商業地產銷售運營5大方式與優劣勢分析（7頁）.doc
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商業地產銷售運營5大方式與優劣勢分析（7頁）.doc
1、商業地產銷售運營 5 大方式與優劣勢分析 核心提示： 目前商業地產銷售運營中大體上有自購自營、 純租賃、 返租、帶租約銷售、回購五種方式，下面逐一展開分析。 一、自購自營一、自購自營 在這種模式中， 購房者即是業主又是商戶， 同時擁有此店鋪產權， 并利用手中資源在本商鋪進行經營活動， 開發商負責提供相應物業管 理，并收取一定物業費用。 優點：開發商可迅速回籠資金，并勿需設立營運部門進行后期管 理工作，節省大量人力支出; 缺點：非常不利于銷售及招商工作的開展，難度最大，另外，由 于產權出售及自購自營，商場對業態的規劃及業種的選擇不易貫徹， 極有可能造成食品店與服裝店并排經營的尷尬局面， 不利于整
2、體業主 的利益。 注意：此類方法適合于整體商業街或樓盤底商的銷售，不適用主 題商場及購物中心。 二、純租賃二、純租賃 商業地產的傳統方式，在這種模式中，開發商為大業主，商戶用 支付貨幣的形式擁有商鋪的使用權，產權仍為開發商所有，開發商不 但要收取商鋪之租金， 同時亦要收取物業費用， 并提供相應物業服務、 推廣服務及運營服務。 優點：開發商可收取長期經濟收益，開發商與商戶真正實現雙贏 的關系，共同經營該商業項目，雙方共同對此項目負責。同時，由于 不出售產權，開發商對商業項目有足夠的把握能力，便于按照商業規 劃思路對項目進行運營管理。 缺點：回收資金的速度最慢，并需要組建營運部、客服部、貨管 部等
3、商業部門對項目進行管理，有一定的人力支出，比較耗費精力。 注意：此方法可采用統一收銀方式，租金在貨款中扣除，在降低 工作難度的同時，也提升了項目的整體商業形象。 三、返租三、返租 在其商鋪的銷售中，采取了所有權、經營權、使用權三權分離的 模式：為提高市場接納力，將商場產權劃整為零，劃分為小產權進行 銷售回收大量資金。 然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業 鋪面的經營權，并每對購房者有一定比率的年回報(高于銀行貸款利 率才有吸引力)。 優點：所有權屬于投資者、經營權由專業商業管理公司掌控、入 場經營商家擁有物業使用權， 實現了三權分離。 在統一經營的背景下， 最大程度實現商業物業的整體經營價值， 同時使建筑單體獲得最大的 價值與租金增長空間。這是一種高收益高風險的運作模式，適用于大 型封閉式商場。從該項目開盤以來的運作來看，通過拆零產權、銷售 旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開發商已
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