1、江蘇久盛房地產開發有限公司成本控制建議方案部 門：工 程 部編制人：蔡 順 紅審核人：審批人：大豐海洋經濟綜合開發區湖心美域項目部二一二年八月八日目錄一、前言3二、投資決策階段31.決策階段首期工作31.1組織優秀的項目團隊31. 2投資決策市場調研32.決策階段的難題和對策4三、 成本控制前期估算41.土地出讓金估算42.前期工程費用估算43.建筑安裝工程造價成本估算54.區管網、配套設施、小區智能化55.園林環境工程費56.三通一平工程費用5四、 規劃設計階段51. 根據項目定位確定合理的容積率52. 做好設計方案的評審53. 實行限額施工圖設計64. 成本控制設計監理制度6五、勘察設計和

2、前期工程費辦理階段6六、 招投標與合同洽商階段61.招標71.1做好招投標工作的幾個主要措施71.2招標階段控制造價的主要方法有：72.合同72.1合同管理體系中的成本控制8七、銷售階段81.時間控制82.避稅節稅能力的控制8八、結算階段的成本控制8九、其他費用管理91.銷售費用92.財務費用91.1財務費用的全面監視管控91.2.不可預見費及風險分析93.稅金104.管理費用控制10十、成本控制的分析10十一、補充內容：征地、立項、設計、報建等前期階段11十二、安排合理的融資方案12江蘇久盛房地產成本控制建議方案一、前言 (一)成本控制的意義 隨著社會經濟的發展，房地產開發活動變得越來越復雜

3、。這就要求我們開發企業必須有超前的戰略眼光和嫻熟的專業操作技巧，科學合理地控制房地產開發過程中每一階段的成本，真正把握商機，化解風險，從而實現預期利潤。下面就從房地產開發過程中的幾個階段具體談一下成本控制。 (二)項目概況湖心美域項目位于江蘇大豐海洋經濟綜合開發區，位于星光大道以南，日月湖以北。該項目四面沿路，地段周邊的各種生活配套正逐步完善，是理想的居住生活用地。項目設計充分利用地塊的區位優勢，打造一個位于大豐經濟港區周邊的具有品質的高檔次、高品位居住社區。該項目包含9-17層高層住宅及2-5層低多層住宅，一所幼兒園，沿街1層商業裙房，地下車庫、架空停車庫、設備用房及配套公建等內容，地塊用地

4、面積為210056.0平方米，總計容面積210056.0平方米。二、投資決策階段投資決策階段是項目開發中最為關鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據，直接影響整個項目的成敗。（一）決策階段首期工作 1.組織優秀的項目團隊項目可行性研究以及產品的開發策劃是一個系統性、專業性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個由集團公司和地產公司經驗豐富的專業技術人才組成的項目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項目組應由以下人員組成：建筑師、安裝工程師、造價工程師、（營銷人員或委托專業策劃公司）、工程技術人員投資分析人員、（經營管理人員或項目經理）。2.投資決策市場調研在投

5、資決策階段，項目組應完成從市場調研、產品策劃、產品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經濟形勢、建筑安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。（二）決策階段的難題和對策： 1、項目的初步控制方案一定找有實力的規劃院做，況且需根據項目特征，宜與實力強有專業規劃院合作。并要考查規劃設計單位與圖審機構的合作關系是否融洽，避免非合理圖審引起造價增加。 2、對于商業等特殊的非住宅開發項目，宜在企業內發展建立專門的工程設計管理部門，制定詳細的設計要求和下達設計任務，并對設計單位的設計方案和施工圖進行審核；對工程項目的結構形式、裝修

6、標準、材料及外顏色設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。其督查手段有：1） 通過招標和方案競賽，縮短設計周期和優化規劃、設計方案；2） 按照批準的設計任務書及投資估算來控制初步方案設計；3） 通過合同對勘察設計單位明確規定責任，避免誤勘帶來的設計失誤；4） 監控國家頒布設計標準的合理應用及企業內控標準設計的修訂完善等。5）設計要有細度，力求每個環節和節點都到位明了，從而避免設計變更帶來的成本增加或與施工單位的結算時產生困難。三、成本控制前期估算（一）土地出讓金估算 1.土地的確定，其成本的確定應包含：土地出讓金，土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結合其位置及周邊狀況、建

