上海綠地集團(tuán)21城房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃全案(44頁).doc
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上海綠地集團(tuán)21城房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃全案(44頁).doc
1、目目 錄錄 一 項(xiàng)目定位 P3 1、項(xiàng)目評判 2、市場形象定位 3、目標(biāo)客戶定位 4、目標(biāo)客戶分析 二推廣策略 P12 1、策略概述 2、推廣階段 3、推廣費(fèi)用預(yù)算 三廣告企劃 P19 1、廣告總精神 2、階段廣告執(zhí)行計(jì)劃 3、媒體計(jì)劃 四工作進(jìn)度表 P43 綠綠地地集團(tuán)集團(tuán) XXXX 項(xiàng)目策劃全案項(xiàng)目策劃全案 本案營銷企劃的主要目的本案營銷企劃的主要目的 銷售目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)金流相對應(yīng)的銷售計(jì)劃,達(dá)到預(yù)先確定的經(jīng)濟(jì)收益; 品牌目標(biāo) 在綠地花園的基礎(chǔ)上,將綠地品牌的市場影響力提升到一個新的層 次; 積累客戶 通過良好的品牌影響力,培養(yǎng)客戶的忠誠度,為后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目積累 忠誠的潛在客戶。 一一. .
2、 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 1 1、項(xiàng)目評判、項(xiàng)目評判 1.1 優(yōu)勢 北外灘、外灘源、四川北路商街的總體規(guī)劃,使本區(qū)域成為公眾 關(guān)注的焦點(diǎn),同時也增強(qiáng)了投資者對本區(qū)域物業(yè)的信心; 名江七星城、浦江名邸、香港麗園、名佳經(jīng)典等物業(yè)的推出,使 人們對虹口區(qū)域的物業(yè)認(rèn)識由“中低檔”逐漸向“中高檔” 轉(zhuǎn)變,為本案的推出奠定了一定的基礎(chǔ); 綠地花園已經(jīng)在上海市場積累了較高的品牌形象,使人們對“綠 地”品牌有了初步的認(rèn)識; 與周邊競爭樓盤相比,本案在功能定位、建筑設(shè)計(jì)方面具有非常 獨(dú)特的優(yōu)勢,已經(jīng)完全突破了傳統(tǒng)意義上的建筑設(shè)計(jì)模式, 除了考慮朝向、觀景等要求外,更多地考慮了建筑本身的景 觀,將藝術(shù)與功能很好地融為一
3、體,成為城市中獨(dú)特的風(fēng)景 線; 由于本案具有高級商務(wù)辦公和酒店式公寓的功能,使本案與北外 灘相應(yīng)的規(guī)劃相符合,大大增加了本案的檔次。 1.2 劣勢 由于本案的開發(fā)正處于北外灘開發(fā)的前奏,北外灘的真實(shí)價 值還沒有在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出來,所以存在著很多的不確定性, 尤其是本案的升值空間,具體表現(xiàn)在定價的策略; 本案的占地面積相對較小,因而在環(huán)境設(shè)計(jì)上的余地較小, 只能借助于建筑設(shè)計(jì)和周邊景觀資源的充分利用; 由于重點(diǎn)考慮了觀景效果、建筑景觀,使部分房型出現(xiàn)了一 些不規(guī)則的空間布局,使人們居住心理和家居擺放有一些困難。 1.3 威脅 周邊已開發(fā)項(xiàng)目,如浦江名邸、名江七星城中投資者持有的 房源將在未來不斷釋放,由于其相對較低的價格,對本案造成 一定的威脅; 四川北路的整體開發(fā),在未來將出現(xiàn)較大規(guī)模的高檔住宅供 應(yīng)量,由于其戶型面積、規(guī)模效應(yīng)等因素,將對本案造成一定 的競爭力。如明佳房產(chǎn)的明佳經(jīng)典,