1、目 錄一、 延壽縣概況二、 延壽縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀三、 延壽縣購房者對房產(chǎn)投資比例圖析四、 市場上暢銷戶型小析五、 消費者類型分析六、 消費者購房的主要目的七、 購房時的主要考慮因素八、 區(qū)域消費群體心理權重比分析九、 貴公司開發(fā)項目小析一、 延壽縣概況本數(shù)據(jù)來源于百度地圖，最終結果以百度地圖數(shù)據(jù)為準。延壽縣位于黑龍江省東南部，隸屬于哈爾濱市，地處張廣才嶺西松花江右岸，瑪延河中下游。南、東南、西南與尚志市為鄰，北和東北與方正縣接壤，西北與賓縣毗連。全縣幅員面積3,149.55平方公里，為“七山半水二分半田”的山區(qū)農(nóng)業(yè)縣份。全縣轄5鎮(zhèn)4鄉(xiāng)（合并前為15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)），107個行政村（合并前為176個行政

2、村），486個自然屯，總?cè)丝?5.9萬人。境內(nèi)有漢、朝鮮、滿、蒙古、回、壯、錫伯、侗、苗、達斡爾、赫哲、黎等12個民族聚居，漢族占總?cè)丝诘?2.8% 延壽縣轄5個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)：延壽鎮(zhèn)、六團鎮(zhèn)、 中和鎮(zhèn)、加信鎮(zhèn)、延河鎮(zhèn)、安山鄉(xiāng)、壽山鄉(xiāng)、玉河鄉(xiāng)、青川鄉(xiāng)。境內(nèi)有：慶陽農(nóng)場。土地資源土地總面積473.3萬畝，耕地面積119萬畝，草地面積12.9萬畝，可利用草地6萬畝。礦產(chǎn)資源比較豐富，已發(fā)現(xiàn)各類礦產(chǎn)54種，已探明儲量的礦產(chǎn)有8種，已開發(fā)利用的有大理巖、沸石、黃粘土、花崗巖、石英石、礦泉水，其中大理巖保有儲量在濱東地區(qū)居第一位。延壽縣水資源總量22.7億立方米，主要河流有螞蟻河、東亮珠河等。 延壽縣經(jīng)歷歷

3、史的考驗，被國家定為革命老區(qū)縣。在抗日戰(zhàn)爭和解放戰(zhàn)爭期間，延壽縣曾是哈東軍分區(qū)、專員公署和松江省委、省政府的駐地，是當時北滿根據(jù)地的政治中心，韓光、馮仲云、李兆麟、趙尚志等抗日將士都曾在延壽留下過戰(zhàn)斗的足跡；毛華初、鄒問軒等革命人士也都曾在延壽生活、工作過。延壽人民曾為抗日戰(zhàn)爭和解放戰(zhàn)爭的勝利作出過卓越的貢獻，歷史將永遠銘記。 農(nóng)業(yè)資源延壽縣是一個以農(nóng)業(yè)為主的山區(qū)小縣，素有“魚米之鄉(xiāng)”的美稱。糧食生產(chǎn)以水稻、玉米、大豆為主。年總產(chǎn)量在64億斤左右，商品量4億斤。平原地區(qū)的優(yōu)質(zhì)米、亞麻、萬壽菊等特色經(jīng)濟生產(chǎn)已形成產(chǎn)業(yè)化格局。 編輯本段自然地理延壽縣地勢奇?zhèn)?，瑪延河從中部斜穿而過，故南、北皆向中部

4、傾斜，中部又由西南斜向東北，鳥瞰地貌為簸箕形。大河兩岸，土地肥沃，水源充足，沖擊平原上，湖泊沼澤星羅棋布。瑪延河手檢黑龍江水系松花江右岸一級支流，是延壽縣境內(nèi)唯一的干流，在境內(nèi)總長96.7公里；東亮珠河是瑪延河的最大支流，也是境內(nèi)第二大河，河水經(jīng)方正入松花江；瑪延河一級支流還有東、西柳樹河、大凌河、大柳樹河、黃泥河、烏吉密河等23條。境內(nèi)有大、小泡澤300多個。在瑪延河右岸南部山區(qū)有套環(huán)山、雙丫山、長壽山、雞冠砬子山、石門山、馬鞍山、鷹嘴砬子山、子峰山、天臺山等；在瑪延河左岸北部山區(qū)有大青山、石城山、二紅山、團山、萬寶山、虎圈山、橫頭山等。諸山中，海拔最高的為1007.5米的套環(huán)山，是境內(nèi)的制

