1、房地產企業納稅戰略管理房地產企業納稅戰略管理 房地產納稅戰略管理房地產納稅戰略管理 房地產企業納稅戰略思維框架房地產企業納稅戰略思維框架 資金戰略 與涉稅風 險 房地產企業房地產企業 土地獲取土地獲取 與涉稅風險與涉稅風險 投資戰略 與涉稅風 險 運營戰略 與涉稅風 險 房地產企業土地獲取 與涉稅風險 房地產企業土地獲取與涉稅風險房地產企業土地獲取與涉稅風險 不同的取得土地方式決定了房地產運營的兩大關鍵點：一是主體問題， 也就是運作平臺問題，運作平臺是利益平臺，也是涉稅平臺和風險平 臺；二是土地交易本質問題，土地交易本質決定了房地產開發企業同 土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。 購買土地 收購土
2、地持有方 合作開發模式 （合作建房） 城中村改造 買賣樓花 代建 轉讓土地 Text 劃撥土地 出讓土地 房地產企業土地獲取與涉稅風險 房地產企業土地獲取與涉稅風險房地產企業土地獲取與涉稅風險 一、購買土地模式 1、國家土地使用權出讓（土地交易一級市場） （1）招標、拍賣、掛牌三種方式。 （2）房地產企業需繳納土地出讓金、契稅、印花稅 （3）會計處理： （4）憑證后附：國有土地使用權出讓協議、出讓金繳納收據、付款 憑證、契稅繳納依據、印花稅繳納依據等。 土地獲取階段財稅處理土地獲取階段財稅處理 一、購買土地模式 2、企業之間土地使用權轉讓（土地交易二級市場） （1）轉讓特殊要求 年限延續，使用
3、性質延續 原土地使用權出讓合同規定的權利和義務 城市房地產管理法 第三十九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件 （一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書； （二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的 百分之二十五以上百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。 轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。 城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 （2）交易雙方涉及稅費 出讓方：土地增值稅、營業稅、所得稅 （3）會計處理 （4）憑證附件 營業稅發票、契稅單據、轉讓協議、付款手續 土地獲取階段財稅處理土地獲取階段財稅處理 一、購買土地模式 3、購買土地模式涉稅風險 營業稅差額征稅風險 土地增值稅加計扣除風險 契稅征稅風險 土地使用稅征稅風險 拆遷補償涉稅風險 土地獲取階
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