中期結合事件營銷活動主要以報紙進行軟硬廣強勢炒作；短信、彩信等小眾媒體進行信息告知；網絡跟蹤報道和形象熱度維系。電臺、報紙、燈箱、轎廂等小眾媒體全方位熱炒。3、現場圍墻、圍板、銷售通路導示同步展開。,形象入市期（內部認購期）,節點,售樓處+會所+樣板房+科技體驗館+園林樣板段包裝到位,內部認籌啟動“博泰名流俱樂部”啟動,工程配合,2010,線上造勢,線下,售樓部對外開放,5.15,項目形象出街,6.26,7.3,內部認購期,馬云CEO思想場暨霍尼韋爾簽約儀式科技住宅，禮獻南昌,5.22,“靜林府產品發布會”暨“老業主領袖答謝會”,博泰老客戶梳理,時間：2010年7月初至2010年7月

34、底,“未來之家”的居住價值觀,2,未來之家價值兌現期及持續期，用全盤營銷帶動組團銷售,7.4,二、營銷安排,線上推廣+線下SP,配合現場活動做小眾推廣：在前期成功鋪墊蓄勢基礎上，開盤蓄勢待發。成功開盤后，以周周小活動的形式維系項目在市場中的熱度。以“回憶中國60、70年代”生活為主線，激發目標客戶群的情感記憶進行圈層營銷，并以實際有紀念意義的禮品贈送促進客戶成交。1、開盤典禮，對話馬未都：大眾媒體報紙硬廣宣傳+小眾媒體。2、開盤后系列圈層營銷活動以線上宣傳+線下SP的形式進行，線上以報紙軟文形式+小眾媒體宣傳，線下個性化定制禮品贈送并配合購房優惠。,營銷節點,線上,線下,7.17,7.10,優

35、惠政策,1、開盤前認籌享受5萬抵20萬優惠；,開盤后簽約,“回憶中國60、70年代”系列暖場活動,與馬未都共賞藏品暨一期開盤,“佑民寺”高僧開光祈福活動,靜林府專才管理精英與業主交流,靜林府“名廚世家“機構”成立,靜林府“快樂太太團”成立,7.17,7.24,7.31,時間：2010年8月初至2010年12月底,名流城市生活新典范,3,持續建立價值制高點，奠定博泰靜林府項目的高端形象和地位,營銷安排,營銷推廣策略,以線下活動為主，結合線上報紙+小眾推廣（節約推廣費用）以加推新房源為節點配合相應大型高端活動繼續保持市場高調關注，同時以中秋節和年底為線，以答謝會性質的營銷活動做足客戶情感聯系促進老

36、帶新，中間過程中不間斷以“博泰名流俱樂部”和各種之前組織的非盈利機構維系客戶和準客戶，塑造博泰品牌價值，具體根據實際情況加以調整。1、結合開盤活動，報紙硬廣+軟文為主要推廣途徑2、分眾傳媒、短信、彩信、電臺、雜志、網絡等小眾媒體配合活動宣傳。,營銷節點,線上,線下,8.29,9.19,8.8,財智論壇馮侖或王文京,博泰名流俱樂部聯誼會,LV新品中部地區首發儀式,新房源認籌開始,10.31,10.1,10.16,寶馬新品上市聯合發布會,博泰“名廚世家”美食大比拼,中秋節活動,新房源解籌,11.20,西藏鍋莊晚會,12.24,圣誕+元旦節活動,客戶答謝酒會+老帶新促銷,優惠政策,購房獲贈財智論壇名家講壇門票。,本報告是根據項目實際情況，以市場為正勢，理順項目營銷思路，而制定的銷售模式及執行方案。但一份報告，不可能解決所有問題。因此還需在執行過程中根據市場變化而不斷加以細化或調整。,