5、高點?？h境內(nèi)有得天獨厚的自然資源，在林濤樹海之內(nèi)，在山川溝壑之中，蘊有多種野生動物、植物資源，有珍貴藥材、天然山野菜，有豐富草場和地下礦藏，成為延壽招商引資、發(fā)展經(jīng)濟的良好自然資源優(yōu)勢。 延壽縣群山疊嶂、峰巒起伏，綿長的大小山脈，就向一條條巨龍臥伏于延壽大地上，雄偉壯觀，多姿多彩。延壽的旅游資源有：最著名的“延壽山莊”，山水相依、湖光山影，景色怡人，風光雋秀；“石城山森林公園”是省級森林公園，園內(nèi)林木蔥籠，券山涓涓，清澈見石，綠蔭碧天，大小山峰林立，巨石橫生，鬼斧神工，巍峨壯觀，古對參天，鳥語花香，山溪秀美，游人幽聚。近幾年，新開發(fā)的旅游景區(qū)還有“城北公園”、“乾翔公園”、“龍山灣休閑度假村”

6、等景區(qū)。延壽景區(qū)不僅具有山秀、石怪、水清、林幽、峰險等自然風光，還有抗聯(lián)遺址，更具有田園之魅力。 經(jīng)濟建設綜述延壽縣自然條件優(yōu)越，資源比較豐富，為經(jīng)濟和社會發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。建國以后，特別是改革開放以來，在黨的領導和全縣人民的積極努力下，延壽縣的資源優(yōu)勢逐步得到開發(fā)利用，國民經(jīng)濟持續(xù)增長，人民生活水平逐步提高，社會事業(yè)逐步發(fā)展。2002年，全國國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)11.1億元；全社會消費品零售總額達到3.1億元；財政收入實現(xiàn)5689萬元；經(jīng)濟結構趨于優(yōu)化合理，一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重分別為26.1%：46%：27.9%。 延壽縣是“七山半水二分半田”的山區(qū)，地貌多樣，雨熱同季，氣候適宜。不僅資源豐富

7、，而且分布立體性鮮明。這種立體性，決定了該縣的一大優(yōu)勢。全縣擁有耕地面積119萬畝，土地肥沃，氣候適中，易于農(nóng)作物生產(chǎn)，是玉米、大豆、水稻的穩(wěn)產(chǎn)區(qū)。從自然資源優(yōu)勢看，境內(nèi)有大小河流、泡澤，可以發(fā)展?jié)O業(yè)生產(chǎn)，此外還有部分荒山、荒坡和荒灘，宜于發(fā)展多種經(jīng)營生產(chǎn)。山巒起伏、林草繁茂的自然環(huán)境蘊育了豐富的動植物資源，境內(nèi)有紫貂、狍子、貉子、狐貍、灰鼠、黃鼬、野兔、馬鹿等野生動物；珍貴樹種有紅松、水曲柳、黃菠蘿、胡桃楸和樟子松等，優(yōu)勢樹種是楊、椴、柞等樹木真菌類主要有木耳、蘑菇。另外，還盛產(chǎn)松籽、橡子、核桃、山葡萄、山丁子、獼猴桃等野果。從山川到平原，分布著200多種蜜源植物。在北部、南部山區(qū)和瑪延河、

