商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程簡析（17頁）.doc
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商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程簡析（17頁）.doc
1、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)流程 1、市場條件判斷 開發(fā)商需要在項目初期， 首先對項目擬選擇地區(qū) 的市場條件進行初步分析判斷。 該判斷可以稱之為初判斷： 不進行針對項目 微觀角度的分析， 僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判斷該城市或 地區(qū)發(fā)展相應商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。 和對該項目的定位有個宏觀 的思考。 因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多， 而且各種商 業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題： 如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力 水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以 在該地區(qū)投資建設大型商業(yè)房地產(chǎn)項目。 2、項目位置選擇 商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成 功將是決定性的
2、。實際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的 開發(fā)，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。 商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點， 對位置和周邊 條件的要求與普通房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū)，一幢 寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所 要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。 當一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候， 項目所在位置能否適 應就成為一個重要的問題。 針對不同的項目有不同的確定方案， 開發(fā)商 可以組織自己的團隊進行該項工作的研究分析， 也可以委托專業(yè)咨詢 機構進行選址。 3、判斷可發(fā)展規(guī)模 在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后， 需要針對
3、特 定項目地址進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。 將確定該項目 的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn) 生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關問題。 例： 位于北京崇文門的新世界商場一期可出 租面積達 74000 平方米， 二期可出租面積達 43000 平方米， 一期 1998 年投入運營后，生意興隆，但二期 2000 年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀 況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商 品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營狀況才得 到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規(guī)模判斷不準確： 崇文門地區(qū)在 2000 年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業(yè)，這說 明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準確。 該項工作屬于微觀判斷， 很多咨詢機構分析時使 用的方法是：以市場調(diào)查為基礎，建立相關分析模型，測算出該項目 地址可能發(fā)
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