7、筑容積率等進行修正估算。 (二)前期工程費用估算前期開發費一般占項目總支出的3左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。“三通一平”和臨時設施費應根據實際估算，并結合實際狀況充分發揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對降低開發成本。前期工程費用的其它費用較為繁多，規定費率與實際收費有差異，我們開發企業應注意同相關部門協調。同時，隨著政府職能的轉變，許多規費由硬性指標轉變為市場調控，我們開發企業應確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發利益。 (三)建筑安裝工程造價成本估算 因地域差異比例數也不盡相同。其成本分析應首先分析當前區域經濟形勢，掌握建筑市場中施工企業總體狀況。調研近期類似項目造價指

8、標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。并對初步設計方案的開發成本進行分析優化，共同確定產品定位。(四)社區管網、配套設施、小區智能化 在決策階段，成本控制的重點應是對市政大配套的一次網站的供應能力及區內網站的設置進行了解、分析，做好估算。區內配套應堅持在不影響產品品質定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經營管理性，為項目后期的物業經營運作打好基礎；配套也包括社區規劃配套，應考慮其適應性。小區智能化的定位應堅持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統的維護和運行費用將給物業經營管理增加難度，而且技術折

9、舊非常快。(五)園林環境工程費其成本應同項目的定位相關聯，也與項目所處的地域環境有關。（六）三通一平工程費用 三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。通常可結合土建建筑施工招標時、一同組價綜在總價中發包，以便節省部分成本。施工圍墻和路基安排、臨時用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區建成后道路管網的需要進行綜合計劃和安排，切忌重復建設，增加成本。四、 規劃設計階段設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75以上。在此階段，成本控制人員通過恰當地與開發商的建筑師、設計院的設計師密切配合，可取得事半功倍的效果。設計標準一定要與項目的市場定位相適應，積極推行價值系統工程的管

10、理，設計前必須向設計單位提出項目經濟技術限定指標。1.根據項目定位確定合理的容積率項目容積率的大小將直接關系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區間，充分利用好土地資源，并結合項目地形特點建造環境景觀，提高土地利用率。2.做好設計方案的評審加強設計方案優化，成本控制人員應對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議，使設計方案不斷優化。同時，對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數的取值上。3.實行限額施工圖設計明確獎懲辦法。對設計單位施工圖限額設計指標有：（1）每平方米鋼筋含量指標；（2）每平方米砼含量指標；（3）單位施工圖

11、預算指標；（4）設計變更費用限額指標。4.設計階段的成本控制設計監理制度（1）加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理；加強施工全過程的材料驗收和分部、分項、工序質量的現場管理。 （2）自購材料、設備的選用，在采購前，應深入了解建材市場行情，在保證結構安全和使用功能的前提下，盡量選用當地市場供應充足、價格相對低廉的材料；或者當條件成熟，達到一定的開發規模的時候，采用自行招投標采購或與其他方合作聯合招投標采購，實行規模化經營。 （3）處理好質量與成本的關系，質量要同物業設定的檔次、市場定位聯系起來，研究目標市場對某項材料設備質量、檔次的重視和敏感程度。 （4）確保工程進度按期完成。開發

12、商應主動為各主體參建單位或協建部門提供技術支持，充分發揮規模優勢，統籌協調，降低造價。五、勘察設計和前期工程費辦理階段 勘察設計和前期工程費的控制將前期費用分為行政事業性收費和工程服務性收費兩部分。對前一部分需以公關爭取各項優惠政策取得來降低收費標準。勘探、設計等前期工程任務的發包，必須按照現行招投標法與地方習慣約定進行，通過多輪議標等合理招標方式確定中標單位，在合理低價位上爭取素質高的施工單位選進來。六、招投標與合同洽商階段根據項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調查分析，建立和完善區域性的施工單位、建筑材料、政策法規等信息庫，為招投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應明確招標原

13、則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。（一）招標 1.招標階段控制造價的主要方法有：（1）單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式，對于有規模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，同樣實行單方造價包干。（2）甲供材料方面：對于涉及工程品質的材料（如外墻漆、裝飾材料等），宜采用統一甲方供料，一些大宗主要機電設備也應甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節因素價格變動較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發揮開發商的規模效益進行甲供。甲供材料價格也應通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格