8、亮珠河流域，咳挖掘利用的中藥材有200余種，其中藥用和產(chǎn)量較大的有刺五加、滿山紅、人參、黃柏、五味子、寄生、山豆根等20多個品種，稀有名貴的有山參、鹿茸、麝香、熊膽、中國林蛙、平貝、細章等品種，是全省中藥材重點產(chǎn)區(qū)之一。在河流兩岸、山間谷地、林綠緩坡有豐富的草場資源，草的主要品種有建群植物小葉樟，伴有各種苔草、莎草、野谷草、山黛蘭等，抽穗前適于放牧或青割，牲畜喜歡吃。孕穗期調(diào)制成干草，營養(yǎng)豐富，適口性好，是本縣的優(yōu)良飼草。此外，境內(nèi)還有一定藏量的磁鐵礦、銅礦、鋁礦、石英、石灰?guī)r、大理石、沸石、高嶺土等二十幾種礦物質(zhì)。并已探明，油頁巖、大理石礦儲量十分豐富。從產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢看，延壽縣優(yōu)質(zhì)米、亞麻、萬壽

9、菊、食品四大產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢比較明顯，并正在進一步做大做強。同時食用菌、中藥材、瓜果菜、白瓜籽、機械電子、礦業(yè)建材等產(chǎn)業(yè)也正在得到快速發(fā)展，“亞麻城”建設已初具規(guī)模，集中力量發(fā)展的以肉牛、生豬、山綿羊和肉蛋雞等畜牧業(yè)和特色養(yǎng)殖業(yè)為主的綠色畜產(chǎn)品開發(fā)已初具成效。 改革進步改革開放以來，在國家重點扶持下，國民經(jīng)濟和社會事業(yè)得到長足發(fā)展。2003年，地方生產(chǎn)總值實現(xiàn)10.78億元，一般財政預算收入0.39億元，優(yōu)質(zhì)米、亞麻、食品、木材、礦業(yè)建材、醫(yī)藥等六大主導產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。非國有經(jīng)濟發(fā)展步伐加快。全縣個體私營企業(yè)發(fā)展到80戶，個體工商戶發(fā)展到2887戶。 教育、科技、文化、醫(yī)療衛(wèi)生等各項社會事業(yè)全面進步，人

10、民生活繼續(xù)改善。城鎮(zhèn)建設成效顯著，全年竣工商服住宅綜合樓5.7萬平方米；完成了一批道路、廣場、供水、供電等城鎮(zhèn)基礎設施建設工程，城鄉(xiāng)居民和外商投資環(huán)境得到顯著改善。 延壽縣的第一座樓，1995年建成，位于縣中心，高四層，占地1200多平方米，縣政府重要領導等人帶人剪彩，也是延壽縣最大的一家酒店，夜總會等，為一體的休閑娛樂之地。在延壽縣，史稱第一樓。 農(nóng)業(yè)發(fā)展2005年，全縣農(nóng)業(yè)總收入實現(xiàn)16.3億元，同比增長10.8%，畜牧業(yè)產(chǎn)值實現(xiàn)1.33億元，同比增長54.7%，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達19.4%，農(nóng)民人均純收入實現(xiàn)3300元，增長31.4%。 2005年，全縣農(nóng)機總動力12.3萬千

11、瓦，其中大中型拖拉機744臺套，小型拖拉機保有量6188臺套。全縣現(xiàn)有中小型水庫29座，蓄水量為9373萬立米。其中：中型水庫2座，塘壩1770座。境內(nèi)有松花江右岸的一級支流螞蟻河，長度為96.7公里，流域面積為2818平方公里。超過1000平方公里流域面積的河流有西柳河、東亮珠河、黃泥河，流域面積在10平方公里以上的河流還有23條。全縣現(xiàn)有機電井1930眼。打人畜飲水井28眼，解決了25村、28自然屯、7300口人飲水難問題。年施用化肥（折純量）3萬噸，農(nóng)膜364噸，農(nóng)村用電量3905萬千瓦時。 2005年，全縣農(nóng)作物播種面積79188公頃，其中糧食作物播種75744公頃，糧食產(chǎn)量達3.8億

