1、世聯地產顧問（深圳）有限公司 2003/08/25 新龍崗商業中心新龍崗商業中心 二期價格制定方案二期價格制定方案 目目 錄錄 一、定價的背景 二、樓層均價的確定 三、鋪位分類及分類均價的確定 四、付款方式及平均折扣率 五、生成價格表 六、銷控方案 一、定價的背景一、定價的背景 一期價格實現過程的回顧一期價格實現過程的回顧 一期成交價格走勢 6.226.297.68.38.17 7199 8014 90688966 9246 5020 5177 5717 63636384 0 2000 4000 6000 8000 10000 二層均價三層均價 成交均價節節攀升，成交均價節節攀升， 已經超越價
2、格目標。已經超越價格目標。 16000 8000 5000 16941 7969 5384 0 5000 10000 15000 20000 1層2層3層 計劃均價成交均價 二、樓層均價的確定二、樓層均價的確定 初步確定樓層均價初步確定樓層均價 二期特點分析： 位置更好，昭示性強； 規劃有大中庭，弱化樓層差別； 引進上海家居第一品牌盛源大地 開業早，價值實現早。 二期比一期的產品更有優勢。 詳見樓盤比較表詳見樓盤比較表 市場比較法市場比較法 初步確定二期樓層均價初步確定二期樓層均價 與一期比較后，獲得的比準價格與一期比較后，獲得的比準價格 2層：層：11032元元/平米平米 3層：層：7381
3、元元/平米平米 市場比較法的修正因素市場比較法的修正因素 1、客戶對單價的敏感度較低、客戶對單價的敏感度較低 在一期的銷售過程中，先后漲了3次價，其中三樓漲了20%，但是，并 未直接影響到銷售速度。 主要原因：10年返租100%的策略，導致客戶較注重首期和投資回報； 對單價的變動并不敏感。 2、促進一期剩余單位的銷售、促進一期剩余單位的銷售 當前，一期尚余37%，為了先消化一期商鋪，需要通過高價差，引導客 戶選擇一期； 在折扣上也引導客戶先買一套一期，再買二期有5%優惠。 3.招商情況良好招商情況良好 二期招商率為70%，租金約為70元/平米，按照市場慣例，可以支撐1 萬元/平米的價格。 根據上述因素，將價格修正為：根據上述因素，將價格修正為： 樓層樓層比準價格比準價格修正系數修正系數 修正后價格修正后價格 二層11032110321.061.061169011690 三層73817381
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