14、優勢，避免損傷承包商的積極性。（3）區內配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報價形式招標，同時招標時應對主材的規格、價格、品質予以明確。（4）智能化工程方面：宜采用清單報價方式招標，合同價款應采用可調價款的方式。招標時應約定主要材料價格的調整幅度差值，結算時，超過此差值，其價格將進行調整（因為電子產品更新換代快，價格降幅大，智能化系統由施工到投入正常使用時間跨度大）。（5）土方工程方面：區內的土方平衡工程也是成本控制的重點，在招標時宜選擇專業公司進行施工，專業公司之間可采用單方報價的競爭方式進行投標、競標。（6）招投標工作環節多，有力的監控將避免決策失誤、成本失控。一方面，加強對投標單位的資格審

15、查。詳細審查其單位的信譽、經濟狀況、操作能力，避免“魚目混珠”擾亂投標環境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。另一方面，加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業性、復雜性、人為因素較多的特點。企業應建立復核機制，避免標底偏差所產生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結算工作帶來困難。（7）通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。（二）合同1.合同管理體系中的成本控制（1）合同的嚴密性除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、現場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結算時產生分歧和矛盾。（2）合同的可操

16、作性合同的可操作性主要體現在發、承包方能夠實際執行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現的條款，從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。（3）自行采購既能起到成本控制作用，又避免雙方結算時產生分歧。如大型機電設備（電梯、空調等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對項目品質影響較直接，同時價格較高又易發揮規模采購優勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。（4）總承包單位采購開發商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發揮承包商比開發商更熟悉市場的優勢，從而調動其積極性。（5）甲方限價承包單位采購一些沒有一次性包

17、死的工程，主要材料價格可通過發、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結算時按限定價格結算，限價時應明確價格時限及范圍。上述材料采購的三種方式都應在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監控下才能投入使用。七、銷售階段（一）時間控制：銷售力求早些介入，制定銷售策略，及時啟動預售；實行銷售業績的激勵制度，促進銷售收入的快速實現；監控售房款的及時回收，以便及時歸還銀行貸款。（二）避稅節稅能力的控制。房地產開發企業應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。目前，房地產開發涉及的主要稅種（所得稅前）有：營業稅及其附加；耕地占用稅；土地增值稅等。房開商要挑選最有資格和操作經

18、驗的財務總監負責財務工作上的稅務管控，而財務部門應針對每種稅收的特征，制定相應的避稅措施。房地產開發成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的、又是對項目經濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發成本費用的主要部分。八、結算階段的成本控制結算工作的突出特點是：“大量性、集中性、復雜性”。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制：1.合同原則及會議確認制：結算原則按照雙方合同確定的原則進行。對正常結算項目之外所發生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目，采用會議確認制。2.二次復核、審計制：建立切實可行的二次復核、審計機制，使結算

19、工作處于受監控狀態。一方面，加強內部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應聘請經驗豐富的造價人員也可委托中介機構。3.獎懲制度：結算完畢后，對照成本目標進行分析、整理，并分別就設計單位的設計質量（含本企業設計管理部門）、監理單位的現場簽證（含本企業工程部）的管理情況，進行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎罰。九、其他費用管理 (一)銷售費用銷售費用一般確定在銷售收入的2-3，銷售費用的控制應注意選擇好適當的廣告媒體，處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。（二）財務費用：投資決策階段應對財務費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務費用滿足項目資金鏈的連續性。資金的使用成本將對開

20、發商最終利潤產生較大影響。1. 財務費用的全面監視管控。 首先是建立科學的財務管理體系，算清開發各個環節的資金運行情況，投入多少，運行時間，貨幣在不同時間內價值的調整、回收期、回收量、資金在某個環節的滯留和損耗。財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應當通過分階段控制開發強度、縮短開發周期，降低資金占用時間，從而實現對財務費用的控制。2.不可預見費及風險分析根據項目的復雜程度，不可預見費及風險一般為除去土地開發費用外的直接成本的3-5。投資決策階段，項目組應做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分