12、公斤，主要糧食作物有玉米、水稻、大豆。蔬菜面積617公頃，經(jīng)濟作物面積3334公頃，主要經(jīng)濟作物有亞麻、萬壽菊、烤煙、中藥材、“兩瓜”、向日葵、食用菌，此外還有蜂蠶業(yè)。 2005年，全縣肉類總產(chǎn)量7165噸、禽蛋產(chǎn)量3623噸；全縣現(xiàn)存黃牛及肉牛4.3萬頭、生豬6.3萬頭、家禽37.8萬只、羊2.24萬只。全縣水產(chǎn)品產(chǎn)量1823噸、其中養(yǎng)殖產(chǎn)量1789噸；養(yǎng)魚戶達到326戶、養(yǎng)魚勞動力676人。 2005年底，全縣有各類龍頭企業(yè)6個，各類龍頭企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值4.5億元，全縣發(fā)展農(nóng)村合作經(jīng)濟組織36個，會員發(fā)展到12000人，經(jīng)紀人2800人，訂單農(nóng)業(yè)面積5萬畝，主導產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，專業(yè)化鄉(xiāng)村和基地面

13、積不斷增加，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移達到36428人，同比增長20.8%。 2005年，全縣綠色、無公害產(chǎn)品認證數(shù)量6個，種植面積16.5萬畝。 風景名勝延壽縣有省級風景名勝區(qū)延壽山莊和石城山森林公園。自然保護區(qū)共有5處，其中省級的有石城山森林公園自然保護區(qū)，申報省級的有新城自然保護區(qū)，申報市級的有二龍自然保護區(qū)，縣級的有延壽縣水源地自然保護區(qū)和石門山自然保護區(qū)。二、延壽縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀延壽鎮(zhèn)文化教育及社會各項事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。鎮(zhèn)內(nèi)電話總裝機容量突破2萬門，實現(xiàn)了互聯(lián)網(wǎng)寬帶服務；移動、聯(lián)通等多家通訊網(wǎng)絡覆蓋全境，固定電話、有線電視和家庭微機入戶率分別為75%、86%和35%；全鎮(zhèn)共建有居民住宅樓45棟，總面

14、積62萬平方米，鎮(zhèn)村人均住宅面積25平方米；鎮(zhèn)內(nèi)自來水入戶率達100%，上下水網(wǎng)絡完備，建有三個自來水廠和一座日處理污水100噸的污水處理場；建有四處高標準文化廣場和城北、乾翔2處公園等文化設施，為居民提供了優(yōu)良的休閑娛樂場所；建有高標準、設施完備的中小學校27所，其中包括1所重點高中、1所朝鮮完全族中學、1所職業(yè)高中、6所初級中學、18所小學。重點高中延壽縣第一中學教育教學設施完備，師資力量雄厚，高考成績多年來均列同類縣市前列。城鎮(zhèn)環(huán)境建設總體實現(xiàn)了凈化、美化、綠化、香化；以創(chuàng)建“平安延壽”為載體，不斷強化社會治安綜合治理，健全了社會治安防范網(wǎng)絡，實現(xiàn)了百姓安居樂業(yè)，企業(yè)平安經(jīng)營的良好社會環(huán)

15、境。經(jīng)過多年的開發(fā)建設，延壽鎮(zhèn)現(xiàn)已成為高樓林立，店鋪相連，環(huán)境和諧優(yōu)美，水電、通訊、交通、排污等配套設施完備，安全文明、功能日臻完善的新興小城鎮(zhèn)。 三、延壽縣購房者對房產(chǎn)投資比例圖析結論：以投資的眼光帶動住宅，以商業(yè)氛圍提高住宅品質(zhì)四、市場上暢銷戶型小析從熱銷戶型與總價看，使用面積20至50，周邊總價控制在15萬至20萬區(qū)間的住宅單位最被市場所接受。另外，延壽縣住宅套型面積有進一步擴大發(fā)展態(tài)勢的同時，小戶型單位也占據(jù)住宅市場一定份額。小戶型單位市場分析小結：1. 延壽縣沒有純粹意義上的小戶型樓盤，現(xiàn)市場存在的小戶型單位多為“大改小”，目的是通過降低總房款和首付實現(xiàn)快銷；2. 繁榮商業(yè)區(qū)內(nèi)的小戶

