1、 東東 方方 家家 園園 產產 權權 式式 反反 租租 銷銷 售售 方方 案案 2 目目 錄錄 一、產權銷售概念3 二、反租銷售策略3 1. 反租銷售方式3 2. 反租銷售關鍵點3 3. 反租銷售技巧4 4. 返租的正面作用及意義4 5. 返租銷售的基本點與關系協調5 6. 反租銷售的風險與回避5 三、反租銷售法律關系圖7 四、反租銷售工作流程圖8 五、東方家園反租銷售回報分析9 1. 市場調研9 2. 面積分割建議10 3. 反租方式建議11 4. 價格建議12 5. 回報分析14 3 一、一、 產權銷售產權銷售概念概念 產權銷售是市場經濟發展到一定程度， 社會游資開始關注商業的高額回報率
2、后所產生的一種銷售方式，或是一些中、小型開發商涉入該行業，其資金回收的 要求緊迫，產權銷售就應運而生。 二、二、 反租銷售反租銷售策略策略 此前，由于市場很多的臨建為非正式商業物業， 或因物業產權所有人關系較 為復雜，因此產權銷售基本不存在，主要方式為租賃。 而目前在正式開發的商業物業中，大部分商鋪產權清晰、明確，但多為商業 物業的附屬配套，因此開發商僅進行單一銷售模式，售價較高，購買群體主要為 投資客戶，銷售周期較長，后期經營業態、管理較為混亂。 產權銷售付款方式主要為一次性付款和銀行按揭。 銀行按揭中由于產權商鋪 往往是投資人，與商戶經營非同一群體，無論是從素質還是資金要求上均有所不 同，
3、產權人多數不經營，但也有部分自營戶，一般比例不超過 20%，對此，可以 通過返租等方式、策略來處理這個矛盾，并因此延伸出多種模式。 1.1. 反租銷售方式反租銷售方式 1)1) 虛擬產權鋪位，虛擬產權鋪位，真實回報返租。真實回報返租。則其回報是真實的，依靠大商家的有效 承租來支撐返點，如北京“錦繡大地物流港”項目； 2)2) 虛擬產權鋪位虛擬產權鋪位，虛擬回報返租。，虛擬回報返租。如“唐山遠洋城”項目； 3)3) 獨立產權鋪位，虛擬回報返租。獨立產權鋪位，虛擬回報返租。獨立經營商鋪，其把銷售定高，通過高 價格將其較高回報率的返點通過不同形式支付客戶，如北京王府井的 “CEPA 巨庫”項目； 4)4) 真實產權鋪位，真實回報返租。真實產權鋪位，真實回報返租。如北京“國美第一城商業街”項目； 以上反租銷售方式中所謂虛擬產權與真實產權區別首先在于客戶是否真正 擁有所購買商鋪的產權，真實產權銷售是
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