商業(yè)地產(chǎn)詳細(xì)分析學(xué)習(xí)資料(47頁).doc
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商業(yè)地產(chǎn)詳細(xì)分析學(xué)習(xí)資料(47頁).doc
1、商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)詳細(xì)分析學(xué)習(xí)資料地產(chǎn)詳細(xì)分析學(xué)習(xí)資料 商鋪, 也稱為商業(yè)用房或商業(yè)地產(chǎn), 指用于各種商品、 服務(wù)或體念等經(jīng)營用途的場所, 包括零售、餐飲、娛樂、休閑、健身等。作為房地產(chǎn)市場的一個分支,商鋪具有與其他物業(yè) 相似的物理屬性,但是由于商鋪是商業(yè)與房地產(chǎn)的復(fù)合體,必然有不同于住宅(指普通住宅、 公寓、排屋和別墅,以下同)的其他特征: 1可供選址少。住宅開發(fā)可選地塊范圍廣,不同的地塊適宜開發(fā)不同類型的住宅;商 鋪開發(fā)選址局限于城市商貿(mào)中心和主要街道的沿街地段, 地塊供給量較小, 可選擇的范圍窄。 2規(guī)劃難度高。一方面,商鋪面對客戶需求個性化特點更加鮮明,各種業(yè)態(tài)對商鋪的 要求不具有替代性。
2、如果針對特定目標(biāo)客戶規(guī)劃設(shè)計的商鋪招商不成功, 項目在短時間內(nèi)將 很難找到合適的客戶,從而使項目銷售(招商)帶來嚴(yán)重的后果。商鋪投資受宏觀經(jīng)濟(jì)、消費(fèi) 者行為的影響非常突出,對于大型商鋪開發(fā)而言,預(yù)測人流、物流、車流和現(xiàn)金流的難度遠(yuǎn) 遠(yuǎn)比開發(fā)住宅大。 最關(guān)鍵的是, 目前沒有關(guān)于各類經(jīng)營業(yè)態(tài)所要求的關(guān)于進(jìn)深、 開間、 面積、 層高、和柱距的設(shè)計參數(shù)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),造成商鋪規(guī)劃設(shè)計帶有一定的盲目性。 3政策影響大。對于商鋪投資,政策層面的巨大影響不容忽視,這些政策主要指房地 產(chǎn)開發(fā)政策、金融信貸政策、銷售管理政策、工程建設(shè)政策等。首先,商鋪開發(fā)報建除了國 土、規(guī)劃、園林、消防、人防、市政等部門外,規(guī)劃方
3、案還必須向市商委報審,設(shè)計必須符 合城市商業(yè)網(wǎng)點的整體布局才可能獲得通過。 有的城市由于商業(yè)設(shè)施較多, 對開發(fā)大賣場和 百貨店甚至要召開市民聽證會(如大連),商鋪項目通過政府各個部門審批的難度可想而知。 其次,銀行對商鋪購買的抵押貸款條件與住宅有區(qū)別,商鋪貸款至多 6 成 10 年,而住宅貸 款可以 8 成 30 年。再者,商鋪的層數(shù)少,根據(jù)銷售政策規(guī)定一般要到物業(yè)結(jié)構(gòu)封頂才能預(yù) 售,而高層、小高層住宅只要投資達(dá)到三分之一、已經(jīng)確定竣工日期就可以預(yù)售,因此商鋪 開發(fā)要求發(fā)展商具有很強(qiáng)的資金實力。業(yè)界有人戲言,商業(yè)地產(chǎn)是資本的游戲。此外,商鋪 對政府區(qū)域規(guī)劃比住宅更敏感,城市功能布局的調(diào)整對商鋪的收益將產(chǎn)生革命性的影響。 4價格變化快。一般來說,建筑物底商的價格是住宅價格的 23 倍,有的繁華街道甚 至可以達(dá)到 58 倍;少數(shù)拍賣的商鋪(鋪面和鋪位)高達(dá) 18 萬元。由于商鋪的價格高, 而影