廣州珠江新城公寓酒店寫字樓市場分析報告（86頁）.ppt
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廣州珠江新城公寓酒店寫字樓市場分析報告（86頁）.ppt
1、物業市場研究 商業物業 公寓物業 寫字樓物業 公寓物業市場研究 公寓市場競爭格局分析 潛在客戶需求分析 公寓市場發展特征分析 重點項目分析 后續供應分析 公寓界定及市場發展特征：商業性質的公寓項目不斷呈現 公寓的界定：公寓的界定： 公寓強調的是居住功能，但不限于住宅物業 租賃型的、臨時的、暫居性的，因此不含自住的物業 公寓是一種較長期居所（相對于酒店而言）的物業 公寓發展特征公寓發展特征: 房地產市場投資熱點，得到越來越多客戶追捧房地產市場投資熱點，得到越來越多客戶追捧 公寓越來越強調居住功能及居住品質，包裝趨向住宅化公寓越來越強調居住功能及居住品質，包裝趨向住宅化 商業用地性質的項目開發具備
2、居住功能的公寓產品商業用地性質的項目開發具備居住功能的公寓產品 客戶以投資為主要臵業目的，無明顯的區域性客戶以投資為主要臵業目的，無明顯的區域性 第四階段 公寓概念泛化公寓概念泛化 酒店式公寓產生酒店式公寓產生 8080年代后年代后 依托星級酒店依托星級酒店 9090年代中后年代中后 酒店公寓供不應求酒店公寓供不應求 20002000年后年后 投資概念興起投資概念興起 第一階段 第二階段 第三階段 服務式公寓興起服務式公寓興起 20052005年至今年至今 高速發展高速發展 高速發展高速發展 趨 勢 特 征 趨 勢 特 征 商業用地開發住宅型公寓有兩大趨勢：開發小型戶型公寓或大戶 型公寓，兩者
3、各具特點，開發條件不一 在商業用地性質的公寓項目中，主要有兩種方向：在商業用地性質的公寓項目中，主要有兩種方向： 小戶型公寓小戶型公寓 典型代表：富力威爾斯公寓、富力史丹尼公寓 大戶型公寓大戶型公寓 典型代表：富力公園28、富力愛丁堡 小戶型公寓小戶型公寓 大戶型公寓大戶型公寓 出現原因出現原因 寫字樓供應量大，市場飽和，開發 商為降低風險、快速回籠資金而發 展 高端住宅日漸稀缺，市場需求量增加， 高開發回報驅使大戶型產品出現 發展條件發展條件 臨近辦公區，生活配套齊全、交通 便利 區位條件優越，具景觀資源，居住氛 圍良好，企業資金壓力小 開發優缺開發優缺 點點 客戶層面廣，銷售快速，資金回籠 快 開發投入不大，資金壓力較小 檔次難以達到高層次 有利于樹立標桿性項目形象 前期及后期投入大，需要大量資金 投資門檻高，客戶接受程度低，銷 售時間長 投資特點投資特點 總價較低，投資門檻不高 投資
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