1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險及稅務規(guī)劃內(nèi)控管理第一部分 企業(yè)目標與稅務內(nèi)控貴公司的企業(yè)目標？*什么是風險？*什么是稅務風險？*那些因素形成稅務風險？*如何有效掌控防范稅務風險*企業(yè)目標與稅務成本關系？*稅務成本與內(nèi)控管理關系？*貴公司稅務工作目前是哪個部門負責？*您認為稅務規(guī)劃（稅收籌劃、納稅籌劃）和稅務風險控制的工作應哪個部門負責？您心中稅務管理工作的愿景是什么？稅務規(guī)劃操作方式：*設計建立具有稅務規(guī)劃功能的公司架構(gòu)（關聯(lián)方交易和全流程稅務內(nèi)控制度）*稅收政策在日常業(yè)務環(huán)節(jié)運用及操作（核算、申報表、業(yè)務運作、合同簽訂等）*非常規(guī)業(yè)務的操作第二部分 某房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理一、職責劃分*董事會制定、實施、完
2、善*總經(jīng)理落實、推進、檢查*各職能部門負責制定、完善、實施本專業(yè)系統(tǒng)的風險管理和控制制度二、房地產(chǎn)內(nèi)控制度包括內(nèi)容：*1、環(huán)境控制（授權(quán)管理和人力資源管理）*2、業(yè)務控制（工程管理類：包括設計工程管理、目標成本管理、過程控制制度；項目發(fā)展類：包括項目發(fā)展制度、投標和競拍管理辦法、項目跟蹤管理制度；集團辦公類：包括投訴處理制度、文件管理程序）*3、會計系統(tǒng)控制（會計核算控制、財務管理控制，包括預算管理、資產(chǎn)項目管理、負債權(quán)益項目管理、稅務管理）*4、電子信息系統(tǒng)控制*5、信息傳遞控制*6、內(nèi)部審計控制第三部分 稅務內(nèi)控管理機構(gòu)*設立稅務管理部門或崗位，工作職責為：*1、制定和完善稅務管理制度和其
3、他涉稅規(guī)章制度，控制稅務風險*2、建立調(diào)整具有稅務規(guī)劃功能的公司架構(gòu)*3、參與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和重大經(jīng)營決策的稅務影響分析，提供稅務規(guī)劃方案*4、組織實施企業(yè)稅務風險的識別、評估、監(jiān)測*5、協(xié)助財務部門的有關稅務工作*6、向企業(yè)其他部門提供稅務咨詢第四部分 建立稅務風險和稅務成本的評估體系*稅務風險的評估 建立內(nèi)部評估體系：見附件 關注外部評估體系：稅務納稅評估*稅務成本的評估 參考房地產(chǎn)納稅評估指標，建立企業(yè)稅務成本評估體系，做橫向和縱向的比較分析第五部分 項目開發(fā)全流程稅務內(nèi)控制度的建立集團整體管理*1、集團公司年度經(jīng)營計劃中，需要有稅收計劃和指標*2、項目公司和各部門年度計劃中，需要有稅收計
4、劃和指標*3、年終考核指標體系中，需要設置相應的稅務指標和考核點*4、集團公司在編制全面預算時，需要各項目公司及涉稅業(yè)務部門，在報預算時必須報有關納稅預算*5、在年度培訓計劃中加入有關稅務培訓內(nèi)容，分別針對稅務財務人員和相關業(yè)務人員*6、稅務人員參與擬定員工薪酬體系*7、需要在合同談判和合同會審環(huán)節(jié)，稅務人員參與并發(fā)表意見*8、參與集團或項目公司重要經(jīng)營決策項目論證*1、準備參與招拍掛環(huán)節(jié)，稅務人員參與項目論證，提出稅務建議*2、參與項目可比性研究，確定稅務成本，對稅務不確定因素進行充分分析取得土地使用權(quán)*1、了解國家土地政策，明確土地使用權(quán)的取得方式，落實取得土地是凈地還是毛地，確認土地拆遷
5、成本*取得出讓土地使用權(quán)*取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：*例如：拆遷方式取得土地使用權(quán)*1、法規(guī)城市房屋拆遷管理條例*2、拆遷補償安置協(xié)議*3、拆遷補償方式：貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換*4、拆遷當事人涉及的稅收（法人和自然人）*1）貨幣補償*2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換* 例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，總可售面積8萬平米。* 拆遷補償費支出：5000*8000=4000萬元* 視同銷售收入：5000*8000=4000萬元* 單位可售面積計稅成本=（2億+8000萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米* 視同銷售成本：40
6、00*5000=2000萬元* 視同銷售所得：4000-2000=2000萬元* 需要在拆遷當期確認視同銷售所得2000萬元。*2、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析*印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)*契稅：*土地使用稅：*承諾負擔對方稅收的問題*3、不同方式取得土地稅務成本比較*出讓招拍掛方式*購買轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式*購買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)0.1%*合并公司方式*分立公司方式*租賃方式*注意事項：國稅函【2000】687、2010年27號公告* 國稅發(fā)【2011】50、2011年13號51號公告前期報批建準備工作*1、產(chǎn)品設計方案是項目的整體規(guī)劃，在方案設計過程中，稅務人員需要參加設計審查*2、稅務人員
