1、談談售后包租 售后包租已經成為商業地產用于促進銷售，吸引投資的一種常見方式。但是最近有媒體報道國家相關主售后包租已經成為商業地產用于促進銷售，吸引投資的一種常見方式。但是最近有媒體報道國家相關主 管部門提出售后包租銷售模式涉嫌違法。一時間激起市場的極大反響，眾說紛紜，商業地產市場波瀾乍管部門提出售后包租銷售模式涉嫌違法。一時間激起市場的極大反響，眾說紛紜，商業地產市場波瀾乍 起，引起開發商、投資者以及相關業者多方關注。起，引起開發商、投資者以及相關業者多方關注。 對于具有一定閑散資金的投資者來說，由于不動產投資具有回報比銀行高、風險比股市低、理財相對靈活 輕松等特點， 成為大多數游散資金的主要
2、投資渠道， 而商鋪投資又因為其預期收益大于住宅和其他類別產 品成為不動產投資首選。 在商鋪投資過程中，收益和保障是影響投資的兩大基本要素，投資者最關心的是投資的收益有多少，投資 的保障有哪些， 而售后包租則成為解決這兩個難題最有效的手段和措施。 這種方式本來很好的化解了交投 雙方的障礙，對于商業地產開發融資具有一定的積極意義，但是在一些缺乏規范市場環境、缺少相應監管 及法制措施的地區， 這種方式反而成了許多沒有開發經營能力的開發商的圈線手段， 并且由此引發了諸多 的債權債務糾紛，形成不良的社會影響。對此，建設部提出“售后包租等銷售形式存在很大的風險隱患： 一是可能存在欺詐，開發商在以所開發的商
3、品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有 的甚至是攜款逃匿。二是開發商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節 出問題，會導致資金鏈斷裂。三是項目建成后經營不善，無法達到預期收益水平，無現金流兌付。四是所 購商品房屋位置不確定， 無法辦理房屋所有權證。 五是往往涉及復雜的權利關系， 易引發債權債務糾紛等。 ” 等警示，并依據商品房銷售管理辦法第十一條的規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相 返本銷售的方式銷售商品房。 房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品 房。”，指出售后包租涉嫌違法。可見，售后包租這種銷售方式已經引起國家主管部門的相當重視。根據 這些提法我們可以看出， 主管部門主要針對項目尚未竣工同時又以圈錢為目的的售后包租行為， 這種行為 與正常的養鋪銷售可以通過以下特征加以區別： 一是投資回報比率的高低 商鋪
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