上海普陀區(qū)滬西財(cái)富中心商業(yè)綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究報(bào)告（42頁）.pdf

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上海普陀區(qū)滬西財(cái)富中心商業(yè)綜合體項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究報(bào)告（42頁）.pdf

1、上海滬西財(cái)富中心項(xiàng)目上海滬西財(cái)富中心項(xiàng)目市場(chǎng)可行性報(bào)告市場(chǎng)可行性報(bào)告 2008 年年 4 月月 1 目錄一、上海寫字樓市場(chǎng)概況 . 2 二、區(qū)域市場(chǎng)分析 . 7 u 真北商務(wù)區(qū)（項(xiàng)目所屬板塊） . 10 u 長風(fēng)現(xiàn)代服務(wù)區(qū) . 13 u 真如城市副中心 . 15 u 重點(diǎn)案例分析 . 18 三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析 . 23 四、土地價(jià)值分析 . 29 1、項(xiàng)目概況： . 29 2、項(xiàng)目價(jià)值分析： . 31 四、項(xiàng)目定位 . 32 1、市場(chǎng)定位 . 32 2、項(xiàng)目價(jià)格定位 . 34 3、客戶定位 . 35 附件一：六類綜合用地 . 36 附件二：甲級(jí)寫字樓和 5A 寫字樓標(biāo)準(zhǔn) . 37 附

2、件三：建安成本相關(guān)費(fèi)用 . 41 2 一、上海寫字樓市場(chǎng)概況一、上海寫字樓市場(chǎng)概況市場(chǎng)擁有量市場(chǎng)擁有量在 1978-1992 年的起步期，上海寫字樓的擁有量逐步增長；1993-1998 年，進(jìn)入快速增長期，市場(chǎng)供給表現(xiàn)過于旺盛，并且在 1998 年市場(chǎng)擁有量突破 2000 萬,2004 年 4012 萬，2005 年 4334 萬，07 年達(dá)到 4896 萬，市場(chǎng)增量歸于理性。 04-07年全市擁有量、增量、增量比年全市擁有量、增量、增量比 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 04050607 萬平米 0.00% 5.00% 10.00% 15.00

3、% 20.00% 全市增量增量比在世博會(huì)等城市發(fā)展利好因素的帶動(dòng)下，上海在全國乃至亞洲地區(qū)的城市地位不斷上升，外資企業(yè)、國際總部型企業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)鏈的龍頭企業(yè)紛紛落戶上海，并由此引發(fā)的中下游企業(yè)爭相進(jìn)駐，上海中高端寫字樓物業(yè)的需求量不斷擴(kuò)大；而另一方面，受中國經(jīng)濟(jì)宏觀政策的影響，上海土地市場(chǎng)的供應(yīng)端處于收緊狀態(tài)，雖然近幾年上海土地出讓商辦比例逐年增加，但可供市場(chǎng)總量卻依然不足，導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)的增量逐年遞減。兩者疊加造成上海上海寫字樓市場(chǎng)供求關(guān)系緊張。從目前的市場(chǎng)情況判斷，至 2010 年前 3 年內(nèi)上海寫字樓市場(chǎng)將持續(xù)目前供求關(guān)系緊張的狀態(tài)。 3 寫字樓租賃市場(chǎng)概況寫字樓租賃市場(chǎng)概況隨著大量外資的進(jìn)入和辦公智能化水平的提高，上海市中心區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓已成為上海寫字樓市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。根據(jù)現(xiàn)有寫字樓的分布狀況，上海已經(jīng) 形成了 6 大大 CBD 商圈商圈：南京西路南

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