16、型單位租售市場活泛，但由于純投資型的小戶型單位要求分布在商業(yè)中心，受土地資源稀缺影響，后續(xù)供應數(shù)量不大；3. 延壽縣小戶型單位發(fā)展較為初級，無論在套型面積與設計、配套與物業(yè)附加值方面均存在較大升級空間，其中優(yōu)質(zhì)地段、流動人口聚集、商業(yè)商貿(mào)發(fā)達區(qū)域的投資型小戶型具有良好的發(fā)展空間。從延壽縣房地產(chǎn)市場的銷售情況以及客戶的購房消費能力調(diào)查，小戶型的市場十分走俏，開發(fā)量非常大。貴公司開發(fā)的項目依據(jù)自身的特色，為更好地實現(xiàn)項目開發(fā)的效益目標；及時適應多變的市場要求；確保企業(yè)在市場競爭中的安全性；樹立項目的品牌形象；在激烈的市場競爭和多變的市場環(huán)境下，保障項目銷售的快速進行，建議定位為“延壽縣首席精裝式公

17、寓”，以精品小戶型、獨特形象和豐富的附加值引領市場。五、消費者類型分析房產(chǎn)市場的根基是由購房消費者組成的，本案的銷售基礎是由目標客戶構成的。因此鎖定目標群體，進行分析，對購買動機的剖析更是關鍵節(jié)點，不能不為。同時通過對目標消費群體在各方面的信息收集分析，為本案的市場定位確立一個可供論證參照的依據(jù)，并可以借此了解并最終確立目標消費群體和廣告的訴求對象。解析： 1.自住買家分析：為了更好的改善一些居民的居住情況，目前居住在舊的居住環(huán)境的居民會優(yōu)先考慮購買新房。一部分人愿意嘗試改變自己擁擠的居住方式，且不愿意離開已居住近20年的熟悉環(huán)境，利用此次專項的優(yōu)惠購房契機完成自己的心愿。另一部分則是需成家立

18、業(yè)的年輕人（年齡區(qū)間應在2529歲之間），在我鶴崗市目前開發(fā)的以小戶型為主的房地產(chǎn)項目中，50%以上的消費者屬于這部分人群，這部分人群的特點是：有著強烈的購買意向，價格和戶型面積是他們產(chǎn)生購買沖動的主要因素，可用的自有購房資金很有限，多數(shù)通過貸款及家庭的支持來完成購房行為。2.投資者分析：這部分人看好該區(qū)域成熟的配套大環(huán)境及在該區(qū)域內(nèi)不可能在出現(xiàn)的購房機會現(xiàn)階段買入價格可以接受，并有自住或出租兩種選擇。當然，一個項目的目標客戶可能永遠不只以上幾項分析的客戶，然而針對該項目的特點來說，認為上述分析基本已囊括了大部分目標買家。只要能抓住這批客戶的購買心理，再輔以必要的銷售策略，就必能取得銷售的成功

19、。六、消費者購房的主要目的結論：購房目的以首次置業(yè)及二次購房改善居住環(huán)境為主。七、購房時的主要考慮因素結論：價格依舊是消費者購房最敏感因素，其次是地段與環(huán)境。八、區(qū)域消費群體心理權重比分析規(guī)劃15%： 規(guī)劃是一個社區(qū)的靈魂所在，也是最有創(chuàng)意的地方。目標購房者對社區(qū)規(guī)劃也是很重視，有好的規(guī) 劃才有好的環(huán)境才能很好地生活。設計單位10%： 設計是可以利用目標購房者的盲動跟隨心理，其對購房者有一定的影響力；如果沒有名牌設計單位的話，就可以避過不提。環(huán)境25%：環(huán)境對目標購房者的購房心理影響程度很大。環(huán)境好壞直接影響居住的舒適及身體的健康。我們在此上作了賣點的分析提煉，通過突出社區(qū)環(huán)境的比重,來營造一

