商業綜合體開發選址規劃運營實戰培訓（163頁）.pdf
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商業綜合體開發選址規劃運營實戰培訓（163頁）.pdf
1、商業綜合體開發選址規劃運營實戰培訓 深圳市商旅文產業管理有限公司 朱奇 總經理 講師介紹 朱奇，著名商業地產管理專家商業地產金牌講師，上 海交通大學連鎖經營總裁班客座教授，亞太不動產商學 院客座講師、中國商業地產研究院首席研究員中國地 產智庫首席選址專家、政府、開發商商圈規劃顧問，新 華社地產評論員，大中華購物中心聯盟商學院客座教授, 深圳市商旅文產業管理有限公司總經理。 微信號：creachina 新浪微博:朱奇地產講師 學習方向 -商業綜合體之開發拿地開發拿地 -商業綜合體之選址定位選址定位 -商業綜合體之產品規劃產品規劃 -商業綜合體之運營管理運營管理 商業綜合體開發拿地攻略 招、拍、掛
2、問題： 1、土地閑置費問題。（國稅函2010220號、國稅發200931號） 2、契稅問題（財稅2004134號、國稅函2009603號） 3、考慮拿地的主體問題。例如，簽訂土地轉讓框架協議的可以是母公司，但如果是最后 簽訂協議，一定是項目公司，否則，土地再轉讓到項目公司，稅收問題很嚴重。 4、返還的土地出讓金問題。（財稅2009151號，財稅200987號文件）例如，某公 司5億元拍下了土地，政府又退還了2億元土地出讓金。思考：如果是直接減免的土地 出讓金呢？是否需要計入應納稅所得額？ 5、以地補路問題。江蘇南京市關于土地增值稅的問答，認為看似企業沒有花錢就取得了 土地，實際上支付的修路款就
3、是取得的土地的對價，因此可以進入成本。類似的，企 業所得稅認為也應該照此辦理。 商業綜合體開發拿地攻略 不是招、拍、掛，創造招、拍、掛（操縱政府）操作方式： 1、國家將土地收儲，支付給開發企業補償費，營業稅不征稅（國稅發1993149號文件、 國稅函2008277號文件、國稅函2009520號文件）；土地增值稅不征稅（條例 和財稅200621號文件）；企業所得稅享受搬遷補償納稅待遇（國稅函2009118號 文件） 2、國家二次招拍掛，承諾該企業拿到土地，支付給國有企業的拆遷補償費在招拍掛中支付 ；此時，政府出讓土地，沒有任何稅費。 3、如果該國有企業要房子，不要地，則地產企業保留分給國有企業的房子不賣，而是在將 利潤分走后將企業股權留給國有企業來完成。 總結：該方法主要是為了在盡量節省稅款的方式下，解決如何將土地從一個國有企業轉移 到另外一家。 商業綜合體開發拿地攻略 購買轉讓土地項目 一
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