商業地產項目租金建議及收益預算分析報告（14頁）.doc
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商業地產項目租金建議及收益預算分析報告（14頁）.doc
1、1 項目租金建議及租金收益預算項目租金建議及租金收益預算 1.1 租金定位依據 租金水平根據樓層、配套組合、商業業態、管理水平及市場供應量等因素造 成不同差異，現就上述因素綜合分析如下： 樓層因素樓層因素 包括兩方面，有樓層差價及無樓層差價。樓層為租金差異最明顯的因素，亦 有極少數商業項目無樓層差價（例如女人街開盤時），用以鼓勵銷售，造成搶購 之現象，進而積累業主信息，同時也是招商銷售的賣點。一般商業項目中采取多 為有樓層差價，一般而言，以一樓為基準，每上升（下降）一個樓層，其差異率一般而言，以一樓為基準，每上升（下降）一個樓層，其差異率 較前一樓層約遞減為較前一樓層約遞減為 40%、35%、
2、30%、25%。例如： 當一樓租金 30 元/平米/天時（含物業費等），則二樓租金為 30*（1-40%） =18 元左右；三樓租金為 18*（1-35%）=11.7 元左右；四樓租金為 11.7*(1-30%)=8.19 元左右；五樓租金為 8.19*(1-25%)=6.14 元左右，同理可知， 地下一、二層租金價格可參照二樓、三樓的租金價格，當然，上述比率僅僅為理 論數據，實際租金價格還應按照實際情況酌定。 配套組合因素配套組合因素 本因素可說明當商鋪處于同一樓層時如何區別商鋪租金價格。如商業項目將 樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據該商鋪所處位置、周邊環境、面積、套 內面積等因素組合定
3、價，下面詳細說明： . 一般來說，當商鋪處于手扶電梯口、動線沿線及末端、集客設施附近 （如 表演臺等） 等處，租金相對于同樓層其他位置要高，如處于電梯間處、衛生間處、 拐角處、剪力墻附近及樓層死角處，租金價格相對要低，具體可設置三個幅度： 類地區為樓層原定租金全額，類地區為類租金的，類地 區為類的。 . 商鋪的定價根據本樓層主力店的分布也可造成價格的不同，距離主力店 越近，其價格就越高，核心店承租客戶以其良好的品牌效應，先進的經營理念、 多樣的經營手法、準確的顧客定位和價格定位、周到的顧客服務起到吸引人流的 關鍵作用，據資料顯示，萬國廣場在家樂福開業后的租金上升 25%左右， 同樣， 知名公司和家電經銷商的加盟也能達到同樣的效果。 . 根據商業操作慣例，面積（套內面積）越大，則租金越低，面積與租金 是呈反比的關系，鼓勵大中型店鋪進入賣場經營，一方面，大中型店鋪進場后投 入較大，形象非常良好
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