如皋中山東路社區項目前期產品定位報告（74頁）.ppt
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如皋中山東路社區項目前期產品定位報告（74頁）.ppt
1、如皋中山東路項目如皋中山東路項目 前期產品定位報告前期產品定位報告 致觀咨詢（上海）致觀咨詢（上海） 2011/10/17 【陸】 項目定位方向 開發策略 產品建議 整體定位 價格建議 觃劃方案 開發節奏 市場依據： -項目位于如皋市主干道中山路和沿海高速如皋如皋交界處，本身聚集了三個方 向的規線，項目本身即是占位最高的戶外廣告陣地。 -如皋市場的主流價格將會穩定在5000元/平方米，本案相對于市區5分鐘車程， 單價1500元優勢，總價15萬優勢非常顯著。 -東陳鎮多為勱遷安置房社區，本案能夠在社區形象方面全面超越。 策略一：強勢占位策略-高端形象，占位營銷，聚焦如皋 整體形象必須是超越東陳鎮
2、的 領袖產品必須是具有市場沖擊力 開發策略 市場依據： -后市政策偏緊依舊，如皋市場2年內再次爆發的可能性很小。 -縣鎮交界項目、16萬方體量，單一產品定位存在一定風險，開發需具備一定的 安全性。 -區域客群數量有限，擴大區域產品受眾面。 策略二：雙啟勱戰略兩種產品、兩種客群、兩個市場 兩種產品：洋房+公寓 兩種客群：高端需求+改善需求 一期啟動：洋房和公寓同時啟動，捕捉多元化客戶， 確保開發安全性 開發策略 市場依據： -項目容積率2.0，成本受到銷售價格限制，產品必須有創新，才能確保競爭力， 實現安全和速度的雙重要求。 -整體市場進入買方市場，大量改善客群持有安置房待時而勱，只有好產品才能
3、 有效激發需求。 -區域市場別墅公寓產品均有分布，但產品本身設計一般，本案具有創新機會 策略三：創新策略創造性的產品，超越現有競爭 規劃戶型空間創新是重點 綜合品質研發是重中之重 開發策略 整體定位 如皋東城風情化生活樣板社區 關鍵詞： 風情化-歐式風格建筑和精細化景觀塑造打造區域別樣風情生活 生活樣板-不同于東陳鎮現有社區的生活方式樹立區域生活標桿 觃劃方案 方案一：聯排別墅+24層高層組合 產品 占地面積 建筑面積 容積率 面積配比 聯排別墅 22222 15555 0.7 10% 22層高層 57778 144445 2.5 90% 合計 80000 160000 2.0 100% 計算基礎： 聯排別墅銷售價格按6000元/平方米計算，22層高層銷售價格按3500元/平方米計算； 聯排別墅建安成本按1000元/平方米計算，22層高層建安成本按1800元/平方米計算。 觃劃方案 方案一
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