商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計與人流動線研究報告（12頁）.doc
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商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計與人流動線研究報告（12頁）.doc
1、商業(yè)地產(chǎn)建筑商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計設(shè)計與人流動線研究與人流動線研究 商業(yè)商業(yè)前期策劃關(guān)于建筑設(shè)計的建議前期策劃關(guān)于建筑設(shè)計的建議 【文章簡述】【文章簡述】 ：隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟和理性，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)從當(dāng)初以住宅 開發(fā)模式做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的套路中轉(zhuǎn)變過來，甚至對后期經(jīng)營管理的重視程度已經(jīng)超過銷 售。而在前期策劃工作中相當(dāng)重要的一個環(huán)節(jié)就是對建筑方案設(shè)計的支持，包括整體規(guī)劃、 物業(yè)形態(tài)、建筑風(fēng)格、商業(yè)建筑要求、人流動線等。 本文從后期經(jīng)營、招商的角度出發(fā)，研究不同商業(yè)經(jīng)營模式對前期商業(yè)建筑設(shè)計、配套 設(shè)施的要求。 以期在項目初始的策劃階段能夠?qū)ㄖO(shè)計和布局規(guī)劃提出建設(shè)性的意見， 減 少后期
2、的改動與損失。 第第一一部分部分 商業(yè)建筑商業(yè)建筑整體規(guī)劃設(shè)計整體規(guī)劃設(shè)計 一、一、規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間 1、商業(yè)項目商業(yè)項目設(shè)計總體原則設(shè)計總體原則 商業(yè)物業(yè)較為常見的有以下四種空間形式： （1）室內(nèi)大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕； （如百貨、大賣場） （2）露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街； （如吳江路步行街、梅川路步行街等） （3） 回廊式步行街。 步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊， 步行街局部遮蓋； （如西郊百聯(lián)購物中心） （4）室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋。 （如港匯廣場、正大廣場） 由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、
3、休閑、交流、娛樂，更能 感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場的經(jīng)營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間 形式。 商業(yè)項目在追求寬敞舒適的空間的同時，對得房率 K（實際使用面積/銷售面積）也要 控制，不能過小。室外步行街的得房率 K 能達到 8090%，而室內(nèi)購物中心的得房率要 小得多，因中庭、過道（街道） 、休閑區(qū)等公共部位面積都屬于公攤面積，一般在得房率在 55%65%之間。 內(nèi)部布局規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡， 使通過所有承租戶的人流通 行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡，避免產(chǎn)生絕對的死角死鋪。在規(guī)劃設(shè)計上常 用手法有： （1）以主力店引導(dǎo)人流。 一般大型購物中心都會引進主力店來吸引人流， 并對人流起到引導(dǎo)作用。 通常會將主力 店安排在整個人流動線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長購物中心的人流通過路線； 例如很多大賣場會設(shè)置在相對比較靠里的位置，人流進入大
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