上海閔行龍柏商業設施大賣場項目價值評估報告（13頁）.doc
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上海閔行龍柏商業設施大賣場項目價值評估報告（13頁）.doc
1、 閔行龍柏商業設施大賣場項目價值評估報告 上海筑誠營銷策劃 市場策劃部 2010 年 2 月 目錄 一、項目分析 . 3 二、周邊市場調研 . 4 市場掃描 . 4 三、市場租金及售價預估 . 5 1、區域市場掃描 . 5 2、價值預估 . 6 1）市場比較法（以 1 層商業為基準） . 6 2）收益還原法（以 1 層商業為基準） . 7 3）價值挖掘 . 8 3、分層價格研究 . 11 4、最終價格 . 11 一、項目分析 項目基礎信息： 物業地址：閔行區龍柏地區綠苑路（近紅松路） 開發商：上海中祥（集團）有限公司 物業形態：商業 總體量：42243 平方米 交通狀況：57、936、809、
2、721、925、806、807、941、831、48、753等多條線路經過，公交809及753站點就設在項目出口邊，不延安西路高價僅一街之隔，規劃地鐵10號線坐落于綠苑路上，周邊交通便利 項目現狀：原定竣工日期為2008年8月8日，目前已結構封頂，部分完成內裝 項目四至： 本案 項目北項目北面面 項目南項目南面面 項目西面項目西面 項目項目東面東面 項目點評： 項目地理位置優越，但是由于處于較窄段的綠苑路上，加之周邊為居民小區環繞人流及商業較之周邊的黃樺路、紅松路相差較大，但是從區域調 研可以看出，現區域市場商業分布主要為小區配套底商，檔次參差不齊，租金差別較大，整體商業檔次處于中檔。 二、周
3、邊市場調研 市場掃描 區域主要商業街區 商業街區 商鋪類型 街區長度 （米） 主要業種 面積分割（平方米） 租金段 人流/車流（每分鐘） 綠苑路（項目所在區域） 住宅底商 200 汽配、 雜貨 10-30 3.5-5 8/5 紅松路 住宅底商 1000 餐飲、 服飾 10-50 3-6 29/16 黃樺路 住宅底商 1200 服飾、 餐飲 20-80 3-5.5 27/10 金匯路 住宅底商 600 五金、雜 貨、餐飲 10-100 2.5-5.5 25/13 虹井路(延安西路高架以南段) 住宅底商 500 服飾、 餐飲 30-80 4-6 23/12 區域業種配比圖 區域業種配比 35% 33% 8% 12% 12% 餐飲服飾雜貨休閑娛樂其他 結論：區域商業主要以住宅底商，周邊商業圍繞周邊居民的日常消費展開，餐飲服飾為其主，目前龍柏區域發展較快，居住人口增長較大，區域 在滬韓國人較多，對
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