7、的審核是設計合同審核的一個環(huán)節(jié)，特別是境外設計合同*3、設計費支付需要稅務人員的特別審核*4、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素* 土增稅的免稅政策及清算問題* 所得稅的成本對象劃分及分攤* 設計合同簽訂涉及稅務事項項目施工建設開發(fā)成本核算內(nèi)容*土地征用及拆遷補償費*前期工程費*基礎設施費*建筑安裝工程費*配套設施費*開發(fā)間接費*1、稅務人員參與公司采購合同的審閱并發(fā)表意見*2、在供應商資格審核環(huán)節(jié)，稅務人員參與并發(fā)表意見*3、工程采購合同簽訂前，稅務人員會同其他部門一起審核工程采購合同*4、在工程招標環(huán)節(jié)，稅務人員是招標委員會的一員，參與審核承包商的稅務資格*5、稅務人員參與工程合同簽訂過程的會
8、審*6、稅務人員需要在項目工程付款申請單中審核簽字項目開發(fā)成本對象的確定*1、有關法律：計委申請立項、規(guī)劃局規(guī)劃設計*2、會計核算*3、土地增值稅要求*4、所得稅要求* 1）確定成本對象原則：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分；* 2）共同成本分攤方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法。土地征用及拆遷補償*1、主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。*2、涉及稅務問題* 1）一般按占地面積法，否則需要
9、商稅務機關意；* 2）契稅及拆遷補償支出、回遷房建造支出；* 3）購買股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意問題。* 4）交納土地使用稅前期工程費*1、指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、地上原有建筑物構(gòu)筑物拆除、場地通平等前期費用。*2、注意稅務事項* 1）從土增稅的角度考慮* 2）取得土地的狀態(tài)對此支出的影響* 3）有關合同簽訂注意問題，國稅發(fā)【2009】2* 4）在所得稅上分攤方法沒有明確，可以用建筑面積基礎設施費核算注意問題：*1、指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工
10、程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。*2、注意稅務事項* 1）土增稅問題* 2）在所得稅上分攤方法未明確，可以用建筑面積建筑安裝工程費*1、指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等（包括內(nèi)外裝飾國稅函【1998】53）*2、注意稅務事項* 1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同* 2）取得發(fā)票是否合規(guī)：2011年23號公告* 3）虛開發(fā)票遺留問題* 4）所得稅無分攤方法明確規(guī)定，可以用建筑面法* 5）對單位建安成本的掌控配套設施費*1、指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公
11、共配套設施支出。*2、法律產(chǎn)權(quán)問題：物權(quán)法及高院解釋*3、注意稅務事項* 1）在所得稅上要求采取建筑面積分攤方法* 2）是否可以所得稅前扣除* 3）人防工程處理* 4）土地增值稅開發(fā)間接費*1、指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，（且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出）。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設施建造費等。*2、注意稅務事項* 1）會計、所得稅、土增稅口徑差別* 2）利息費用所得稅要求直接成本法或預算造價法* 3）項目營銷設施建造費* 4）土地增值稅預售環(huán)節(jié)*銷售公司的銷售策略、銷售合同的模板
12、和廣告與推廣活動，需要稅務人員的參與意見*預售階段納稅要求*1、印花稅*2、營業(yè)稅及附加*3、企業(yè)所得稅*4、土地增值稅竣工驗收環(huán)節(jié)*1、工程驗收環(huán)節(jié)，在工程驗收資料報政府部門備案前，需要與稅務人員通報溝通*2、工程款（包括進度款和結(jié)算）支付環(huán)節(jié)，需要稅務人員和財務人員共同審核*財稅事項*1、會計業(yè)務的處理*2、所得稅業(yè)務的處理（完工條件）*3、土地增值稅清算條件不交稅及免稅規(guī)定*1、營業(yè)稅：財稅【2000】7、國稅發(fā)【2002】13、191、149、277、520、13和51號公告*2、所得稅*3、土地增值稅*4、契稅項目清盤環(huán)節(jié)*1、土地增值稅清算*2、剩余物業(yè)的處理* 一般租賃* 商品房售后包租* 商品房先租后售*3、29號公告的處理歡迎批評指正！謝謝！
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