21、析，基本保證風險成本小于項目凈利潤的5-8。（三）稅金：在決策階段，開發商應根據政府有關規定估算，并爭取獲得政府支持，減免部分稅費。在二線城市，稅費的減免對于異地開發商來說是至關重要的。（四）管理費用控制稅金根據開發商自營的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發間接費用即企業直接組織、管理開發項目發生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關鍵在于開發建設的規模。除非是囤地升值所必須，通常情形下，應當通過加大開發強度或開發規模，有效來降低單位管理費用水平。 1、定崗定員，精簡機構，減少人員冗積情況出現。但對關鍵崗位和關鍵業務，尤其對成本效益考核有

22、利的部門或需用崗位，不但不能過于從簡，而且有必要增加、充實定員。 2、在理順公司產權關系的基礎上，將公司房地產開發業務管理費用明確出來，并按照項目進行科學的分攤。 3、由于目前房地產專業分工越來越細，施工、工程監理、銷售、物業管理等均有專業的公司和隊伍，可能的話對開發過程中的部分業務可分包給外部的專業公司，前提是這樣做比自己做得更快、更省。 4、推行各部門管理費用承包、限額獎懲，調動節約管理費用的積極性和責任心。十、成本控制的分析（一）.詳細的成本建筑每平方米價格分析序號名 稱基本價格元綜合價格1土地開發成本435-600元2650/元左右2三通一平10-20元3建筑安裝成本，勘察設計別墅、裙

23、房、車庫、高層、層低多層、監理費、檢測費、白螞蟻防止費、防雷公司費用、等。1300-2000元4節能、內外墻保溫、屋面保溫、太陽能、等150-200元5配套設施、社區管網、小區智能化、市政、園林、電力、圍墻80-120元配套設施安裝投影面積每平方米價格160-250元6總經理、經理、工程部、財務部、招投標、售樓處、廣告、策劃、銷售代理費：30-200元高者可達500元7企業所得稅土地使用稅入費用還是入成本,入成本有一個加計扣除20%.稅務局要求入費用.8說明：以上內容是初步市場分析，具體要圖紙出來由專業造價事務所再進行市場分析。十一、補充內容：征地、立項、設計、報建等前期階段預計用時較多的征地

24、階段，可通過委托給專業的公司來做而縮短時間；對規劃設計階段，可利用市場機制、通過公開招標，選擇實力強、水平高、信譽好的單位，通過合同把規劃設計時間鎖定，以加快進度。在搞好工程招標和認真簽訂好承包合同的基礎上，抓好以下工作：根據工程進度目標逐級編制工作計劃，包括工程項目總進度計劃、項目年度計劃、建設監理單位的計劃系統和設計單位的設計系統。然后進行項目進度目標分解，把目標逐個分解到各施工單位，并確定各施工單位的交接日期。根據進度要求配備足夠的工程技術管理人員，以保證技術指導、監督適時到位。協調好銀行關系，安排資金按計劃準時、足額到位，以保證工程的順利進行。保證原材料、設備的組織供應及時到位，以免停

25、工待料，延誤工期。對于施工過程中的設計變更，保證設計單位的充分配合，及時變更出圖。施工單位與開發商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優質的樓盤，公司須在一些關鍵管理環節上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現在成本管理上主要有以下三個方面應予以加強：加強設計變更、現場簽證的監督和管理施工階段的設計變更和現場簽證是不可避免的，但應處于一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理權限、流程環節的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。加強設備和材料的品質與價格管理完善

26、的設備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：十二、安排合理的融資方案貸款金融機構的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費用的節約，進度的合理安排等。貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。對貸款額度的控制，通過編制建設資金使用計劃、現金流量表及貸款計劃，在滿足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務費用。對資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時加快銷售、加速資金的回收來實現。總之，房地產開發的成本控制是一個系統工程，它貫穿于一個項目的始終從謀劃運作到全部房屋銷售出去。成本控制也不應只集中于項目部和財務部，而應當充分發揮公司內部、質量、技術、安全、經營等各個部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中，減少消耗、降低成本，真正化解風險，實現企業效益的最大化。以上內容由工程部編制作為參考，由董事會決定。編制人：蔡順紅大豐海洋經濟綜合開發區湖心美域工程部2012年08月08日