20、個目標購房者傾心的生活氛圍，對整體售價的提升起重要作用；預計占權重比的25%。單體設計12%： 著重突出外立面的特色格調(diào)，形成與松北區(qū)建筑群既協(xié)調(diào)又能張揚自己建筑風采的立面效果。這方面是引導目標購房者的一方面，應著重于顏色的冷暖度及面磚等方面的搭配，視覺效果在一定程度上關系到客戶個人的喜好程度。 房型8%： 房型對于目標購房者來說是很重要的，關系到居住大小，布局合理與否等問題。所以建議發(fā)展商根據(jù)市場的真正需求再進一步優(yōu)化組合目前的房型的配置，以便在今后的銷售當中通過房型的優(yōu)勢來強化消費者的認可度。建材7%：這方面關系到目標購房者購房后的生活質(zhì)量，可以此來彌補其它的不足，所以應努力提高建材質(zhì)量，

21、把好建筑質(zhì)量關，努力做到最好，因為它對樓盤整體售價的拉升非常重要。周邊配套10%：這方面關系到目標購房者購房后的生活方便問題，因直接性很強，所以其權重比預計將占到5%。會所10%：根據(jù)對本案區(qū)域的整體統(tǒng)計分析，就本區(qū)域而言，競爭對手會所規(guī)模層次各不相同，而本案會所只有發(fā)揮自身特點，才能夠成為今后的銷售、宣傳推廣方面的一個賣點，引導消費者產(chǎn)生購買沖動，起到對整體售價的全面拉升。小區(qū)配套10%：社區(qū)的各方面配套要齊全，并擁有良好的物業(yè)服務，它對目標購房者也是非常重要的，對買房后的生活有很大輔助作用。希望通過小區(qū)配套的有機組合來對其進行提煉，最終起到拉升整體售價的作用。人氣5%：人氣是售房的基礎，只

22、有聚集更多人氣，才能將銷售策略順利的執(zhí)行。我們的很多事情都是服務與附加價值。但這些是一個非?？勺兊囊蛩兀虼宋覀冎话阉A計為5%。品牌效應3%：因為目前的目標購房者不僅對產(chǎn)品的本身關心，而且對樓盤的發(fā)展商也有要求，開發(fā)商曾做過哪些樓盤，獲得怎樣的榮譽，這些都是他的重點參照物。（如：萬科他就形成了名牌的象征，只要是他開發(fā)的樓盤就熱銷，當然這是他多年來逐步積累的成績。）人文環(huán)境5%： 人文環(huán)境是消費者衡量一個樓盤好壞的直接依據(jù)之一，通過項目自身定位的高雅舒適的人文居住環(huán)境，來拉升并吸引更多購房者的注意力，但由于各方面原因的影響，只把它預定為5%。地理位置10%：就本區(qū)域而言，本案的整體地理位置具備

23、優(yōu)勢，因為地段與地理位置的好壞將直接影響到消費者的購買欲望，所以將區(qū)位因素預計為%。競爭個案-30%：周圍的競爭個案對我們的沖擊較大，有相當一部分競爭樓盤的產(chǎn)品比較成熟，另一部分競爭樓盤價格較低；在這種不利的情況下我們會運用我們獨特的整體包裝策略， 對產(chǎn)品進行整合， 提高銷售力。但我們預計來自競爭個案的負面因素最大，所以將其定為-30%。九、貴公司開發(fā)項目小析（一）優(yōu)勢分析1、區(qū)域：項目為延壽縣最為成熟的區(qū)域之一，周邊配套完善，地塊相當成熟度。 項目在延壽縣市中心，開發(fā)公司開發(fā)過多個項目，公司規(guī)模實力大，口碑良好。 項目交通優(yōu)勢明顯?？偨Y：本案區(qū)塊成熟，交通便利，是最大的賣點。2、產(chǎn)品： 本案為延壽縣大型發(fā)展商開發(fā)，可信度高。 物業(yè)類型面向普通百姓，市場認知率高 總結：本案產(chǎn)品客層為普通百姓屬中低端消費人群，特征明顯。（二）劣勢分析價格：在競爭激烈的房地產(chǎn)市場，價格永遠是百姓關注的焦點，如果讓人們感覺到物超所值，是不是會更好些呢。強烈建議控制價格，以短平快的打法結束項目銷售。